主持人：本報記者 李和裕

　　整理：本報記者 李和裕

　　嘉賓：易居房地產研究院

　　綜合研究部高級研究員 回建強

　　受全球性的金融危機影響，外資似乎正欲掀起一股拋售物業(yè)套現離場的小高潮，如摩根士丹利等投行、李嘉誠旗下“長和系”等發(fā)展商。有鑒于此，對于“限外”的監(jiān)管開始在地方政府層面有所松動，如北京最新出臺的15條房產新政中，就包括暫停執(zhí)行《關于規(guī)范境外機構和境外個人購買商品房的通知》中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規(guī)定，這表明北京已經對外資個人購房取消了相關限制；又如天津也出臺了相關規(guī)定放松外資拿地限制。本周，我們就邀請業(yè)內人士與大家交流。

　　間接有影響

　　主持人：越來越多的外資開始出售在中國的項目，您認為其原因和影響分別是什么？

　　回建強：外資出售在中國的房地產主要基于三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區(qū)域回收資金；二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分區(qū)域價格出現一定幅度下跌，各方對后市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值步子放緩。

　　目前我國房地產是受到宏觀調控政策積累和金融危機波及的雙重影響。對于房地產市場而言，成交量不足是最大的問題。同時，房地產對經濟的貢獻率有降低趨勢。而外資有計劃地撤離，也將直接影響房地產行業(yè)的景氣。不過官方數據也指出，外資占中國房地產總投資的比例不到2%。考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產和高檔樓盤，而且接手的也多為外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，在目前市場情況下更多體現在心理層面。而且對于外商拋售樓盤，目前只是有價無市狀態(tài)，原因是此類樓盤一般的交易方式是“基金-基金”或者“基金-開發(fā)商”，但很多基金正在撤離新興市場，國內開發(fā)商則自己也受困于流動性，無錢接盤。

　　當然，外資出逃的動力還是很強，如美國目前房價已經跌到相對理性的位置，吸引力由此增強。因此對于外資而言，一旦人民幣升值停止，房地產價格停止上漲，他們將毫不猶豫地拋售。同時，外資的這種動向對我國高端房地產市場還是存在直接影響的，雖然在量方面不大，但對價格和心理預期具有負面影響。甚至于在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也可能因高端商品房價格下跌而受到壓力。

　　適當可松綁

　　主持人：既然知道外資的變化可能對樓市構成影響，一些業(yè)內人士就提出是否可以暫時叫停“限外”政策。您對此怎么看？

　　回建強：目前外資在中國房地產行業(yè)的活躍度的確在降低。同時，澳元、美元等貨幣有升值趨勢，外資在中國套現離場的動力逐步加大。對此，我國應有足夠的認識，首先要保持政策的穩(wěn)定性，不能因為外資短期內的撤離就加大行政干預力度。外資對投資目的國最看重的往往不是短期優(yōu)惠政策，而是長期的政策穩(wěn)定和公開透明的法律及制度建設。我國應一如既往地堅持改革開放策略，保持宏觀經濟的穩(wěn)定，用持續(xù)的經濟發(fā)展和一定的優(yōu)惠措施穩(wěn)定外資、吸引外資。

　　從營造良好的外資投資環(huán)境角度考慮，“限外”政策可以考慮放松。如從市場發(fā)展角度看，在樓市低迷和外資流出的背景下，對個人購房方面的“限外”政策可以適度放松。值得注意的是，一些地方已經開始采取措施。

　　當然，世界金融危機背景下房地產行業(yè)的應對之道不可能只是單方面的。如加快政策調整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間；力爭保持經濟較快發(fā)展，千方百計穩(wěn)定就業(yè)和居民收入；鼓勵和促進企業(yè)優(yōu)勝劣汰，大幅提高市場集中度；繼續(xù)進行房地產金融創(chuàng)新，盡快推出REITs等，都是我們可以做的。

　　企業(yè)要自強

　　主持人：上面您分析的都是市場面及政策面的問題，而對于企業(yè)來說，該如何面對世界金融危機下房地產市場的激烈調整呢？

　　回建強：我覺得企業(yè)可以做好兩方面的準備，一是策略上要主動降價促銷，二是心態(tài)上要平穩(wěn)應對挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)面對外部市場環(huán)境的變化，對市場大勢的判斷非常重要，有了正確的判斷，對企業(yè)運營決策會起到關鍵作用。在當前市場低迷狀態(tài)下，企業(yè)不應再幻想通過所謂的價格聯盟來獲得超額利潤，因為市場大勢一旦形成，在短期內很難逆轉。如果企業(yè)自身沒有充足的現金儲備，在市場的冬天存活下去的唯一辦法就是降價促銷，盡快回籠資金，畢竟保住生存的機會才是最重要的。此前相關部門及官員也作出了支持開發(fā)商以合理價格促進銷售的表態(tài)，這也表明政府做好了土地出讓收入減少的準備，企業(yè)不要指望地方政府繼續(xù)為高房價而托市。當然，最聰明的企業(yè)是既“講政治”又深悟“中國特色”市場經濟規(guī)律，能夠做到兩者的有機統一，那么這個企業(yè)就可能“如魚得水”了。

　　市場的冬天預計會較長，這不取決于樓市本身，而在于金融危機何時結束，再加上我國目前正大力推進住房保障建設，企業(yè)未來面臨的挑戰(zhàn)會更多。企業(yè)也應充分認識到這一點，不要抱怨，前幾年的暴利是不正常的，市場出現調整，利潤被攤薄才是正常的，企業(yè)在這方面也應做好心理調整。