指望房產(chǎn)稅降房價(jià)是一廂情愿

　　房地產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補(bǔ)藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實(shí)際的。如何通過合理的稅收制度設(shè)計(jì)讓其發(fā)揮藥效而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求、不增加老百姓的負(fù)擔(dān),同樣考驗(yàn)著政府的智慧

　　□張健銘

　　發(fā)改委在《意見》中提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”,很容易讓人將其與前不久《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》中提到的“發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”聯(lián)系起來,在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的大背景下,自然容易引起各界的熱議。

　　房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個(gè)動(dòng)作

　　在筆者看來,政府提出改革房地產(chǎn)稅,表達(dá)了決策層此次對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度,更重要的作用在于對目前房地產(chǎn)市場的預(yù)期產(chǎn)生一定的影響。從長遠(yuǎn)來看,逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的確也有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。但是如果把此次房地產(chǎn)稅改革當(dāng)成調(diào)控房價(jià)的救命稻草,指望房價(jià)在房地產(chǎn)稅改革后(目前尚還不能確定新的房產(chǎn)稅何時(shí)出臺,具體內(nèi)容是什么)應(yīng)聲下落,實(shí)在有些期望值過高。何況,房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳的一個(gè)動(dòng)作,只有從供需關(guān)系這個(gè)根上著手,有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為,輔之以房產(chǎn)稅改革,才能平穩(wěn)房價(jià),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　不要誤讀“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。由于征稅會(huì)涉及到各方利益,因此特別敏感,政府在決策時(shí)也會(huì)特別慎重,這從相關(guān)的表述就可以看出。以前的措辭都是“條件具備時(shí)”、“穩(wěn)步推進(jìn)”,即使這次宏觀調(diào)控下也只是說“逐步推進(jìn)”。這是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重慶等地的“試水”最多可以看作是房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn),這樣的嘗試是有益的,但指望能由此導(dǎo)致房價(jià)下跌就顯得一廂情愿了。

　　當(dāng)前不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件

　　此外,此次政府提出的“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”實(shí)際上是一個(gè)很籠統(tǒng)的說法,是稅制改革、稅種合并清理,還是開征房地產(chǎn)消費(fèi)稅,抑或是開征房地產(chǎn)持有稅,在不同人的解讀下含義都是不同的,而大部分人都直接將房產(chǎn)稅改革等同于開征房地產(chǎn)持有稅(或者說開征物業(yè)稅)了。事實(shí)上當(dāng)前并不具備在全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)持有稅的條件。

　　首先,房地產(chǎn)持有稅的真正課稅對象是土地,土地所有者才應(yīng)是房地產(chǎn)持有稅的納稅主體。在我國,國家才是城市建設(shè)用地的真正擁有者,房屋所有者只獲得了一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán),而且已經(jīng)支付了租金。因此政府作為土地所有者向土地使用者征房地產(chǎn)持有稅在法理上是說不通的。其次,開征房地產(chǎn)持有稅涉及到財(cái)產(chǎn)的申報(bào)和評估,而我國目前尚未建立起完善的財(cái)產(chǎn)申報(bào)和評估機(jī)制。再次,我國目前無論在法律架構(gòu)上,還是在專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)人員的配置上,都還沒有達(dá)到課征房地產(chǎn)持有稅的條件。

　　如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價(jià)格上漲的壓力,稅收最終會(huì)傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價(jià)中,反而導(dǎo)致房價(jià)上漲

　　正確認(rèn)識房地產(chǎn)持有稅作用。姑且不論出臺房地產(chǎn)持有稅的條件尚不成熟,即使開征房地產(chǎn)持有稅,也應(yīng)該正確認(rèn)識其在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中的作用。1994年稅制改革以來,我國初步形成了以房地產(chǎn)的取得、保有、交易、轉(zhuǎn)移為征稅點(diǎn)的課稅體系,但相對于當(dāng)年稅制改革中其他稅收體系的改革來講,以房地產(chǎn)稅為重要內(nèi)容的財(cái)產(chǎn)稅體系的改革主要還停留在構(gòu)建框架的層面,改革相對滯后,現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要將稅收集中于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié),而保有環(huán)節(jié)課稅少,負(fù)擔(dān)輕,房地產(chǎn)“重交易、輕擁有”的稅收制度設(shè)計(jì),一定程度上“幫助”房地產(chǎn)持有者規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn),加劇了房地產(chǎn)的炒賣行為,房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)了閉著眼睛買房子都能賺的情況。理論上講,開征房地產(chǎn)持有稅確實(shí)增加了投資成本,從而可以有效約束房地產(chǎn)供需雙方的行為,減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,引導(dǎo)土地的集約利用,調(diào)節(jié)收入分配。但是,在住房市場供需矛盾突出的情況下,如果由稅收引起的房地產(chǎn)持有成本壓力小于價(jià)格上漲的壓力,稅收最終會(huì)傳導(dǎo)轉(zhuǎn)移到房價(jià)中,反而會(huì)導(dǎo)致成本升高,房價(jià)上漲。由此可見,調(diào)控房價(jià)是一套組合拳,在根本上還需從市場供應(yīng)入手,增加供給量,改善供求關(guān)系。只有這樣,增加房地產(chǎn)的持有成本才有利于打擊投機(jī),平抑房價(jià)。

　　這樣看來,改革房產(chǎn)稅更像是給病人看病后的調(diào)理溫補(bǔ)藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實(shí)際的。值得注意的是,即使開出房地產(chǎn)稅這一方藥,如何通過合理的稅收制度設(shè)計(jì)讓其發(fā)揮藥效,而不誤傷房地產(chǎn)市場的自住需求,不增加老百姓的負(fù)擔(dān),同樣考驗(yàn)著政府的智慧。

　　作者單位:北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心