監(jiān)管不力——

　　容積率可以隨意調(diào)整？

　　現(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤(rùn)已成為一種愈演愈烈的不正�，F(xiàn)象，從公開(kāi)披露的資料看，對(duì)公開(kāi)出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

　　“‘天價(jià)地’可能會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)本應(yīng)由企業(yè)自己承擔(dān)�？捎械拈_(kāi)發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意，意圖降低風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明說(shuō)，假設(shè)開(kāi)發(fā)商買了1萬(wàn)平方米的地，規(guī)劃時(shí)容積率是2，他可以建造2萬(wàn)平方米，如果將容積率提高到2.5，以售價(jià)每平方米1萬(wàn)元計(jì)算，無(wú)形中銷售額可增加5000萬(wàn)元。

　　“某種意義上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的改變就是社會(huì)資源的再分配。政府相關(guān)部門應(yīng)加大土地用途的監(jiān)督力度，嚴(yán)格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標(biāo)，防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機(jī)或出手炒地的行為�！眹�(yán)金明說(shuō)�，F(xiàn)實(shí)生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤(rùn)已成為一種愈演愈烈的不正�，F(xiàn)象，從公開(kāi)披露的資料看，對(duì)公開(kāi)出讓后的住宅用地，個(gè)別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。

　　記者注意到，在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動(dòng)工，原因是開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可過(guò)程中，土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開(kāi)發(fā)商的損失�！　�

　　根據(jù)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，國(guó)土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件出讓土地，規(guī)劃條件寫入出讓合同，出讓人、受讓人、規(guī)劃部門依法共同遵守。也就是說(shuō)，規(guī)劃是土地出讓的前置條件，規(guī)劃調(diào)整就是利益的調(diào)整，隨意調(diào)整規(guī)劃不僅會(huì)損害當(dāng)初其他參加拍地的競(jìng)買者的潛在利益，也會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平、公正和公開(kāi)。

　　“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴(yán)肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開(kāi)發(fā)商無(wú)力開(kāi)發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會(huì)虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開(kāi)秘密�！眹�(yán)金明說(shuō)。

　　放眼全國(guó)，這兩年產(chǎn)生的“地王”結(jié)局鮮有圓滿。中國(guó)土地規(guī)劃勘察院跟蹤研究表明，退地賠錢、延期付款、延期開(kāi)工，是大多數(shù)2007年“地王”的最終歸宿。

　　審批“難過(guò)”——

　　政府工作效率應(yīng)提高

　　一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，開(kāi)工建設(shè)前的審批程序多，審批慢，有些部門還故意拖延。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門辦手續(xù)，兩年了還沒(méi)辦完。

　　一些“地王”不能按期動(dòng)工，也有審批程序時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的原因。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)定，一宗“熟地”(即完成征地拆遷補(bǔ)償?shù)耐恋?從開(kāi)發(fā)商拿下土地到動(dòng)工建設(shè)，一般需要在政府部門取得建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可等，這個(gè)過(guò)程一般需要12—18個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間，所以動(dòng)工期限一般約定為12—18個(gè)月。

　　一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，審批程序多，審批慢。他們公司有一套人馬，一天到晚不停地跑，兩年了還沒(méi)辦完各種手續(xù)。

　　“這些程序絕大部分是必需的審查。但是有些程序是不是可以簡(jiǎn)化，流程是不是可以優(yōu)化？國(guó)務(wù)院多次出臺(tái)文件要求改革行政審批程序，為市場(chǎng)主體提供服務(wù)。可在一些地方，這些程序成了一些人謀利的砝碼�！眹�(guó)土資源部土地利用司資產(chǎn)處處長(zhǎng)雷愛(ài)先說(shuō)。

　　該司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)土資源部將繼續(xù)完善市場(chǎng)配置資源的制度建設(shè)，規(guī)范合同簽訂和履行，推進(jìn)土地市場(chǎng)信息公開(kāi)，建立監(jiān)督機(jī)制、加強(qiáng)供地監(jiān)管促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序發(fā)展。據(jù)了解，近期國(guó)土資源部將開(kāi)展土地出讓合同專項(xiàng)清理工作。

　　稀缺的土地資源，承載了民生的期待和發(fā)展的夢(mèng)想。人們盼望，包含“地王”在內(nèi)的供而未用土地，能盡快形成商品房供應(yīng)。(本報(bào)記者　夏珺　于猛)