謎一樣的七折利率優(yōu)惠

　　在房貸利率打不打七折的問(wèn)題上，從該政策出臺(tái)之時(shí)，就已經(jīng)是一波三折。

　　作為銀行的傳統(tǒng)產(chǎn)品，按揭貸款的發(fā)展歷史已將近10年，在銀行的個(gè)人金融業(yè)務(wù)中舉足輕重。房子抵押給銀行，又有首付作為保證，相比個(gè)人金融中的信用卡、理財(cái)業(yè)務(wù)等等，住房按揭貸款一直是我國(guó)商業(yè)銀行的質(zhì)優(yōu)資產(chǎn)，違約率很低。這是因?yàn)橘?gòu)房人在購(gòu)房前期投入較多，購(gòu)房人違約斷供的情況較少。

　　前述建設(shè)銀行甘肅分行研究員分析，一般情況下，央行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)給予總體政策指引，然后由各家銀行去頒布具體細(xì)則，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)大家都不愿意做出頭鳥(niǎo)的情況。銀行七折房貸政策當(dāng)初一度“難產(chǎn)”，就是各家銀行在博弈。

　　張華還記得第一次咨詢銀行的個(gè)貸經(jīng)理時(shí)，對(duì)方的話給他潑了盆冷水：“具體政策正在制定，不過(guò)如果你不是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，享受利率七折優(yōu)惠受制條件很多。” 失望的張華開(kāi)始留意其他銀行的情況，他突然發(fā)現(xiàn)銀行和銀行間的區(qū)別很大，但是無(wú)論哪家銀行，所有讓利都要以相應(yīng)的獲利作為補(bǔ)償。

　　張華從某商業(yè)銀行負(fù)責(zé)貸款的朋友處得知，辦理“七折”需提供5份證明：第一，要證明是第一套；第二，要普通自��；第三，要證明過(guò)去的兩年之內(nèi)沒(méi)有信用不好的記錄；第四，還要證明現(xiàn)在在銀行至少有20萬(wàn)元以上的固定存款或者基金等，才可以享受優(yōu)惠；第五，首付四成，月供不得超過(guò)收入的50%。

　　建設(shè)銀行一營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，除此之外，能否成功獲得最優(yōu)惠利率，還要看客戶綜合貢獻(xiàn)度是否高，如VIP客戶、貸款起始金額在30萬(wàn)元以上的客戶，或者在銀行還有其他業(yè)務(wù)的客戶等就相對(duì)比較有優(yōu)勢(shì)。也有銀行業(yè)內(nèi)人士稱，不可能給所有房貸客戶七折優(yōu)惠利率，支行會(huì)根據(jù)客戶的情況分出檔次，然后給出不同檔次的利率。

　　打聽(tīng)過(guò)一圈后，陳祺逐漸明白，即使是給七折優(yōu)惠，銀行也是優(yōu)先確保自己利益最大化。

　　銀行的利益

　　那么，當(dāng)存量房貸利率打七折后，銀行的利潤(rùn)究竟受到多大的影響？

　　房貸新政規(guī)定，住宅商貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。在此之前，經(jīng)過(guò)多次降息后，商業(yè)銀行的存貸利差越來(lái)越小，5年期以上貸款利率打七折只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個(gè)百分點(diǎn)，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。

　　而一個(gè)2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠的房貸客戶，在申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率后，銀行又將損失多少利差收入？

　　有研究報(bào)告認(rèn)為，存量房貸七折對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)負(fù)面影響輕微。

　　建設(shè)銀行甘肅分行一研究員在接受采訪時(shí)表示，“新政”之下，貸款利率降低在宏觀上對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，拉動(dòng)消費(fèi)，推動(dòng)投資有著積極的作用。但是對(duì)于單個(gè)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，則要承擔(dān)存貸款利差縮小的負(fù)擔(dān)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，不得不面對(duì)盈利空間縮窄的現(xiàn)實(shí)。

　　蘭州一商業(yè)銀行營(yíng)銷經(jīng)理告訴記者，房地產(chǎn)和銀行業(yè)一榮俱榮，房貸降低能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，因此對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是利好消息。

　　有人算了這樣一筆賬：以房貸尾款30萬(wàn)元、貸款期限20年計(jì)算，購(gòu)房者在支付0.85倍基準(zhǔn)利率的時(shí)候，需要支付利息30.29萬(wàn)元(5.94%×0.85×20×30萬(wàn)＝30.29萬(wàn)元)，如果按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為24.94萬(wàn)元(5.94%×0.7×20×30萬(wàn)＝24.94萬(wàn)元)，兩者相比七折利率可為購(gòu)房者節(jié)省5.35萬(wàn)元的利息。

　　目前，各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時(shí)增加收入。陳祺和他的朋友遭遇的那些附加條件，正是各家銀行的客戶經(jīng)理在抓住機(jī)會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行交叉銷售，爭(zhēng)取使其成為優(yōu)質(zhì)客戶。

　　11月18日，陳祺就給某支行房貸處打了電話，了解15萬(wàn)-30萬(wàn)元的房貸客戶要具備什么條件才能享受優(yōu)惠。該支行房貸處一負(fù)責(zé)人要求他提供按揭房子所在的小區(qū)及金額。當(dāng)這位人士了解到房貸金額只有20多萬(wàn)元時(shí)稱：“要享受七折優(yōu)惠，須在我行擁有20萬(wàn)元的存款或中間業(yè)務(wù)超過(guò)20萬(wàn)元。如果沒(méi)有上述條件，客戶可以在我行辦理其他理財(cái)產(chǎn)品，方可享受優(yōu)惠。”