農(nóng)村用地可建租賃房

　　《試行意見》規(guī)范了單位租賃房的建設(shè)與使用管理�！耙郧叭瞬殴�寓項目在報批報建過程中按照住宅類標(biāo)準(zhǔn)審批，對容積率、朝向等要求都比較高，比如要符合‘每天日照1小時以上’，甚至還要配備車位�！辈簧偃瞬殴�寓建設(shè)者抱怨道�！皢挝蛔赓U房其實更接近宿舍，而不是住宅�！鄙虾Ｗ》勘Ｕ戏课莨芾砭秩耸空J(rèn)為，在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上，應(yīng)當(dāng)遵循2006年2月施行的建設(shè)部《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》，不同于商品住宅的建設(shè)。如閔行區(qū)的“藍(lán)領(lǐng)公寓”就主要為宿舍，輔以少量的成套公寓。房屋的建筑面積為40―50平方米，每間租住人數(shù)不超過8人。

　　另外，原先管理部門認(rèn)為人才公寓對外租賃，類似于酒店或賓館的商業(yè)化服務(wù)，因此均按商用標(biāo)準(zhǔn)收取水電等費用。入住者的生活成本成倍上升。同時，根據(jù)相關(guān)政策，人才公寓的房租收入需繳納5.5%的營業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅，企業(yè)根據(jù)盈利情況還要繳納企業(yè)所得稅，累計稅負(fù)較高，開發(fā)公司的積極性受到一定影響。對此，新出臺的《試行意見》明確規(guī)定：經(jīng)市有關(guān)行政主管部門認(rèn)定的單位租賃房項目的水、電、煤等公用事業(yè)建設(shè)和收費標(biāo)準(zhǔn)，參照居住類房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；對按照政府規(guī)定價格向規(guī)定對象出租單位租賃房所取得的租金收入，按照有關(guān)規(guī)定實行稅收優(yōu)惠。

　　為加大政策支持力度，充分挖掘土地資源潛力，《試行意見》還規(guī)定，在單位自用土地不足的情況下，區(qū)、縣政府可以統(tǒng)籌安排利用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整土地、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地等其他兩類土地用于建設(shè)單位租賃房。經(jīng)審核批準(zhǔn)用于建設(shè)租賃房的單位自用土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地，其用地性質(zhì)、土地權(quán)屬保持不變。“這一規(guī)定算得上是在實踐基礎(chǔ)上的創(chuàng)新之舉。”有業(yè)內(nèi)人士如此評說。

　　《試行意見》創(chuàng)造性地將農(nóng)村集體存量建設(shè)用地納入建設(shè)單位租賃房的范圍，既彌補了周邊工業(yè)園區(qū)的土地緊張的缺陷，又可以確保村民增收。同時，城市邊緣的農(nóng)村通常是外來人口集中聚集地，而單位租賃房的集中建設(shè)與管理，也有利于上海加強對外來人口的管理。

　　提高利用率實行退出制

　　為了防止出現(xiàn)變相違規(guī)建設(shè)福利房、解困房的情況，《試行意見》從制度設(shè)計源頭上著手，做了相應(yīng)的限制性規(guī)定，以實現(xiàn)單位租賃房與市場化商品住房的有效隔離。除在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)上與一般商品住宅有所不同外，在權(quán)屬登記上，規(guī)定該房屋登記為職工(集體)宿舍，不得分割辦理小產(chǎn)權(quán)證；且除隨同單位資產(chǎn)整體處置外，單位租賃房不得單獨轉(zhuǎn)讓、單獨辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。單位租賃房辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，也不得改變原租賃用途。在供應(yīng)對象上，限定提供給本單位或本園區(qū)企業(yè)內(nèi)簽訂勞動合同的職工、引進人才或來滬務(wù)工人員租住。在租賃期限上，規(guī)定一般不超過3年；其中，由來滬務(wù)工人員承租的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其勞動合同中的用工期限約定租期。

　　單位租賃房主要用于解決本單位職工的過渡性居住問題，從租金上來說通常比市場價略低。如閔行“藍(lán)領(lǐng)公寓”月租金一般人均為200元至400元，張江人才公寓在500元到1500元之間，符合相關(guān)條件的入住者每月還可獲200元補貼。上海寶鋼自建的單身職工公寓在確定租金時，測算出不包含利潤的宿舍租金盈虧平衡點為單人間每人每月880元，雙人間528元。

　　為提高有限房源的利用率，租賃房實行一定的退出機制。以張江為例，將租金補貼的時限確定在3年。寶鋼則采取逐年提高租金的方法，第一年按盈虧平衡租金的70%收取，第二年100%，第三年130%，以后每年在上一年收費基礎(chǔ)上遞增30%，第四年收費基本達到周邊市場化租賃房租金標(biāo)準(zhǔn)，越長期居住，成本越高�！斑@就從機制上保證了單位租賃房只用于滿足職工過渡性居住需求�！�

    記者 孫小靜