“賣”還是“不賣”？

　　部分業(yè)主擔(dān)心政策調(diào)整意欲拋售

　　“買”還是“賣”成了當(dāng)前困擾許多購房者和業(yè)主的問題，記者采訪發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)前優(yōu)惠政策會(huì)否延續(xù)尚不明朗，給樓市增添了一些變數(shù)。部分業(yè)主因?yàn)閾?dān)心政策調(diào)整開始出現(xiàn)拋售的苗頭，同時(shí)，開發(fā)商的推盤速度也略有加快。但買賣雙方博弈氣氛依然濃厚，成交周期明顯拉長(zhǎng)。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京全市二手房的掛牌量明顯增加，環(huán)比上月同期上漲了30%至50%，業(yè)主意欲拋售的苗頭開始浮現(xiàn)。另據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)，10月份房源總量同比新增了15%以上。大量5年內(nèi)營業(yè)稅優(yōu)惠期涉及的房源都選擇了掛牌待售。

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，兩年前買的房子已經(jīng)賺了50%以上，未來不知道樓市會(huì)發(fā)生怎樣的變化，我投資的那套小戶型不留了，已經(jīng)掙得不少了，見好就收吧。”兩年前在北京東四環(huán)外投資了一套小戶型房產(chǎn)的王小姐對(duì)記者說。

　　記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入10月，北京新盤一反往年從四季度樓市供需即開始步入下降通道的規(guī)律，反而出現(xiàn)了反常的快速放量的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到10月25日，共有38個(gè)項(xiàng)目推出新一期的新盤，而去年10月整月的開盤項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有35個(gè)。這38個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)商品住宅近8000套，供應(yīng)面積78萬平方米，同比去年同期分別增加了31%、10%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，近期樓市成交總量持續(xù)走低、政策層面的不明朗導(dǎo)致開發(fā)商難以準(zhǔn)確判斷樓市下一階段的走向，特別是即將進(jìn)入年末的銷售淡季，開發(fā)商在“銀十”之際選擇加快推盤、加速清貨而持有資金，如果市場(chǎng)持續(xù)走弱可以維持企業(yè)資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)營，如果明年市場(chǎng)走強(qiáng)也有實(shí)力購入土地，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，因此近期項(xiàng)目集中推盤。

　　和業(yè)主意欲拋售和新盤加快推出形成鮮明對(duì)比的是，5年以上免營業(yè)稅房源開始出現(xiàn)惜售。據(jù)北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在10月北京二手房近1.7萬套成交中，5年內(nèi)房源占成交的比例已經(jīng)達(dá)到了65%，這一占比比9月提升了8個(gè)百分點(diǎn)。而5年以上房源在成交中的比例則明顯下降，對(duì)于這部分業(yè)主來說不用考慮營業(yè)稅的影響。而且房市依然是目前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最主要的動(dòng)力，短時(shí)間內(nèi)樓市也不可能出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　這種情況絕非偶然，記者了解到，2005年，政府開始在二手商品房市場(chǎng)開征營業(yè)稅，當(dāng)時(shí)征收對(duì)象僅為不足2年轉(zhuǎn)讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調(diào)整為對(duì)于不足5年轉(zhuǎn)讓的二手商品房，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。去年年底為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，以營業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生，營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時(shí)不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉說，由于以營業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則直接導(dǎo)致房齡在3至5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度。考慮到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購房者的購房成本。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前買賣雙方的博弈氣氛依然濃厚。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉說，目前，由于買家觀望氣氛濃厚，盡管房屋售價(jià)在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上會(huì)有2%至3%的議價(jià)空間，但是成交周期卻被拉長(zhǎng)，在7月前一套比市場(chǎng)價(jià)略高的房源基本都能夠在5至7天出售，而且在過程中房主甚至可能多次提價(jià)。但是從9月中下旬開始市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的變化�？蛻舨患辟I，下調(diào)心理價(jià)位過大，很多客戶甚至要求房主降價(jià)10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期基本已經(jīng)需要半個(gè)月左右，成交周期明顯拉長(zhǎng)。