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物業(yè)稅,其廣泛的波及面與市場(chǎng)影響,成為大眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一。甚囂塵上的物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn),已經(jīng)準(zhǔn)備多年。新年伊始,國(guó)家稅務(wù)總局即拋出“重磅炸彈”——“目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作”。物業(yè)稅的出臺(tái)已如箭在弦。那么,物業(yè)稅能否在2010年“如期”到來(lái)?即將開(kāi)征的物業(yè)稅,能否成為平抑房?jī)r(jià)的一個(gè)良方?
【市民反應(yīng)】
購(gòu)房者心情復(fù)雜
有人贊來(lái)有人貶
新年伊始,正當(dāng)人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí),物業(yè)稅即將實(shí)施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比,物業(yè)稅的實(shí)施無(wú)疑對(duì)樓市的虛火更具殺傷力。
在南寧電視臺(tái)工作的唐小姐聽(tīng)說(shuō)這個(gè)消息后,拍手叫好。她認(rèn)為,開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)讓房?jī)r(jià)下降,她多年的住房夢(mèng)有望很快圓了!胺?jī)r(jià)高低取決于市場(chǎng)供求關(guān)系,F(xiàn)在大多數(shù)人買(mǎi)房的成本主要是每個(gè)月的按揭,如果現(xiàn)在因房?jī)r(jià)高而影響一些人買(mǎi)房,那么物業(yè)稅開(kāi)征后,養(yǎng)房的成本會(huì)高很多,這樣需求就會(huì)減少,自然房?jī)r(jià)會(huì)下降”。
開(kāi)征物業(yè)稅,讓小鐘的心情變得復(fù)雜:“井噴的房?jī)r(jià),已經(jīng)讓我壓力繁重,如果再增加類(lèi)似于物業(yè)稅的開(kāi)支,對(duì)我來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)直是雪上加霜。我真不知道,我什么時(shí)候才能買(mǎi)得起房子!痹谀蠈庪娏υO(shè)計(jì)院工作的設(shè)計(jì)師小鐘告訴記者,在工資沒(méi)發(fā)生太大變化的情況下,不斷出現(xiàn)的新政和不斷上漲的物價(jià),讓他憂心忡忡。小鐘說(shuō),不征物業(yè)稅,他買(mǎi)房以后只需考慮每個(gè)月的按揭,如果現(xiàn)在物業(yè)稅開(kāi)征了,還要多交一筆養(yǎng)房的成本。本來(lái)打算要跟女朋友商量著買(mǎi)套小房子做“愛(ài)巢”的小鐘,現(xiàn)在連提都不想提了。
“我現(xiàn)在正準(zhǔn)備買(mǎi)一套150平方米的大戶型4房,可是聽(tīng)說(shuō)住房超過(guò)一定的面積,國(guó)家將對(duì)房屋的持有者征稅。怕征稅后壓力大,我現(xiàn)在決定先買(mǎi)套90平方米左右的小戶型房,大戶型以后再說(shuō)。”家住南寧星湖路北二里的張曉這樣告訴記者。
而陳女士卻沒(méi)這么輕松,她是做房屋出租生意的,“如果征收物業(yè)稅,就意味著房屋的投資回報(bào)率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,自己的收入就少了!标惻肯蛴浾咛寡。
記者在采訪中了解到,盡管物業(yè)稅還未開(kāi)征,但是,無(wú)論是買(mǎi)房者,還是租房者,甚至是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,他們都在觀望、期待。
【業(yè)界觀點(diǎn)】
現(xiàn)在開(kāi)征時(shí)機(jī)最合適
抑制投機(jī)炒房易見(jiàn)效
物業(yè)稅開(kāi)征,不是什么新鮮話題。早在2003年,國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部就先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等6個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位,進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn),但是由于牽扯面過(guò)大,物業(yè)稅一直處于研究階段。2006年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連4個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。2009年5月25日,在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行約3年之際,國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委正式公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》,其中明確提到“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開(kāi)征物業(yè)稅”。
2010年1月5日,有媒體從接近國(guó)家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉,今年稅務(wù)部門(mén)將在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后,將推廣至全國(guó)。
懂行的人都清楚,物業(yè)稅絕非稅系中的“小字輩”,一旦開(kāi)征,將對(duì)地方政府財(cái)政收入、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。因此,過(guò)去幾年每逢物業(yè)稅的消息曝出,皆會(huì)引起業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。今年也不例外。消息一出,連股市都因此而發(fā)生了“地震”。
業(yè)界認(rèn)為,喊了那么多年,現(xiàn)在是開(kāi)征物業(yè)稅最合適的時(shí)機(jī)。君不見(jiàn),到2009年底,來(lái)南寧購(gòu)房者中投資投機(jī)性購(gòu)房者占到50%以上,有的地區(qū)甚至高達(dá)70%以上,而與此對(duì)應(yīng)的是,房屋空置面積大幅度攀升。因此,政府有必要采取強(qiáng)有力措施來(lái)打擊投資性購(gòu)房、投機(jī)性炒房,抑制非正常的房?jī)r(jià)上漲。
從2005年的“新舊國(guó)八條”到2006年的“國(guó)六條”到今年的“2轉(zhuǎn)5”新政,其一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為,排擠房地產(chǎn)市場(chǎng)非自住需求,打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為。但業(yè)界認(rèn)為,遏制房?jī)r(jià)上漲、打擊投資購(gòu)房投機(jī)炒房最有效的手段是開(kāi)征物業(yè)稅。這是世界上多數(shù)國(guó)家通用的做法。
【政策評(píng)估】
相關(guān)收費(fèi)可能取消
開(kāi)發(fā)成本可望降低
資深房屋估價(jià)師張曉強(qiáng)說(shuō),物業(yè)稅的開(kāi)征可能會(huì)將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并統(tǒng)一內(nèi)外稅制,取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi),實(shí)現(xiàn)稅不重征。
他解釋說(shuō),在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中,稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%,建筑成本只占40%。購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中,有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法,以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi),開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降,房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
張曉強(qiáng)說(shuō),一般來(lái)說(shuō),稅費(fèi)占構(gòu)成房?jī)r(jià)成本的40%左右。物業(yè)稅將目前一次性收取的稅費(fèi),改為按年以固定稅率收取,那么房?jī)r(jià)成本將大幅減少。如果地產(chǎn)商將這些減低的成本全部讓給購(gòu)房者,理論上房?jī)r(jià)最多可降低近40%!爱(dāng)然,這只是理論而已。開(kāi)發(fā)商沒(méi)那么傻”。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低,但這并不意味著開(kāi)發(fā)商就一定會(huì)降價(jià)!蹦蠈幜硪婚_(kāi)發(fā)公司的工程師劉翔說(shuō),在市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局下,開(kāi)發(fā)商的稅負(fù)雖然減輕,但同時(shí)他們也就有機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購(gòu)房者,購(gòu)房者得到的依然是較高的價(jià)格!凹偃缯魇瘴飿I(yè)稅降低了40%的房?jī)r(jià)成本,但是,只要有人購(gòu)買(mǎi),地產(chǎn)商有可能只是將房?jī)r(jià)降低20%出售。也就是說(shuō),他吃掉了另外的20%,即他的利潤(rùn)增加了20%”。
即使房?jī)r(jià)因開(kāi)發(fā)商成本的降低而下降,也有可能出現(xiàn)另一種情況:老百姓買(mǎi)得起房卻住不起房了。再有,對(duì)于在稅改前已擁有房產(chǎn)的業(yè)主們來(lái)說(shuō),他們已經(jīng)一次性在購(gòu)房款中支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi),如果再對(duì)他們開(kāi)征物業(yè)稅顯然有失公允。
【房?jī)r(jià)展望】
能否抑制房?jī)r(jià)
各方說(shuō)法不一
理論上講,開(kāi)征物業(yè)稅,可降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。但是,在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中,需要面對(duì)許多問(wèn)題,期待有立竿見(jiàn)影效果的想法并不現(xiàn)實(shí)。
南寧昊然房地產(chǎn)公司總經(jīng)理譚開(kāi)耀認(rèn)為,開(kāi)征物業(yè)稅,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有很大的作用。但對(duì)能否降低房?jī)r(jià),這很難說(shuō),這關(guān)鍵還是要看開(kāi)征以后相關(guān)管理部門(mén)的執(zhí)行力度!拔艺J(rèn)為,開(kāi)征物業(yè)稅,對(duì)人們心理作用大于實(shí)際作用!弊T開(kāi)耀說(shuō),瘋漲的房?jī)r(jià)給人們?cè)斐闪撕艽蟮男睦韷毫涂只徘榫w,購(gòu)房者希望通過(guò)物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)的愿望非常強(qiáng)烈。
物業(yè)稅能否對(duì)房?jī)r(jià)起到真正的作用,需要一個(gè)漫長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程,在傳導(dǎo)過(guò)程,任何一個(gè)變量,都可能會(huì)影響到最終的結(jié)果。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是,在歐美等一些國(guó)家,一直征收物業(yè)稅等持有稅種,卻并不能改變市場(chǎng)中存在大量投資性購(gòu)房的現(xiàn)象。
廣西另一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,物業(yè)稅因?yàn)樯婕懊鎻V、執(zhí)行難度大,難以在兩年內(nèi)真正見(jiàn)效。他說(shuō),現(xiàn)在瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)實(shí)在令人擔(dān)心,出臺(tái)物業(yè)稅也是中央政府能夠拿出的有效的平抑房?jī)r(jià)的手段。
廣西中大股份有限公司總經(jīng)理鄔文康認(rèn)為,開(kāi)征物業(yè)稅,會(huì)擠出部分投資者。他說(shuō),南寧的外地購(gòu)房者占到了四成以上,而大部分外地購(gòu)房者買(mǎi)房的目的是投資。開(kāi)征物業(yè)稅后,投資型的購(gòu)房者在沒(méi)有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之前,每年都要交稅,這對(duì)他們來(lái)說(shuō),增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)。對(duì)于以投資為目的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),持有成本將大大增加,利潤(rùn)空間大幅減少,必然會(huì)謹(jǐn)慎投資。因此對(duì)遏制炒房,有很大的作用。
對(duì)于即將出臺(tái)的物業(yè)稅管理和征收辦法,對(duì)于一個(gè)收入不高,既要生活又要還房貸的工薪階層而言,希望物業(yè)稅的出臺(tái)能更多站在普通消費(fèi)者的立場(chǎng)上考慮,不能為了抑制房產(chǎn)的泡沫而為,更不希望是一個(gè)“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的不治本的處方。
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