-市場(chǎng)反應(yīng)

　　買家認(rèn)漲賣家惜售

　　“我們周邊的項(xiàng)目房?jī)r(jià)在一夜之間，每平方米漲了三四千元�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德店六佰本店的小陸這兩天愁得要命，“我之前跟的一個(gè)業(yè)主，他在銀領(lǐng)國(guó)際一套110平方米的三居，原先的報(bào)價(jià)是220萬(wàn)，馬上就要成交了�？傻赝跻怀鰜恚瑯I(yè)主現(xiàn)在已經(jīng)把價(jià)格漲到了250萬(wàn)，而且還不太肯賣�！�

　　據(jù)熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月15日大望京1號(hào)地誕生之后的不足十個(gè)小時(shí)，三成二手房業(yè)主將售價(jià)提高了五千元，有的甚至提高一萬(wàn)元。而3月17日大望京4、5號(hào)地出來后，原先調(diào)整房?jī)r(jià)的房主又降低報(bào)價(jià)，但是依然比原有基礎(chǔ)有所上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前望京周邊二手房均價(jià)為2.2萬(wàn)—2.3萬(wàn)，相比3月15日之前的2.1萬(wàn)元上漲了千元，平均漲幅達(dá)到了4.8%，短短幾天的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出北京市二手房全月漲幅3%的水平。

　　在融科橄欖城，記者也從中介處了解到了同樣的情況。地王拍出后，區(qū)域內(nèi)的售價(jià)出現(xiàn)大幅上漲。目前融科橄欖城一期、二期的二手房售價(jià)已經(jīng)漲到了30000元/平方米，漲幅近20%；朝庭公寓也由原先的23000元/平方米，漲到了25000元/平方米。“多的漲了三四千，少的漲了一兩千�！蹦持薪榻�(jīng)紀(jì)人告訴記者。

　　自從地王拍出后，業(yè)主開始惜售。記者自望京的一些門店了解到，地王拍出的一周多，客戶咨詢量猛增三成，而業(yè)主則紛紛開始捂盤，掛牌量環(huán)比前一周下降了15%，業(yè)主出房意愿明顯下降。

　　由于突如其來的漲價(jià)，使原本許多很有希望成交的單子都泡湯了�，F(xiàn)在購(gòu)房者的心理也變化了，原先是只要業(yè)主肯降個(gè)幾萬(wàn)塊錢就基本能成交，現(xiàn)在只要你業(yè)主別漲得太離譜，每平方米漲個(gè)一兩千我也就認(rèn)了。但業(yè)主就是不肯賣。

　　賣家就高不就低

　　盡管望京1號(hào)地和4、5號(hào)地拍出的樓面地價(jià)相差近萬(wàn)元，周邊業(yè)主并不在乎土地的差價(jià)，而是就高不就低，并不在意這土地的差價(jià)。

　　雖然房?jī)r(jià)陡然上漲，這也使得一部分客戶的購(gòu)買意愿更加強(qiáng)烈。他們普遍存在一個(gè)心理，趁早買房，否則越往后越買不起，而且這些人幾乎都是自住型客戶。

　　記者了解到，為了促成交易，目前中介方面也都在拿“保利1.7萬(wàn)元樓面地價(jià)競(jìng)得望京地塊”的事，給業(yè)主做思想工作，但業(yè)主們根本不聽，他們更愿意接受對(duì)他們有利的消息。在采訪中，就有業(yè)主對(duì)記者說，現(xiàn)在自己才賣兩萬(wàn)四五，人家地王樓面地價(jià)就兩萬(wàn)七，比自己現(xiàn)在的報(bào)價(jià)還高了，以后房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

　　一位在望京新城有兩套房投資的陳先生，2008年底才投資的這兩套房已經(jīng)賺了一倍，本來已經(jīng)打算出手的，看到地王價(jià)格已經(jīng)到了接近3萬(wàn)元/平方米，趕緊將報(bào)價(jià)提到2.2萬(wàn)元/平方米。在3月17日拍出的望京村4、5號(hào)地出乎很多人的意料，樓面價(jià)還不到1.8萬(wàn)元/平方米，陳先生表示就這價(jià)格算起來房?jī)r(jià)也要3萬(wàn)元/平方米以上，“就高不就低，做過房主的都知道，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是你敢喊就有人敢買，我不會(huì)精神錯(cuò)亂。好不容易等到的地王，這么大的利好在股市也要拉好幾個(gè)漲停�！彼�很是自信地說。

　　-業(yè)內(nèi)分析

　　差價(jià)存在合理性

　　時(shí)隔兩天，相鄰的兩塊地地價(jià)竟然出現(xiàn)近萬(wàn)元的差價(jià)，這令人大跌眼鏡，連很多業(yè)內(nèi)人士也連連表示看不懂，有人直接表示若非行政干預(yù)，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)如此大的差價(jià)。

　　但在參與了兩塊地競(jìng)價(jià)的合景北京副總經(jīng)理歐堅(jiān)看來，兩塊地之所以差價(jià)如此之大，還是有合理性的。

　　首先，1號(hào)地80%的面積是住宅，而4、5號(hào)地是住宅和商業(yè)混合用地，只有50%是住宅，而且1號(hào)地的位置的確優(yōu)于4、5號(hào)地，因此，1號(hào)地的單價(jià)高于4、5號(hào)地也是正常的。

　　其次，從總價(jià)上看，也就是從競(jìng)價(jià)企業(yè)的資金實(shí)力看，4、5號(hào)地也很難超過1號(hào)地太多。4、5號(hào)地的面積比1號(hào)地幾乎大了一倍，如果按1號(hào)地的成交單價(jià)算，總價(jià)將超過70萬(wàn)。按競(jìng)買標(biāo)書的約定，這筆出讓金必須在27個(gè)工作日內(nèi)繳清。能在如此短暫的時(shí)間內(nèi)湊齊這樣一筆巨款，對(duì)競(jìng)拍企業(yè)的資金壓力非常大。

　　因此，歐堅(jiān)認(rèn)為，這些先天條件注定4、5號(hào)地是不可能拍出和1號(hào)地相同的價(jià)格的。至于行政干預(yù)，歐堅(jiān)認(rèn)為這只是輔助影響因素，“關(guān)鍵還是市場(chǎng)說了算，取決于企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)期和口袋里是否有錢的判斷”。

　　偶然性也會(huì)影響結(jié)果

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也認(rèn)為，現(xiàn)場(chǎng)拍賣時(shí)的偶然性很大，參與企業(yè)、拍賣師的現(xiàn)場(chǎng)掌控能力、地塊的具體指標(biāo)，都可能導(dǎo)致兩塊相鄰的同類型土地拍出反差很大的價(jià)格來。同時(shí)，他表示，3月15日3塊地王的出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)還是有影響的，“如果這兩塊地拍賣的時(shí)間對(duì)調(diào)一下，4、5號(hào)地很可能賣出更高的價(jià)格”。

　　歐堅(jiān)表示，1號(hào)地的價(jià)格的確有些超過合理區(qū)間，可售面積的樓面地價(jià)應(yīng)該在2.4萬(wàn)—2.5萬(wàn)/平方米之間比較合理，相對(duì)而言4、5號(hào)地的價(jià)格比較符合預(yù)估。

　　他認(rèn)為，如果把兩塊地交換競(jìng)拍，最后的結(jié)果肯定與現(xiàn)在不同，差價(jià)肯定沒有現(xiàn)在這么大。