“三大戰(zhàn)略”應(yīng)對焦慮

　　面對令人焦慮的年末樓市，總結(jié)業(yè)內(nèi)專家及機構(gòu)人士分析論點，可以概括三大戰(zhàn)略：“設(shè)定購房計劃”、“看清大勢”、“精選個盤”進(jìn)行應(yīng)對。

　　戰(zhàn)略一：設(shè)定購房計劃。機構(gòu)人士建議，由于明年的不確定因素很多，年末購房要認(rèn)真考慮買房目的，針對自身需求“設(shè)定購房計劃”，包括購房目的、可承受房價及心理價位、買房時機等。購房價位可以參照2009年以來目標(biāo)房周邊價格和自己的承受能力來判斷。承受月供不超過家庭可支配收入的30%左右比較安全等。

　　戰(zhàn)略二：看清大勢。“大勢”是指對明年樓市有基本判斷，其中包括政策趨勢、市場供需趨勢等。多數(shù)分析人士認(rèn)為，明年宏觀面對樓市的支持力度將減弱，明年上半年經(jīng)濟發(fā)展將向“全面協(xié)調(diào)”傾斜，政府可能采取更有針對性的政策進(jìn)行調(diào)控，以保證在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。著名經(jīng)濟學(xué)家陶冬在第七屆上海理財博覽會上預(yù)測說：中國的宏觀調(diào)控或在明年二、三季度啟動，到時房地產(chǎn)市場將引來一波調(diào)整。

　　據(jù)聯(lián)合地產(chǎn)劉輝等市場人士分析，2009年的商品房成交均價較2008年漲幅并不是很大，前6個月仍基本上保持2008年年底的價格，直到7月份出現(xiàn)大幅度增長，增長幅度到11.59%-24.04%。就目前來看10月份的價格為前10個月最高價格，預(yù)計后期仍會保持穩(wěn)步增長。市內(nèi)六區(qū)前6個月，商品房成交均價波動不大，隨著上半年大批市政設(shè)施改造工程的建設(shè)，改善及投資型需求隨之增加，價格也出現(xiàn)大幅度上揚。環(huán)外四區(qū)兩年間的成交價浮動較大，個別項目的價格與2009年年初相比出現(xiàn)39%-45%的上�。粸I海新區(qū)中的塘沽區(qū)在拆遷帶動下提前轉(zhuǎn)暖，價格一路飆升，目前均價突破萬元大關(guān)。

　　短期看，在沒有外界因素下，年底開發(fā)商提前或超額完成今年回款計劃，年底到明年年初大幅擴大供給或降價促銷的概率非常小。因此樓市今年年底將不會出現(xiàn)大幅降價的情況。

　　長期看，樓市以穩(wěn)定為主，無論快速增長還是逐漸下滑，對于“拆遷”、“婚房”等剛性需求人群來說，購買需求仍然存在，這對市場交易形成一定支撐。

　　天津處于高速發(fā)展階段，城市建設(shè)的力度不斷加大，濱海新區(qū)三區(qū)合并將加速外來人口的增加，因此，天津市場需求并不缺乏。而大規(guī)模的開發(fā)也為市場提供了充足的供應(yīng)，這對于樓市的穩(wěn)定增長提供了有效的保證。

　　在土地供應(yīng)方面，搜房中指報告顯示，1-9月，天津共成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。武清區(qū)成交土地面積占成交總量的22%。1-9月，天津住宅用地平均成交樓面價格1225元/平方米，同比下跌33%。天津降低掛牌底價，增加住宅用地供應(yīng)量，在吸引開發(fā)商拿地的同時，有足夠的土地支撐供應(yīng)和新項目開工用地。

　　在房屋建設(shè)方面，11月13日，國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼表示，國土資源部對開發(fā)商囤地行為的政策和懲罰措施將很快出臺。記者也從市國土房管部門了解到，國土房管部門將對開工竣工情況進(jìn)行進(jìn)一步梳理，并加大管理力度，保證計劃開工、竣工量的完成。

　　對于消費者屢次提出的房地產(chǎn)市場不透明“銷控”引起的漲價問題，市國土房管有關(guān)部門表示，將建立更完善的網(wǎng)上信息披露系統(tǒng)，使購房者能通過政府網(wǎng)站了解商品房銷售的真實信息，為理性購房打下基礎(chǔ)。

　　機構(gòu)人士建議，剛性需求的購房者大可不必?fù)?dān)心政策影響及價格的暴漲而急于購買，也不必由于對市場信心的缺乏而遲遲觀望。而對于投資購買者來說，經(jīng)過前期的增長，目前的房價已經(jīng)處于相對的高位，價格的升值空間短期內(nèi)大幅增長的可能性較小。

　　戰(zhàn)略三：“精選個盤”。主要指對地段和產(chǎn)品的精。在地段方面，對于第一次購房自住者來說，地鐵通達(dá)、有成熟配套規(guī)劃的新居住區(qū)及市區(qū)小戶型，居住就業(yè)兩相宜。對于改善型或居住投資兩用型購房者來說，市中心核心區(qū)及海河沿線、水上區(qū)域等標(biāo)志性地段，以及休閑、娛樂功能更完善的產(chǎn)品抗跌性強。

　　質(zhì)量是價值的保證，要格外關(guān)注設(shè)計水平、工程質(zhì)量等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商品房設(shè)計的不足主要表現(xiàn)在景觀雜亂、樹少硬地多、樓間距過小、房型布局差、采光不足、通風(fēng)不良等。

　　樓盤的質(zhì)量好壞，可以從開發(fā)企業(yè)及其施工隊伍的資質(zhì)特別是以往的表現(xiàn)來進(jìn)行判斷，如過去開發(fā)的住宅項目質(zhì)量口碑怎樣、有沒有延期交房等工程問題、施工場地工人的精神面貌、紀(jì)律等。也可以通過查看各種建材廠家及產(chǎn)品的合格證書，各道施工工序質(zhì)量監(jiān)督驗收單、工程竣工驗收報告、工程質(zhì)量評定等原始資料以及現(xiàn)場查看房子外表來確定，如墻柱和地基是否有下沉、墻體是否有裂縫和松動、屋面是否有滲漏、外粉刷是否脫落等等。

　　“焦慮”的購房者尤其需要注意，在沒有做好全面準(zhǔn)備時，不要急忙下訂金，免得事后退單困難。（文/王哲）