經(jīng)適房青潤家園銷售負責(zé)人介紹，他們是根據(jù)拆遷機構(gòu)提供的、已簽訂了拆遷協(xié)議的拆遷戶名單，定向與拆遷戶簽訂購房合同。不在名單上的，則沒有購買資格。據(jù)其介紹，上述楊先生如果沒有直接跟拆遷機構(gòu)簽訂拆遷協(xié)議，是不能購買還建經(jīng)適房的，只能從房主手中買二手房。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)適房購買后5年，才能上市交易，購房者的私下交易是無效的，更是違法行為。

　　另外，即便是可以上市交易的拆遷還建房，其土地性質(zhì)也不盡相同。有的拆遷還建房為劃撥性質(zhì)用地，上市交易需要交納一定數(shù)額的土地出讓金。

　　提醒：還建房最好按二手房過戶

　　武漢市房地產(chǎn)交易管理中心相關(guān)負責(zé)人介紹，按照正常的流程，拆遷人需要先給自己的房屋辦理房產(chǎn)證，然后進行買賣過戶。像楊先生那樣，在辦證之前私下簽訂買賣協(xié)議，是提前進行的買賣行為。

　　法律界人士也提醒，尚未辦“兩證”之前，拆遷人尚未從法律上取得動遷房的物權(quán)，在拆遷辦直接辦理“更名”手續(xù)或者私下公證一份買賣協(xié)議，屬于暗箱操作行為；如果購買這樣的“動遷安置房”，購買人存在合同可能被認定為無效，從而最終無法取得合法產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前法律政策上并沒對拆遷還建房的買賣行為，作明確的禁止性規(guī)定。但法律界人士和政府相關(guān)部門均對購買此類住房持謹慎態(tài)度。不少拆遷房在買賣的時候仍處于期房階段，其合同的履行期限較長，往往在此過程中出現(xiàn)大量不可預(yù)知因素，比如賣房人在合同履行過程中，出現(xiàn)死亡、離婚等一系列面臨財產(chǎn)分割的狀況，這將會給房屋的成功交易帶來不小阻力。

　　此外，超前轉(zhuǎn)讓還存在著無法貸款的問題，買方需要一次性付足全款，這對不少購房者來說本身就是一道門檻。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，買賣還建房，比較穩(wěn)妥的做法是首先弄清房屋的性質(zhì)，確認該房是否具有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。在原房主過戶之后，再依照二手房的過戶方式進行過戶。

　　雙方可以在前期簽訂買賣合同，把一些相關(guān)的風(fēng)險問題都納入合同中(如該房是否可以上市交易等)，以便違約時可退房，保護自己的合法權(quán)益。

　　此外，賣方與開發(fā)商簽訂的合同，在轉(zhuǎn)讓時，需要對方把安置房及該房的產(chǎn)權(quán)證明單、計稅發(fā)票等用于領(lǐng)取安置房產(chǎn)權(quán)證的證件給你。

　　若是完全產(chǎn)權(quán)簽訂合同時，應(yīng)明確約定，售房者領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后協(xié)議辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、需補交土地出讓金和規(guī)費的實際承擔方、二次交易稅費的承擔方、房屋交付的時間、房款的支付方式以及雙方違約責(zé)任的承擔等。如果合同內(nèi)容是雙方真實意思表示，不違背國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，即為有效合同。

　　反思：“風(fēng)險房”為何越來越熱？實屬被高房價所逼

　　小產(chǎn)權(quán)房，在全國大有越來越火的態(tài)勢。在北京等地，大量的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為無法承受高房價的城市居民，一個重要的購房渠道。

　　小產(chǎn)權(quán)房、還建房，相對于正規(guī)的商品房買賣來說，購買者都承擔了大量風(fēng)險。即使這些房屋比同地段的商品房價格低近一半，那花出去的也是老百姓的幾十萬元血汗錢。為何越來越多的人寧愿承擔這樣的風(fēng)險？

　　小劉告訴記者，四處租房、四處漂泊的日子，自己和女友已經(jīng)過夠了；而收入的上漲遠遠趕不上房價。身為外地人的他，一時也無法奢望能得到住房保障�！拔揖褪窍胗幸粋�小家，讓自己的孩子未來不會因四處搬家，而無法正常求學(xué)。”

　　的確，在高房價面前，很多購房者只盼望能有一個棲身之地，對他們來說，這套舉全家之力購買的房子，不是投資品，不需要坐等升值，只要能安穩(wěn)地居住著就行。

　　還有一些人認為，大量城市的“夾心層”，既不能購買經(jīng)適房，又買不起商品房，他們就只好選擇便宜的小產(chǎn)權(quán)房或者還建房，這是他們被城市高房價拋棄的無奈。 （記者黃振琳 通訊員孫攀龍）