房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)幾何？

　　上海證券報(bào)：在國(guó)家的宏觀調(diào)控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，您如何看待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？銀行將對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)做何調(diào)整？對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)人購(gòu)房者、以及房?jī)r(jià)會(huì)分別產(chǎn)生多大影響？

　　連平：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款目前在各家銀行業(yè)務(wù)中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業(yè)務(wù)占比還相對(duì)較低，普遍都在8%以下，低一點(diǎn)的在6%—7%，可能有些中小商業(yè)銀行稍微高一點(diǎn)，大概達(dá)到10%多一點(diǎn)。如果說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上比較平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)還不會(huì)很大。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有不錯(cuò)的回報(bào)，而且還比較穩(wěn)定，因此商業(yè)銀行肯定還是要做的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)所有行業(yè)中最重要的行業(yè)之一，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，中國(guó)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有很好的發(fā)展空間，它肯定還將是商業(yè)銀行非常重要的一塊業(yè)務(wù)。我們可以注意到，在2008年下半年中國(guó)受到國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有所下跌的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸還是保持了相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。而2009年二季度之后，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也開(kāi)始上漲，各家銀行也相應(yīng)增加了房地產(chǎn)貸款的比重，但并未有大幅度提升�？偟膩�(lái)說(shuō)，這樣的比重反應(yīng)了商業(yè)銀行對(duì)這塊業(yè)務(wù)還是比較關(guān)注的。

　　郭世坤：基于我們對(duì)于中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)狀況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的判斷，在目前的中國(guó)文化背景和居民收入狀態(tài)下，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，當(dāng)然銀行也要杜絕假按揭、虛假交易等。銀行提高首付成數(shù)，對(duì)于個(gè)人住房貸款可能不會(huì)產(chǎn)生太大影響，由于不愿意承擔(dān)更多利息等原因，中國(guó)居民甚至?xí)�自愿提高首付比例�?/p>

　　而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊，在土地交易開(kāi)發(fā)過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)包括房地產(chǎn)商本身實(shí)力、信譽(yù)、以及環(huán)節(jié)斷裂等問(wèn)題，這些都很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。還有可能出現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地、囤房，以及土地使用出現(xiàn)違反政策、違規(guī)等風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀行需要對(duì)上述問(wèn)題引起重視和進(jìn)行有效防范，此時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占全部貸款和墊款比例也是應(yīng)該的。此外，配合國(guó)家政策需要，銀行也需要加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施面的信貸支持。

　　銀行壓縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，并不能說(shuō)銀行退出了這一領(lǐng)域，而是銀行出于對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，選擇更優(yōu)質(zhì)的貸款投向。對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，我認(rèn)為并不會(huì)產(chǎn)生太大影響；而對(duì)于房地產(chǎn)商，收縮政策則會(huì)產(chǎn)生較大影響；對(duì)于房?jī)r(jià)的影響則比較難以確定。從去年至今，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比均已有所降低，但實(shí)際房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲，這也說(shuō)明信貸與房?jī)r(jià)有聯(lián)系，但相關(guān)性并不太強(qiáng)。當(dāng)然，更低的利率、更低的首付成數(shù)，也會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，使得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金增多。

　　貝哲民：上周四，國(guó)務(wù)院公布了一系列有關(guān)調(diào)控房貸的措施，我認(rèn)為這對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱有一定幫助。事實(shí)上，有關(guān)“二套房首付比例50%”的規(guī)定，遠(yuǎn)超越了歐洲、或美國(guó)等地的相關(guān)規(guī)定。這也意味著，中國(guó)的高儲(chǔ)蓄率和緊縮資金措施等可能會(huì)凍結(jié)原本計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大流動(dòng)性。因此，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)可能仍存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

　　防控風(fēng)險(xiǎn)路徑

　　上海證券報(bào)：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂？銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關(guān)貸款抵押價(jià)值比例不超過(guò)市場(chǎng)成本50%等規(guī)定，對(duì)于包括開(kāi)發(fā)貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范是否有效？還有哪些進(jìn)一步防控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的措施建議？

　　郭世坤：從中國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有一定上升空間。當(dāng)然，在不同區(qū)域、不同樓盤(pán)，可能也會(huì)出現(xiàn)一定程度房?jī)r(jià)下跌的情形。如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、甚至出現(xiàn)飆升的話，以后可能也會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況，而房地產(chǎn)價(jià)格下降肯定會(huì)帶來(lái)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂。

　　當(dāng)前監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控、政策規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)是比較全面和有效的。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資第一抵押物必須為建筑物、銀行降低相關(guān)貸款抵押價(jià)值比例不超過(guò)市場(chǎng)成本50%等規(guī)定，這對(duì)防范風(fēng)險(xiǎn)是有效的，在即使出現(xiàn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，銀行資產(chǎn)也能夠得到有效補(bǔ)償。

　　對(duì)于進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)的措施，我認(rèn)為，在多年經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，政府對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管和防范比較有經(jīng)驗(yàn)，也有相應(yīng)的對(duì)策。我補(bǔ)充建議主要有三點(diǎn)。第一，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性和房產(chǎn)交易的真實(shí)性。這需要監(jiān)管層和銀行兩方面更加重視，監(jiān)管層要加強(qiáng)監(jiān)管，銀行也需要進(jìn)行有效核實(shí)，防止虛假交易。第二，嚴(yán)格操作規(guī)范。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易真實(shí)，必須從操作真實(shí)、有效開(kāi)始，以前出現(xiàn)的假按揭、欺詐騙取資金，都并非因?yàn)楸O(jiān)管層、銀行沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)章制度，而是在操作中銀行并沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行。第三，嚴(yán)格流程。流程需要得到保證，要保證購(gòu)房交易的真實(shí)性，包括對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力等多種條件的審核，要保證真實(shí)性。

　　連平：現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的越快，為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下的隱患就越大。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅度飆升的話，那么離泡沫破滅的時(shí)間就不遠(yuǎn)了，所以這個(gè)時(shí)候銀行需要特別謹(jǐn)慎。

　　但是通常情況下，房地產(chǎn)泡沫的破滅跟利率的提升有很大關(guān)系，因?yàn)槔�率大幅度提升�?huì)購(gòu)房者無(wú)力支付。而目前利率不太可能很大幅度提高，因此房地產(chǎn)泡沫也不太可能呈現(xiàn)迅速破滅的局面。另外目前我國(guó)的房貸業(yè)務(wù)中，首付比例相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較高的，一般都在二到三成，現(xiàn)在將二套房提高到了五成，所以從首付比例的角度來(lái)看，與國(guó)際上相比風(fēng)險(xiǎn)不大，接下來(lái)關(guān)鍵是要看利率。

　　我們現(xiàn)在要做的就是如何在利率不斷上調(diào)之前就將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)相對(duì)合理的水平，這樣由于未來(lái)利率水平上調(diào)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相應(yīng)減小。我覺(jué)得最近出臺(tái)的這些措施還是比較及時(shí)的，在沒(méi)有動(dòng)用利率政策之前通過(guò)這些行業(yè)政策將泡沫控制住，這樣可以避免未來(lái)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　貝哲民：我認(rèn)為，建立一個(gè)房地產(chǎn)信貸交易的二級(jí)市場(chǎng)，能夠幫助降低商業(yè)銀行級(jí)別不高的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，盡管當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但由于中國(guó)房地產(chǎn)貸款首付比例非常高等調(diào)控措施的存在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)像歐洲、美國(guó)等房地產(chǎn)市場(chǎng)那么大。至于防控相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的措施建議，我認(rèn)為需要進(jìn)一步改進(jìn)和提升銀行間互相個(gè)人信貸信用情況。 　　⊙記者 唐真龍 石貝貝