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三、調(diào)控政策有無退出的必要性?
筆者的回答肯定是“有”!此輪救市政策,簡單概括就是:擴張性極強的財政政策、激進的信貸政策、或明或暗的配套政策。比如貨幣政策,今年前三季度,新增人民幣貸款8.67萬億元,同比多增5.19萬億元,也就是同比增長149%。比如財政政策,不但減免稅、費,大大減輕了購房負(fù)擔(dān),而且實行了極具擴張性的支出政策,4萬億的規(guī)模占比GDP的比例,再我們國家是12%,遠(yuǎn)超美國小布什和奧巴馬兩屆政府的10%,以及歐盟的5%,這還是在一個并沒有發(fā)生金融危機的國家,可見,政府的在這這方面的救市力度有多大,決心有多大!
必須申明的是,這種總體激進的調(diào)控政策只能在特殊的經(jīng)濟時期才能使用,因為激進政策帶來的副作用,在不加控制的情況下,會抵消救市的成效,到頭來只會空歡喜一場。房價用了三個季度就趕超了歷史最高點,已經(jīng)是需要修正的時候了。而修正的最好方式,就是就是政策有序退出。
四、調(diào)控政策有沒有整體退出的迫切性?
并不是筆者認(rèn)為沒有這個迫切性,而是因為與同“需要政策具有連續(xù)性”相比,迫切性這個矛盾只能趨于其后。
從房價的角度講,三季度,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.9%,其中,新建住宅銷售價格上漲1.5%,二手住宅銷售價格上漲3.5%,也就是說,房價的整體攀升并不是很激進。
以成都為例,從04到06年的2004-2006年期間,價格上漲幅度相對穩(wěn)定,漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年,在一線城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲的情況下,成都一手住宅市場成交均價也一路飆升。2007一手住宅年成交均價為5394元/平方米,環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅(當(dāng)然,對于那些漲了價但沒有售出多少的,并沒有統(tǒng)計在內(nèi))。07年12月,成都一手住宅市場成交均價創(chuàng)下新高,達(dá)6129元/平方米。
如今,在09年的10月份,市區(qū)一手房均價已經(jīng)突破6300元/平方米,看似上漲幅度很大,但剔除正常年份的上漲幅度,還有今年流動性達(dá)到了歷史性的泛濫,這個房價水平有水分,筆者認(rèn)為擠掉20%,才應(yīng)該是真實的上漲幅度。統(tǒng)觀成都這樣的二線標(biāo)桿城市,在區(qū)域經(jīng)濟中的地位,以及城市升級,城市化等等因素,房價不論在基數(shù)上,還是在上漲幅度上,都還是健康和相對理性的,因此,但從房價的角度講,政策轉(zhuǎn)向的迫切性并不大,相反的是,需要政策穩(wěn)定的力量倒是很強大。
從土地市場看,今年第一季度,全國35個重點城市地價總體水平為3189元/平方米,同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37個百分點,而105個主要監(jiān)測城市地價總體水平同比下降1.23%。 到了第二季度,全國105個監(jiān)測城市的平均地價水平依然處于下行通道,同比下降了0.88%,但比一季度下降的幅度縮小了0.35個百分點。而到了今年第三季度,全國105個主要城市地價才實現(xiàn)正增長,據(jù)國土資源部27日公布的“全國主要城市地價狀況分析報告”顯示,今年三季度末,35個重點監(jiān)測城市(各省會、自治區(qū)首府城市、直轄市和計劃單列市,不含拉薩市)綜合地價水平為3345元/平方米,同比增長0.36%,環(huán)比增長2.49%。 也就是說,與08年相比,可以說地價基本是理性的,雖然有很多地王,甚至“王中王”出現(xiàn)。政策的大轉(zhuǎn)向,永遠(yuǎn)以整體為依據(jù),以經(jīng)濟基本面為參考,即使局部出現(xiàn)過熱,招來的也只是微調(diào),不會是大轉(zhuǎn)向。
綜合以上資料,可以得出目前經(jīng)濟基本面已經(jīng)見底回升,總體健康,但局部或結(jié)構(gòu)性過熱,這說的是基本事實。與之相應(yīng)的政策,也只能是小修小補,至少在年底之前,針對樓市的救市政策,不會突然轉(zhuǎn)向。
完成了上面的分析,也就為暢想2010年的樓市局勢,提供了一定依據(jù),至于2010年的樓市大勢如何,且聽筆者下回胡侃……
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