山雨欲來風(fēng)滿樓。進(jìn)入11月份，房貸市場風(fēng)云四起，收緊之聲不絕于耳。

　　“明年的房價取決于政府的政策而不是開發(fā)商，其中的要義在于房貸7折利率優(yōu)惠政策是否繼續(xù)執(zhí)行�！敝�名地產(chǎn)商潘石屹近日表示。

　　而當(dāng)人們還在疑惑是否信貸已經(jīng)成了國內(nèi)房價的風(fēng)向標(biāo)時，監(jiān)管層思考更多的可能是能否尋到一把“槍”，當(dāng)這把“槍”向房貸市場“開火”時，既不會傷及“自住型需求”這個“無辜”，又能對“投資型需求”給予“震懾”。

　　1 滬深房貸市場風(fēng)聲鶴唳

　　“買還是不買？”近幾天，在上海陸家嘴一家德國制藥公司上班的趙先生一直在考慮買房的問題。2005年，趙先生從國內(nèi)一家著名大學(xué)畢業(yè)之后便一直供職這家世界500強(qiáng)的德國制藥公司，目前有40多萬元的積蓄，月薪稅后有9000多元。

　　“買房吧，現(xiàn)在上海房價這么高，壓力很大�！壁w先生告訴記者，“不買吧，最近中介一直打電話催著去看房，說是年底不買，明年買會更貴，而且要多交稅費(fèi)，最關(guān)鍵是聽說房貸利率優(yōu)惠要取消了�！�

　　同趙先生一樣，很多考慮買房的人目前正遭遇同趙先生一樣的矛盾。有一部分人當(dāng)機(jī)立斷出手，而另一部分則還在觀望：房貸是不是真的要收緊了？正在趙先生猶豫不決的時候，房產(chǎn)中介那邊傳來一個消息讓他更加不安，“建行已經(jīng)收緊房貸了，恐怕其他銀行也要跟著來了。”

　　房貸是否真的收緊了？懷著和趙先生一樣的疑問，記者撥通了建行上海分行的客服電話，工作人員告訴記者，與前段時間相比建行房貸政策確實起了一些變化，主要是視客戶的資質(zhì)情況和首付情況不同，給予的利率優(yōu)惠也不同。對于首套普通自住房貸款，如果客戶的首付在40%及以上，則房貸利率為七折；首付在30%到40%，則房貸利率為七五折；首付在25%到30%，則房貸利率為八折；首付在20%到25%，則房貸利率為八五折。

　　記者隨后又撥通了工行和中行兩家銀行的客服電話，這兩家銀行都表示，房貸政策近期并沒有變化，仍然是執(zhí)行原來的政策：即首套住房及改善型住房享受首付款最低兩成，利率7折優(yōu)惠。而二套房則要求首付不低于四成，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。“我們的房貸政策與一年前相比沒有任何變化。”另一家國有銀行交通銀行的副行長葉迪奇對本報記者也這樣表示。

　　根據(jù)各大銀行上海分行的口徑，除建行之外，目前各銀行基本上還在執(zhí)行原來的房貸政策，房貸政策并無明顯收緊。不過記者通過走訪了部分銀行的網(wǎng)點(diǎn)得知，房產(chǎn)中介口中傳出的房貸收緊的傳言并非空穴來風(fēng)。

　　“我們這里的房貸發(fā)放確實已經(jīng)收緊了�！敝行衅謻|分行一房貸經(jīng)理告訴記者，收緊主要體現(xiàn)在二套房政策上，“我們現(xiàn)在嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會的規(guī)定，對于非改善型二套住房，首付比例不得少于四成，利率在同期基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)要上浮10%�！贝送�，還要對客戶的資質(zhì)進(jìn)行評定，并經(jīng)過銀行的審核�！笆站o主要體現(xiàn)在相關(guān)審核手續(xù)上，年初標(biāo)準(zhǔn)可能松一些，但現(xiàn)在不行了�！�

　　在今年年初，記者對同一話題進(jìn)行調(diào)查時，對于非改善型二套住房，多家銀行的信貸經(jīng)理都會熱心幫記者出主意，通過一些變通的手段將二套房視作首套住房從而給予首付成數(shù)和利率上的優(yōu)惠，但目前這條路已經(jīng)行不通了。記者走訪了工行、中行、交行和建行多家網(wǎng)點(diǎn)，所得到答復(fù)均是嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，即首付四成、利率上浮。

　　另一個被視作全國房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，收緊的風(fēng)聲也已彌漫。不過當(dāng)記者以客戶身份致電工行深圳分行、建行深圳分行，得到的答復(fù)均是首套房以及改善型住房仍可以享受首付最低兩成，利率7折優(yōu)惠，而第二套房必須首付不低于四成，利率上浮10%，與前期相比，這些銀行的房貸政策均沒有改變。

　　然而同上海房貸市場一樣，雖然商業(yè)銀行都號稱房貸政策沒有變化，房地產(chǎn)中介卻已經(jīng)“風(fēng)聲鶴唳”，尤其是對于第二套房。深圳中原地產(chǎn)中介按揭部人士近日向記者透露，由于大部分深圳銀行本月已收緊了二套房貸政策，所以目前下面的業(yè)務(wù)員均會告知客戶，第二套房貸要求4成首付，利率最多只能打 8.5折。

　　記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，部分銀行支行仍能對二套房進(jìn)行優(yōu)惠，但相較10月中旬記者采訪時的“就是第三套房貸也能享受7折優(yōu)惠”，已經(jīng)“收斂”了很多，某四大行之一的寶安支行個貸經(jīng)理對記者表示，“目前已經(jīng)不敢再跟客戶承諾能申請到二套房貸優(yōu)惠了，如果要辦二套房貸的話，必須抓緊”。“行里的領(lǐng)導(dǎo)最近經(jīng)常提醒我們，手里不要留‘單子’，有單就盡快做”。

　　當(dāng)記者問及為什么房產(chǎn)中介不能做二套房貸而銀行還可以時，該信貸經(jīng)理分析說，“中介辦理房貸的手續(xù)比較復(fù)雜，且以二手房居多，所以銀行受理貸款申請到審批的時間周期較長，往往是兩個月以上，而在現(xiàn)在這樣的敏感期，誰也不敢保證兩個月后政策是否會變，理所當(dāng)然，中介就不敢提二套房優(yōu)惠了”。

　　2 房貸潛規(guī)則：年初年尾“兩面派”

　　“我們今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了差不多了，現(xiàn)在僅有少量指標(biāo)留給優(yōu)質(zhì)客戶。”某國有大行上海分行浦東支行一位信貸經(jīng)理向記者表示。這位信貸經(jīng)理告訴記者，每年年初分行都會給各支行定一個指標(biāo)，即本年度必須要完成的額度，這一指標(biāo)關(guān)系到分行對支行的年終考核，同樣關(guān)系到對信貸經(jīng)理個人的年終考核�！斑@一情況每年都差不多，今年更是如此，因此在年初時我們要拼命做業(yè)務(wù)，不過今年情況比較特殊�！�

　　上述這位國有大行信貸經(jīng)理告訴記者，今年前兩個月由于房地產(chǎn)市場交易清淡，房貸業(yè)務(wù)很難做，他們對完成今年的指標(biāo)非常擔(dān)憂，為了完成任務(wù)，年初在做房貸審核時盡量在不違反監(jiān)管規(guī)定的前提下幫客戶爭取額度，“主要是先把量做上去。”而到了3月份，房地產(chǎn)市場回暖，房貸業(yè)務(wù)一下子就上來了，在接下來的半年時間里，這位信貸經(jīng)理每月所接到房貸業(yè)務(wù)逐月攀升�！暗�9月份，我們基本上就已經(jīng)完成全年的指標(biāo)�！�

　　記者查閱了人民銀行上海總部的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年前兩個月，上海市個人住房貸款一項均呈同比下降趨勢。而自3月份起，隨著上海市二手房交易的活躍，二手房貸款明顯增加，從而扭轉(zhuǎn)了前2個月住房貸款下降的趨勢。3月份，中資行個人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元。在其后的4、5、6月份，中資銀行個人住房貸款繼續(xù)迅猛增長，4月份增加33.9億元，創(chuàng)近16個月來單月新增新高。5月份增加78.7億元，創(chuàng)近4年來單月增量新高。6月份更是增加了127.1億元，創(chuàng)單月增量歷史新高，同比多增達(dá)100億元。

　　個人住房貸款的快速增加在年中引起了監(jiān)管部門的警覺。在7月份召開的銀監(jiān)會2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康強(qiáng)調(diào)，今年上半年，我國銀行業(yè)貸款規(guī)模迅速擴(kuò)張，當(dāng)前要特別防范包括房地產(chǎn)市場風(fēng)險在內(nèi)的新風(fēng)險點(diǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。不過這一警示并沒能給持續(xù)升溫的房貸市場降溫，以上海房貸市場為例，7月份個人住房貸款繼續(xù)保持大幅增加，而8月份再次以170.2億元的增量創(chuàng)出了歷史新高。

　　進(jìn)入四季度，上海個人住房貸款開始有減速趨勢。根據(jù)人民銀行上�？偛孔钚鹿�布的數(shù)據(jù)，10月份，上海市個人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元。“目前銀行對我們各分支行是獨(dú)立考核的，對我們來說今年的指標(biāo)已經(jīng)完成了，我們不希望在年底前沖得太高�！鼻笆鰢�有大行信貸經(jīng)理表示�！叭绻�今年從10個億沖到15個億，那明年我們至少要從15個億開始，萬一明年做不出來怎么辦？支行自己也有本賬，到年底時我們自己也會衡量一下�！�

　　對于銀行這樣的放貸規(guī)律，監(jiān)管層也是心知肚明�！澳壳�，銀行各個支行無論是哪一級別的任務(wù)都完成了，就不太想放，但是等到明年年初貸款指標(biāo)下來后就又開始放了，銀行慣例是‘上半年狠命放，下半年使勁收’，都是這規(guī)律。除非人民銀行與銀監(jiān)機(jī)構(gòu)明令規(guī)定，才會執(zhí)行�！毖胄心炒髤^(qū)分行貨幣信貸處一位負(fù)責(zé)人表示。