5月17日，北京住建委會同北京市監(jiān)察局等10余部門聯(lián)合發(fā)布《北京市房地產開發(fā)企業(yè)經營行為專項檢查實施方案》表示，將貫徹落實《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加強土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　業(yè)內人士認為，下一階段房地產調控可能拓展到開發(fā)商稅收，其中土地增值稅作為灰色空間最大的領域，成為關注焦點。

　　據悉，土地增值稅清算最有可能涉及開發(fā)周期長達十年以上、房價暴漲六七倍的高端住宅項目，昨日(5月18日)，《每日經濟新聞》記者選取了上海頂級濱江豪宅上海世茂濱江花園作為樣本進行了調查。

　　豪宅土地增值稅或達數億

　　“現在的售價是10萬元/平方米�！边@是上海世茂濱江花園售樓處的最新報價。有媒體曾報道，2001年該樓盤開盤均價為2000美元/平方米。

　　近十年時間中世茂濱江花園的房屋售價已經上漲數倍。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(以下簡稱實施細則)，開發(fā)商世茂房地產控股有限公司(以下簡稱世茂房地產)需要為大幅上漲的房價支付巨額土地稅。

　　早在1995年，國稅總局就根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》制訂了“實施細則”和計算方法，給土地增值稅設置了30%～60%的四檔次稅率。

　　世茂房地產2009年年報顯示，上海世茂濱江花園當年銷售額為26.36億元，當期入賬銷售面積為65288平方米，銷售均價為40380元/平方米。

　　但報告未公布世茂濱江花園5號樓的開發(fā)成本。有媒體曾報道，世茂5號每平方米的裝修成本在一萬元左右。而2000年世茂濱江花園第一期的銷售價格僅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本計算，大致可以算出項目的增值額在13.3億元至15.91億元間，增值幅度超過成本的100%。

　　按照土地增值稅清算的政策規(guī)定，世貿濱江花園該期房源的土地增值稅稅率高達50%。以世茂房地產2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計算，世茂房地產旗下2009年銷售的房地產項目若全部完成土地增值稅清算，理論上當年需要支付16.095億元的土地增值稅。

　　世茂房地產2009年的年報顯示，其當年銷售入賬的23個項目，總共撥備繳納的土地增值稅總稅額才5.5億元。

　　事實上，根據2006年～2009年的世茂房地產年報，世茂房地產幾年的物業(yè)銷售收入累計超過400億元，累計繳納的土地增值稅卻只有22.42億元，僅占總物業(yè)銷售收入的5%。

　　“已繳納或已撥備”

　　土地增值稅在類似豪宅的清算中具體有怎樣的標準？對于《每日經濟新聞》記者的上述疑問，位于香港的世茂房地產企業(yè)傳訊部負責人說，截至目前，世茂濱江花園的土地增值稅或已經繳納，或被“撥備”至“應付所得稅的會計項目”。其中，每年按照一定比例預繳的土地增值稅，已被列入土地增值稅項目。而沒有支付的部分，則被“撥備”至“應付所得稅”會計科目，原因是“沒有達到土地增值稅清算的條件”。