土地招拍掛和土地財政是推動房價上漲的罪魁禍首

　　經(jīng)濟參考報：房價后面的關(guān)系和問題這樣復(fù)雜，您認為，穩(wěn)定和降低房價，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？

　　周天勇：我認為，中國房價“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。

　　經(jīng)濟參考報：眾所周知，土地招拍掛競價出讓，是我國從協(xié)議劃撥土地到土地市場化分配的一項重大改革，您為什么說它是導(dǎo)致房價上漲的第一個深層次原因呢？

　　周天勇：當然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個大進步。但是，市場結(jié)構(gòu)的改善是一個非常復(fù)雜的問題。從經(jīng)濟學方面看，市場結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求，基本類型有壟斷與競爭，但是細分起來，它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場。

　　這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場，還有它自己的一些特點：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報紙上只刊登一天，許多購買者不知道；2、可能掛和拍之間時間很短，導(dǎo)致即使知道的購買者，也來不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒有聯(lián)網(wǎng)，沒有形成一個市場體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財政多收的利益驅(qū)動，這種招拍掛體制，實際上已經(jīng)淪為了地方政府高價賣地的一種非常順手的操作機制。從今年土地招拍掛價格暴漲和房價上漲的情況來看，招拍掛體制已經(jīng)成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

　　經(jīng)濟參考報：這樣復(fù)雜，那么，地方政府財政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問題，與房價有什么關(guān)系？

　　周天勇：政府賣地是有利益驅(qū)動的。目前，財政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費罰款，2007年的財政，許多地方政府的收費罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項稅的收入占整個總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費在40%-50%。地方政府搞建設(shè)要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務(wù)要花錢。因此，它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。

　　我們買房時價格較高的一個重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來，攤?cè)敕績r，支出方面也是一年花掉。其實，仔細想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財政體制。一個城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書記一任5年賣掉15平方公里，李書記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無地可賣了，也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。