開(kāi)發(fā)商：

　　希望與“炒房團(tuán)”合作

　　辦理假按揭套取銀行貸款,這曾經(jīng)是過(guò)去多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商解決資金壓力的慣常做法,但風(fēng)險(xiǎn)極大,而且監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)。尤其是限購(gòu)二套房的貸款政策出臺(tái)以后,找愿意假按揭的人也越來(lái)越不易。但開(kāi)發(fā)商的資金需求依然存在,而且在宏觀緊縮的背景下變得更加緊迫,這就給“炒房團(tuán)”留下了空間。

　　實(shí)際上,盡管“炒房團(tuán)”也是在套取銀行資金,但開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有任何法律責(zé)任,都是由“炒房團(tuán)”承擔(dān)。而且,“炒房團(tuán)”也是每一個(gè)成員獨(dú)自面對(duì)銀行和律師的審查,走的是正規(guī)渠道,也沒(méi)有給銀行和律師行賄,在形式上符合法律政策,銀行工作人員也沒(méi)有假按揭那樣的責(zé)任問(wèn)題。

　　很多人會(huì)問(wèn),開(kāi)發(fā)商需要資金,為什么非常希望和“炒房團(tuán)”合作,而不是直接先期降價(jià)賣給公眾？這里有幾個(gè)復(fù)雜的原因。

　　其一,部分房源的降價(jià)出售會(huì)令市場(chǎng)不容易接受后面的再漲價(jià)。其二,實(shí)際上最主要的原因在于:即便低價(jià)公開(kāi)賣出(部分)房,開(kāi)發(fā)商也不能迅速收到賣方所得資金。在地產(chǎn)業(yè)界，只要你的開(kāi)盤價(jià)比較低,很多人就會(huì)“打招呼”找到開(kāi)發(fā)商“留房”。打了招呼就不能再出售了,但是他們不會(huì)立刻給開(kāi)發(fā)商房款,而是要等到房?jī)r(jià)漲了很多后賣出,再支付房款。這種投資是旱澇保收的,房?jī)r(jià)沒(méi)有漲或者跌了,他再說(shuō)一聲“不要了”,風(fēng)險(xiǎn)就被轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商。正因此,開(kāi)發(fā)商是絕對(duì)不敢以低價(jià)開(kāi)盤,而引發(fā)這些打招呼要房、留房人的想法的。

　　所以，開(kāi)發(fā)商會(huì)希望和“炒房團(tuán)”合作——定一個(gè)較高的開(kāi)盤價(jià),但立即以很大的折扣賣給“炒房團(tuán)”(有時(shí)甚至是五折、六折),而且只賣出開(kāi)發(fā)商希望賣出的數(shù)量,其他高價(jià)開(kāi)盤的房子就慢慢地賣。如此合作的直接結(jié)果是高開(kāi)盤價(jià)、開(kāi)盤高成交量,這會(huì)直接影響市場(chǎng)心態(tài),給開(kāi)發(fā)商和“炒房團(tuán)”帶來(lái)更大的利益。

　　“炒房團(tuán)”：

　　依靠開(kāi)發(fā)商退房

　　炒房行為最終成功的關(guān)鍵是房屋要能夠出手,順利退出才意味著真正的成功。

　　從我國(guó)的政策,尤其是稅收政策來(lái)看,炒房行為的成本看似是很高的,尤其是不足兩年的房子。而且“炒房團(tuán)”人數(shù)眾多,又是異地炒房,對(duì)于有關(guān)房屋的管理也很難,拋售會(huì)很困難。那么“炒房團(tuán)”如何退出？這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。

　　一般來(lái)講,“炒房團(tuán)”都會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議,他們隨時(shí)可以退房,開(kāi)發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收,因?yàn)橥朔坎恍枰�交任何稅款。由于是以開(kāi)盤價(jià)的低折扣價(jià)格買入,退房意味著“炒房團(tuán)”可以直接鎖定利潤(rùn)。這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此,實(shí)際上,“炒房團(tuán)”持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng),往往不超過(guò)一年半,而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。

　　除此之外，開(kāi)發(fā)商與“炒房團(tuán)”的合作還有一個(gè)更高的等級(jí),就是在建筑安裝(下稱“建安”)成本領(lǐng)域,幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避高額稅收。

　　炒房資金：

　　已經(jīng)足以影響市場(chǎng)

　　經(jīng)過(guò)多年的積累,“炒房團(tuán)”積累了很大的利潤(rùn),其足跡也已經(jīng)遍布全國(guó)。據(jù)了解,目前熱點(diǎn)地區(qū)50%以上的樓盤都活躍著“炒房團(tuán)”的身影,全國(guó)的平均數(shù)字約為三分之一。“炒房團(tuán)”參與的樓盤一般是購(gòu)買控制15%到30%的房子,所以保守估計(jì),“炒房團(tuán)”在樓市中的市場(chǎng)份額應(yīng)當(dāng)在5%~10%,這也意味著市場(chǎng)上存在3000億元的炒樓操盤資金。這些游資更多以現(xiàn)金的形式存在并分散到個(gè)人。

　　炒房游資是投機(jī)的,但也是政策催生的,這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導(dǎo)。合理的政策應(yīng)當(dāng)堵死炒房資金確定的利潤(rùn)空間,這一目標(biāo)可以通過(guò)信貸政策,即信貸管制的放松和緩解融資缺口來(lái)達(dá)到。房地產(chǎn)價(jià)格以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō),土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少,房?jī)r(jià)可以下降的部分,其實(shí)就是“炒房團(tuán)”的利潤(rùn),這些利潤(rùn)是可以也應(yīng)該出讓給購(gòu)房的老百姓的。