現象:樓市瘋了!
對于樓市形勢的判斷,開發(fā)商、購房者、學者、媒體難得步調一致。但評價今年一季度的樓市時,他們卻罕見地默契,用了同一個詞:瘋狂。
房子賣瘋了 房價漲瘋了
直到本月上旬,樓市飆升勢頭仍在繼續(xù):
一向不溫不火的南昌象湖板塊變得炙手可熱:“幸福時光”本計劃4月10日開盤,但4月9日便有四五百人聚在售樓處門口,開發(fā)商“被迫”提前一天開盤,推出的200余套房源被搶購一空;4月10日,豐源醇和開盤,僅一上午時間,102套房源基本售罄。
本來就是熱點市場的紅谷灘板塊熱得發(fā)燙:4月10日,紅谷凱旋開盤,盡管均價高達7200元/平方米,但230套房源賣掉了210多套;4月11日,東方海德堡開盤,均價超過7500元/平方米,但房源同樣售罄……
同致地產援引南昌市房管局發(fā)布的信息顯示:3月南昌新推、續(xù)推樓盤,開盤當天銷售率達72.35%;4月上旬南昌又有12個樓盤新推或續(xù)推房源,平均銷售率高達80%。
房子賣瘋了的背后不是房價便宜,恰恰相反,是房價的瘋漲。同一渠道的信息顯示,3月南昌樓市(含南昌縣和新建縣)新推、續(xù)推成交均價達到4568.51元/平方米,環(huán)比、同比增長23.8%、10.9%。而整個一季度,南昌樓市成交均價同比上漲905元/平方米,漲幅為23.89%。
要買房住的人被逼瘋了
這是一張南昌樓市走勢“路線圖”:2008年短暫低迷;2009年出現瘋狂勢頭,成交量及價格均創(chuàng)歷史新高;2010年頭3個多月,瘋狂加劇,紅谷灘中心區(qū)均價已過7000元/平方米,紅角洲板塊均價過6000元/平方米;作為南昌去年唯一沒有達到2007年房價水平的象湖新城片區(qū),在僅一路之隔的朝陽新城地王的拉動下,房價有望過4000元/平方米大關。
在這張“路線圖”下,許多需要買房結婚、改善生活的剛性需求購房者被逼瘋了,他們弄不清楚這次瘋狂的走勢還要持續(xù)多久,在樓市亂相面前,只得選擇非理性行為:明明知道房價高,不得不入市!昂芏嗳说教幫嘘P系找開發(fā)商,并不是為了能打折,是為了能‘搶’到房源”。
統(tǒng)計數據顯示,3月南昌樓市銷售的970套一手房源中,面積為70至90平方米的房子占到一半以上。這反映出“當前市場還是以中小戶型供求為主,剛性需求在支撐整體市場”。
炒房客想賺錢想瘋了
雖然剛性需求是樓市的主力軍,但作為生力軍,炒房客們起到了推波助瀾作用。
采訪中,眾多開發(fā)商并不諱言:自己的樓盤中有炒房客光臨。一家房地產公司的市場總監(jiān)甚至斷言,近期所有購房者中,以投資為目的需求占總成交量的七成。他表示:“從去年下半年開始,投資、投機性購房主體逐漸開始進入南昌樓市,主要原因是很多人都有通貨膨脹和人民幣升值的預期,更為重要的是,前兩年買房的人都賺到了錢,這種財富效應讓許多人因羨慕和后悔而跟進。”
“這種預期有許多非理性的地方,每位炒房客都知道當前的樓市有泡沫,但都不相信泡沫會到自己這一站就破滅!痹撊耸空f:“很多人都相信,自己不會是擊鼓傳花游戲中最后接到花的人。”
探因:信心崩了!
這是一個悖論:是瘋狂的樓市價格逼瘋了購房者,還是瘋狂的購房者帶瘋了樓市。悖論的背后,是對樓市信心的崩盤。
沒錢賺就撤,有錢賺就進,開發(fā)商對樓市長遠發(fā)展沒信心
在南昌樓市,流傳著許多類似故事:2008年市場不景氣,某某樓盤的某某開發(fā)商跑了;2009年市場瘋狂,“胡漢三”又殺回來了,結果行將爛尾的樓盤賺得卻更多。
從故事當中,可以看出的是眾多開發(fā)商“沒錢賺就撤,有錢賺就進”的游擊心態(tài)。究其原因,是他們對樓市持續(xù)健康發(fā)展沒信心。
這種游擊心態(tài),讓樓市的供需像過山車一樣,直接助推了市場的瘋狂:
——沒錢賺就撤。受2008年國際金融危機影響,南昌樓市遭遇重創(chuàng),開發(fā)商們信心不足,拿地熱情不高、商品房開工率降低。而一般房地產項目的開發(fā)周期在6至8個月左右,從而使得今年一季度的南昌樓市上市量不大。據統(tǒng)計,2010年一季度供求環(huán)比大幅下降,供應面積減少39.72萬平方米,減幅達37.18%。這種供需失衡的局面,引發(fā)房價上揚。
——有錢賺就進。隨著去年下半年樓市的復蘇、瘋狂,開發(fā)商們又“豪爽”拿地。地價大幅上揚,“地王”頻現:去年12月,朝陽洲某地塊以每畝662萬元成為南昌“地王”;三個月之后,萬科以每畝821萬元的價格拿下了朝陽洲另一塊地,刷新“地王”新高度。有業(yè)內人士核算,這個新“地王”,僅樓面地價就達3500元/平方米!暗赝酢鳖l現,直接助推了周邊甚至整個南昌市樓市上漲的勢頭,提振了樓市瘋狂向上的信心,也引發(fā)了廣大購房者的恐慌心理。
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