何去何從政策風向大猜想

　　目前，對于房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等優(yōu)惠政策是否有必要延續(xù)，若政策按時取消，新出臺的房貸政策又該如何取向，成為業(yè)界高度關(guān)注的問題。

　　把脈2010年的房地產(chǎn)政策走向，有專家認為政策不會有大調(diào)整，可能會采取局部微調(diào)；也有部分人士表示，隨著2009年樓市出人意料的爆熱，房貸優(yōu)惠政策極有可能按時取消。

　　中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，從國家宏觀政策面看，明年房產(chǎn)政策不會有大調(diào)整，會延續(xù)今年的政策。

　　但他同時表示，2009年房地產(chǎn)政策發(fā)展空間較大，從未來來看，國家有關(guān)部門應該對土地使用政策包括稅收政策進行深度調(diào)整，尤其是二套房政策和稅收政策應該超前進行研究，制定切實可行的政策。對待一線城市的投機購房者行為一定要限制，同時要保護和鼓勵自助購房者，只有區(qū)別對待，才能防止泡沫形成和擴大。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，明年只要中國的出口沒有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢，房地產(chǎn)政策就不會有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對穩(wěn)定，供應相應增加，才能使房價相應穩(wěn)定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒有好處。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹稱，正是因為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響非常大，所以在2008年經(jīng)濟最低迷時候，對房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費等保增長政策為主。但由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此樓市政策風向開始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。

　　秦虹說，目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。樓市在此基礎上，將會出現(xiàn)一段較長時期的平穩(wěn)上行的發(fā)展態(tài)勢。

　　針對房地產(chǎn)業(yè)的政策方向調(diào)整，專家分析指出，當前，中國房地產(chǎn)市場消費不足和過度消費問題并存。一方面，中國住房保障制度不完善，房價太高，中低收入者買不起房，住房需求得不到滿足；另一方面，中國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)不小，尤其是高收入階層占有的住房資源過多，存在消費過度問題。

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與上下游幾十個行業(yè)相關(guān)聯(lián)，牽一發(fā)而動全身，對房地產(chǎn)業(yè)過度調(diào)控將對經(jīng)濟形勢的復蘇產(chǎn)生不利影響。因此，專家建議，應主要調(diào)控供應和需求兩個層面。加強市場監(jiān)管，打擊開發(fā)商囤房囤地行為，促進加快實現(xiàn)有效市場供應；通過收緊房屋再次流通領域的稅費優(yōu)惠等，抑制樓市投資、投機需求；進一步加大對保障性住房的市場供應。

　　而作為房地產(chǎn)商的代表，SOHO中國董事長潘石屹則對媒體表示，很難估計這些救市政策會不會延續(xù)到2010年，如果這些政策不能延續(xù)，對房地產(chǎn)來說將會產(chǎn)生一定的影響，但主要集中在住宅市場。

　　投資不足或成順延理由

　　據(jù)了解，由于二三線城市房地產(chǎn)市場正處于剛剛恢復企穩(wěn)期，而且包括北京等一線城市在內(nèi)，今年1至9月份都表現(xiàn)為，房地產(chǎn)銷售增長很快，投資卻沒有跟上。因此，有分析認為，有省份提出順延優(yōu)惠政策，可能與前三季度各地房地產(chǎn)投資情況不理想有關(guān)。

　　10月中旬，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長柳青向省政府匯報指出，“雖然全省房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，但還存在著開發(fā)商投資意愿不強、投資信心不足等問題。房地產(chǎn)市場在優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持。”并建議，為保持政策的連續(xù)性，促進全省房地產(chǎn)市場發(fā)展，“將去年底出臺的《關(guān)于改善群眾住房條件和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展指導意見的通知》有效期延至2010年年底。”

　　實際上，提出順延地方房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的，不止吉林一地，安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也紛紛通過各種形式給省級政府提出建議，希望順延政策。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)上來說，地方政府自行采取順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的做法是允許的。預計2010年，地方政府出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策力度可能要比國家層面的大。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林日前預測，2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種聲音：北京等房價比較高的城市，可能會對穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進行微調(diào)，鼓勵提高房地產(chǎn)投資和自住型消費；湖南等二三線城市由于房地產(chǎn)市場復蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進的扶持性措施。

　　不過，即使有各種需求，王玨林也認為有的地方政府已經(jīng)面臨比較大的土地壓力和房價壓力，未必所有的地方政府都希望在2010年繼續(xù)堅持原來的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　另外，有觀點指出，順延房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，地方政府也需要付出稅收損失等代價。尤其對于基層的縣市政府來說，其損失的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收等規(guī)模并不小。2010年，如果國家層面不出臺取消優(yōu)惠政策的措施，地方政府也會出現(xiàn)分化。可能會出現(xiàn)兩種情況：有的地方政府取消了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，有的地方政府順延了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。不過，在招商引資的壓力下，取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的地方政府舉措會更謹慎。