本刊記者在“新凱家園”實(shí)地采訪看到。二期建筑標(biāo)準(zhǔn)比一期明顯提高，外墻以彩色墻磚取代涂料，窗戶采用鋁合金材料，小區(qū)還進(jìn)行了景觀設(shè)計(jì)。上海城投置地總經(jīng)理俞衛(wèi)中介紹，二期建設(shè)成本比一期增加約300元／平方米。公司還將負(fù)責(zé)“新凱家園”三期項(xiàng)目大型居住區(qū)的建設(shè)，后者總建筑面積約115萬平方米。

　　2009年上半年，上海實(shí)施“大集團(tuán)對口大基地”的保障房建設(shè)方案，由區(qū)政府負(fù)責(zé)動(dòng)遷，國企負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等。劉海生說，按照這一路徑，從土地動(dòng)遷到項(xiàng)目開工，比以往縮短半年左右時(shí)間，使保障房建設(shè)節(jié)奏明顯加快。

　　讓企業(yè)“吃得飽”

　　本刊記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，上海保障房建設(shè)的“國企模式”之所以能持續(xù)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面與商品房地價(jià)高漲對房企形成的“斥力”有關(guān)，另一方面是當(dāng)?shù)卣�府采取的一系列“減壓”和“激勵(lì)”機(jī)制，對企業(yè)形成巨大“引力”。

　　近年來，上海土地資源緊缺、地價(jià)抬升較快，通過招拍掛程序拿地日漸艱難，一些國企后續(xù)土地儲備狀況不容樂觀。多年來承擔(dān)上海舊區(qū)改造及保障房開發(fā)任務(wù)的一家房地產(chǎn)公司董事長告訴本刊記者，公司在上海已經(jīng)8年沒有拿地，目前的項(xiàng)目能做3～5年，“做完之后不知道能不能繼續(xù)拿地再做商品房”。

　　上海另一家房地產(chǎn)公司的總經(jīng)理說，公司上一次在市區(qū)拿地是2003年，即使資金充裕，也不想做“地王”，因?yàn)楸Ｕ戏宽?xiàng)目可以為企業(yè)樹立良好形象，并讓企業(yè)“吃得飽”。

　　本刊記者了解到，上海保障房建設(shè)對國企的吸引力逐年增強(qiáng)。2009年9月，上海落實(shí)了保障房建設(shè)貸款的放款條件、貸款期限和利率優(yōu)惠等多項(xiàng)扶持性金融政策。多位房地產(chǎn)國企負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行貸款占保障房建設(shè)資金比例超過六七成，而目前保障房開發(fā)貸款利率一般比基準(zhǔn)下浮10%左右。

　　此外，為盤活市中心“退二進(jìn)三”、規(guī)劃調(diào)整等原因造成的存量土地，上海近年來規(guī)定對符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)提供兩幅地塊分別獨(dú)立建設(shè)商品房和經(jīng)適房，兩幅地塊一并以邀請招標(biāo)的方式確定建設(shè)單位；在同一宗地塊上既建商品房，又建經(jīng)適房的，采用邀請招標(biāo)方式確定建設(shè)單位。這一“配建”模式對企業(yè)產(chǎn)生激勵(lì)作用。

　　“由誰來建設(shè)”

　　房地產(chǎn)專家、上海市經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院教授朱林興認(rèn)為，目前各地保障房建設(shè)計(jì)劃已明確，但“由誰來建設(shè)”是一個(gè)急需解決的問題。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，國資監(jiān)管部門應(yīng)明確規(guī)定，將開發(fā)中小套型商品房、保障房列為國有房企的主要發(fā)展方向；并將此條列入規(guī)范國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和投資行為的必要措施，將開發(fā)保障房作為考核的剛性指標(biāo)。

　　同時(shí)，設(shè)定合理的保障房造價(jià)，尋求贏利性項(xiàng)目和公益性項(xiàng)目“適當(dāng)均衡”。合理核定保障房建造成本和利潤率，兼顧建筑成本波動(dòng)、成本回收周期等外部因素，并使合理的節(jié)約成本回歸企業(yè)。這樣，在造價(jià)既定情況下，充分激勵(lì)企業(yè)通過優(yōu)化管理來降低成本、擴(kuò)大贏利空間。

　　在條件成熟的情況下，還可規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡開發(fā)贏利性項(xiàng)目，必須承擔(dān)相應(yīng)的保障房開發(fā)；將保障房的開發(fā)量作為土地招投標(biāo)、核定企業(yè)資質(zhì)和年檢等的重要依據(jù)。