2008年二期建成銷售，開發(fā)成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場(chǎng)發(fā)生了變化，土地價(jià)格不斷上漲，開發(fā)商顯然不會(huì)以2006年的每平米5000元的售價(jià)銷售，售價(jià)只會(huì)跳躍式增長(zhǎng)，“大型房地產(chǎn)公司的定價(jià)不是根據(jù)財(cái)務(wù)上的成本核算信息，而是根據(jù)市場(chǎng)行情�！�

　　　被掩蓋的真實(shí)利潤(rùn)

　　當(dāng)成本核算已不能成為房?jī)r(jià)的定價(jià)依據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)輒100%的暴利從財(cái)務(wù)上如何體現(xiàn)？

　　記者查閱招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利集團(tuán)和萬科等品牌房地產(chǎn)上市公司以往的年報(bào)后發(fā)現(xiàn)，其利潤(rùn)率基本在10%-40%的區(qū)間內(nèi)，2008年招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為37.36%，金地集團(tuán)只有9.13%。但事實(shí)真的如此嗎？

　　“利潤(rùn)率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)如是說。

　　可見，即便是利潤(rùn)，也能讓你眼花繚亂。

　　“很多人常說的利潤(rùn)率都不準(zhǔn)確，要分年投資利潤(rùn)率、整個(gè)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、銷售凈利率、成本利潤(rùn)率、自有資金投資利潤(rùn)率，且分母不同，差異很大�！鄙鲜鲐�(cái)務(wù)總監(jiān)坦言。記者發(fā)現(xiàn)，在公眾眼中操作相對(duì)規(guī)范的上市公司，其年報(bào)中體現(xiàn)的利潤(rùn)率也不同，有的是投資利潤(rùn)率，有的則是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率。

　　或許，這正是房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)令人霧里看花的一個(gè)重要原因。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)投資后，自身投入的資金實(shí)際占用的時(shí)間非常短！一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期需要2-3年的時(shí)間，“我們高層項(xiàng)目開發(fā)周期一般為20-30個(gè)月，但達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，自有資金就陸續(xù)回籠了，留下來的是銀行的錢。開發(fā)周期到一半的時(shí)候，自有資金就悄悄地退出了！” 上述不愿透露姓名的財(cái)務(wù)總監(jiān)說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實(shí)的利潤(rùn)率還要更大，大得嚇人。

　　除了金融杠桿的運(yùn)用自如產(chǎn)生暴利之外，還有一個(gè)重要的因素，那便是無形的土地增值。

　　開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因?yàn)榭梢苑制陂_發(fā)，土地增值效益明顯。僅土地增值一項(xiàng)，在財(cái)務(wù)報(bào)表上就是濃墨重彩的一筆。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)掌門人任志強(qiáng)曾語(yǔ)出驚人：“讓開發(fā)商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規(guī)范的“成本”。

　　但這樣的情形似乎已難再現(xiàn)。土地出讓在如今已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現(xiàn)，僅從土地出讓價(jià)格上看，開發(fā)商的暴利時(shí)代似乎即將成為過去式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的暴利之因有不斷推高的房?jī)r(jià)、有商人的逐利本質(zhì)、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風(fēng)，這些似與成本無關(guān)。(記者 楊雪)