新房項(xiàng)目各有打算

　　部分項(xiàng)目“負(fù)隅頑抗”

　　>>少量項(xiàng)目逆勢漲價

　　據(jù)狙房網(wǎng)對41個新政之后有新盤入市項(xiàng)目價格的跟蹤統(tǒng)計顯示，絕大多數(shù)項(xiàng)目價格在新政之后基本無變化。41個項(xiàng)目中，25個項(xiàng)目價格無變化；7個項(xiàng)目價格略有下降，其余項(xiàng)目價格有小幅上調(diào)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡指出，開發(fā)商現(xiàn)在并不缺錢，2009年全年和今年3-4月銷售的火爆和房價的暴漲，讓開發(fā)商回籠了大量資金。即使在成交量低迷的情況下，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流也能支撐一年。而不缺錢的開發(fā)商，不會主動降價。

　　但房地產(chǎn)市場的環(huán)境日益在變化著�！按蟛糠珠_發(fā)商能支持一年”的結(jié)論，是在現(xiàn)有政策不變的背景下才成立。如果再限制開發(fā)商的開發(fā)貸款，如果再對商品房預(yù)售款賬戶實(shí)行專門管理，如果再對住宅開征房產(chǎn)稅，則大部分開發(fā)商的支撐時間最多維持半年，其中少數(shù)開發(fā)商在聽到正式對住宅開征房產(chǎn)稅的消息后將不得不立即降價。齊凡認(rèn)為，可以肯定，隨著時間的推移，會有更多開發(fā)商加入主動降價的隊列，而且降價幅度會越來越大。

　　>>晚降不如早降

　　我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，所謂扛的結(jié)果到最后還是要低頭或者還是要做一些價格的調(diào)整，與其這樣的話，與其扛到最后還是要降，還不如早點(diǎn)降，達(dá)到一個大家都認(rèn)可的水平。任何一個購房人都有一個心理價位，一個開發(fā)商和購房者都能接受的價位。

　　狙房網(wǎng)主編周曉溪認(rèn)為，總體來講，新房尚未出現(xiàn)價格明顯下調(diào)的跡象，但是絕大多數(shù)盤已經(jīng)“停漲”，與此前新房價格“跳漲”的情形相比，目前新房價格已經(jīng)處于“冷靜期”。雖然目前開發(fā)商手上的資金流還很充裕，扛價能力也很強(qiáng)，但萬科等龍頭房企項(xiàng)目價格的小幅回調(diào)，釋放出的“降價”信號，可能會對同行造成很大的“降價”壓力。新房價格在經(jīng)過“冷靜期”后可能會步入“回調(diào)期”。

　　高端物業(yè)相對樂觀

　　新政一個月，二手房交易量下滑7成以上，期房交易量下滑5成以上。業(yè)內(nèi)人士分析，目前影響最大的是中端產(chǎn)品和低端產(chǎn)品，真正的高端產(chǎn)品相對較為樂觀。

　　最近，北京樓市新政細(xì)則出臺半個月后，樓市整體交易量應(yīng)聲下挫，市場預(yù)期慘淡，觀望氣氛彌漫。

　　包括恒大旗下樓盤等項(xiàng)目更打出“先升價，再打折”的旗號，“明降暗升”的營銷手段甚囂塵上，樓市面臨新一輪的博弈，孰是孰非，莫衷一是。

　　統(tǒng)計顯示，近期不少新開盤項(xiàng)目實(shí)際開盤均價均低于開盤之前的預(yù)計均價，降幅在2000-5000元/平米不等。有媒體傳言，眾多投資買家已經(jīng)悄然離開樓市轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。

　　對此，北京高策房地產(chǎn)顧問公司董事長李國平斷言，新政對樓市的作用，短期內(nèi)會導(dǎo)致銷量下降，但價格仍表現(xiàn)為購房者和開發(fā)商之間的博弈，北京樓市依然暗潮涌動，新政將對不同產(chǎn)品市場影響不一，高端市場相對樂觀。

　　>>高端客戶不差錢

　　據(jù)記者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京高端市場的買房人大多對新政的反應(yīng)平和，他們認(rèn)為，新政將不影響他們的購房計劃。一位陳姓客戶表示，投資北京高端房產(chǎn)主要是著眼市場未來預(yù)期。雖然短期內(nèi)北京樓市表現(xiàn)出一定的動蕩，但是從中長期發(fā)展態(tài)勢看，作為政府文化中心的首都，未來北京房價仍有一定空間。

　　市場分析人士表示，雖然政府利用房貸緊縮這一重要舉措調(diào)控樓市，但高端市場的買家資金實(shí)力雄厚，不差錢恐怕是高端樓市普遍的市場現(xiàn)狀。

　　位于CBD核心區(qū)的禧瑞都相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，對高端產(chǎn)品而言，主要客戶群體購房并不是為了投資或投機(jī)，更多只是一種資產(chǎn)配比，現(xiàn)在流動性過剩是現(xiàn)實(shí)，這部分客戶的資金在沒有更好的去向時，購置高端物業(yè)依然是首選。“在實(shí)際接觸中，高端客戶對市場前景更看好�！�

　　據(jù)介紹，禧瑞都在5月剛推出的新樓客戶意向登記中，一周時間，已有30組客戶登記購買。在項(xiàng)目現(xiàn)場，一些港澳臺買家對目前CBD區(qū)域房價反應(yīng)平淡，普遍認(rèn)為能接受區(qū)域7-10萬元/平方米的銷售價格，他們表示，與香港同地段的價格相比，北京CBD的房價仍有上升空間。

　　>>優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目信心頗高

　　按照北京新規(guī)細(xì)則的規(guī)定，自4月30日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　一位資深人士表示，限購政策對中高端項(xiàng)目的確會有影響，但從上一輪調(diào)整看，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抗跌性很好，在通脹預(yù)期下，這些資金多半還是要回到樓市，但他們會慎重選擇真正好的項(xiàng)目，因此，核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目就成為首選。

　　美籍華人、律師事務(wù)所合伙人張先生很看好CBD，認(rèn)為根據(jù)CBD東擴(kuò)計劃，未來的區(qū)域交通將得以改善，國際化氛圍更濃郁，配套更完善。他正在重點(diǎn)考慮禧瑞都、星源匯、圣世一品等項(xiàng)目，目前更偏重禧瑞都的一套三居室，“170平方米，精裝修，大尺度面寬和層高，面向CCTV一側(cè)的開窗面達(dá)到近16米。主臥以及客廳的整墻開窗，感覺舒適溫馨。最重要的是居住社區(qū)半圍合，私密性更強(qiáng)，鬧中取靜。”

　　記者從紅璽臺、唐寧ONE等高端項(xiàng)目獲悉，業(yè)內(nèi)人士分析，面對限制購買的新政，買房人將更傾向于選擇稀缺資源的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，其中城市核心區(qū)的大戶型高端房產(chǎn)將是中高端買家的首選。