二手成交量下滑,樓市進(jìn)入下行通道?專家把脈樓市“望聞問(wèn)切”

　　股市振蕩 樓市未必振蕩

　　近段時(shí)間樓市成交量下滑，與樓市關(guān)系密切的股市急挫等消息頻出，人們不禁質(zhì)疑，這是否意味著樓市即將要進(jìn)入下行通道呢？為此，記者帶著購(gòu)房者的三大疑問(wèn)逐一采訪廣州市三大地產(chǎn)中介行有關(guān)人士，為讀者探探未來(lái)樓市的走勢(shì)。

　　進(jìn)入下行通道？成交量下滑未必可怕

　　中原地產(chǎn)研究部瞿中奇表示，7月二手成交量明顯下滑，主要是近兩三個(gè)月樓價(jià)上漲過(guò)快，買家一時(shí)未能接受，因而轉(zhuǎn)為觀望，這是正常的現(xiàn)象。中原成交數(shù)據(jù)顯示，全市6月二手均價(jià)為9675元/m2，7月二手均價(jià)為9777元/m2。8月17日~23日中心六區(qū)二手成交均價(jià)為10556元/m2，環(huán)比上升8.08%。由此可見(jiàn)，7月成交量雖有所下降，但絕對(duì)值仍處于高位，屬于較活躍期，現(xiàn)時(shí)說(shuō)樓市進(jìn)入下行通道為時(shí)尚早。

　　瞿中奇指出，“下行通道”是指一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，一般指一年或以上更長(zhǎng)時(shí)間。目前成交量放緩屬于樓市的短期調(diào)整，只是暫時(shí)現(xiàn)象，待買家適應(yīng)市場(chǎng)變化后，預(yù)計(jì)8月、9月成交量會(huì)趨向平穩(wěn)。

　　合富置業(yè)許益民表示，經(jīng)過(guò)前段時(shí)間成交量急劇攀升，現(xiàn)時(shí)成交量會(huì)出現(xiàn)正常收縮，這對(duì)后市是有利的。正常的市場(chǎng)波動(dòng)是健康的，樓市成交量若是長(zhǎng)時(shí)間維持高位，反而不正常。

　　許益民認(rèn)為，從目前情況來(lái)看，價(jià)格仍維持高位運(yùn)行。現(xiàn)時(shí)，某些樓盤價(jià)格還在升的，如部分保值力強(qiáng)的高檔盤價(jià)格還在上升，甚至在同一小區(qū)內(nèi)樓王的價(jià)格也不斷上升。成交量的適度回調(diào)，并不代表市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道。事實(shí)上，市場(chǎng)買賣雙方心中都有數(shù)，市場(chǎng)暫時(shí)平靜，實(shí)際上是正積聚下輪向上的能量，預(yù)期后市仍會(huì)以保持穩(wěn)健為主。

　　股市升樓市升？樓股聯(lián)動(dòng)不是必然

　　近幾個(gè)月樓價(jià)持續(xù)走高，而股市卻從3400點(diǎn)附近大幅下跌。廣東中原李粵湘認(rèn)為，股市下跌并非受實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響，更多是投資者信心受政策因素影響。前段時(shí)間股市上漲趨勢(shì)出現(xiàn)后，大量熱錢流入市場(chǎng)，短期內(nèi)新開戶數(shù)大增。這部分新增的買家，多為短線投資、投機(jī)炒家。當(dāng)中央貨幣政策微調(diào)、“二套房貸”收緊等消息頻傳，部分投資者信心受到動(dòng)搖，紛紛套現(xiàn)離場(chǎng)轉(zhuǎn)而觀望，股市持續(xù)下跌。

　　資金的出逃是否會(huì)流入樓市？李粵湘表示不一定。首先，股市與樓市是兩個(gè)不同的行業(yè)，兩者操作差別相當(dāng)大，樓市交易較股市交易要復(fù)雜，獲利周期也較長(zhǎng)。習(xí)慣了短炒獲利的股民不會(huì)輕易轉(zhuǎn)投樓市，股市下滑只是股民信心不強(qiáng)，短暫抽資離場(chǎng)，待政策明確后，這部分投資者又會(huì)重投股市；其次，目前樓價(jià)處于高位，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，獲利不大，不是入市的好時(shí)機(jī)；另外，現(xiàn)時(shí)投資渠道多樣，投資者除樓市和股市，還有很多的選擇。因此從股市套現(xiàn)資本未必會(huì)流向樓市，不會(huì)加助推高樓價(jià)。

　　合富置業(yè)許益民表示，股市升跌對(duì)樓市是一件好事，無(wú)論股市處于什么波段，都會(huì)有“新人”加入樓市，原因在于：有人“心血少”，就會(huì)“落袋為安”買樓求穩(wěn)��；有人求搏殺，就會(huì)賣樓入股市。投資者有買有賣，這都有助樓市交投活躍。

　　滿堂紅研究部肖文曉表示，目前涌現(xiàn)一種理財(cái)型的購(gòu)房需求，這個(gè)新的買樓群體的產(chǎn)生與目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有很大關(guān)系。目前金融市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫，人們對(duì)通脹有擔(dān)憂，如何讓手頭的存款不貶值已是社會(huì)熱門的話題。在此背景下，上半年不少人紛紛把錢投入到股市和樓市中去，促成了股市和樓市的繁榮。如今股市開始出現(xiàn)異常波動(dòng)，樓市則繼續(xù)保持堅(jiān)挺，部分資金為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)投樓市并不奇怪。

　　年底會(huì)有小高潮？業(yè)內(nèi)人士意見(jiàn)分歧

　　中原地產(chǎn)李粵湘分析，7月、8月份是樓市的傳統(tǒng)淡季，樓價(jià)持續(xù)高企，買家觀望情緒漸濃，成交放緩，必然會(huì)導(dǎo)致成交量下滑。目前一手市場(chǎng)推貨量少，貨源待10月黃金周再推出市場(chǎng)。而二手市場(chǎng)方面，業(yè)主、買家對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生分歧，業(yè)主看好后市，“惜售”心態(tài)日益加重；買家則以觀望為主。

　　滿堂紅研究部有關(guān)人士認(rèn)為，下半年政府依然會(huì)繼續(xù)執(zhí)行鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，所以樓市在年內(nèi)不太可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。不過(guò)，政府近來(lái)重申嚴(yán)格執(zhí)行“二次房貸”政策，相信未來(lái)樓價(jià)的漲勢(shì)會(huì)受到抑制，穩(wěn)定在一個(gè)較高的水平。

　　滿堂紅人士表示，由于目前樓價(jià)已超過(guò)“07年高峰”，越來(lái)越多的自住型買家被逼退出市場(chǎng)，投資者已成為維持樓市高成交量的主力。不過(guò)，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)未有明顯起色，股市大幅跳水，顯示投資信心不足，加上“二套房貸”政策收緊，投資者入市更謹(jǐn)慎，最終會(huì)導(dǎo)致成交量下跌。在政策未明確的情況下，2010年樓市將是一個(gè)未知數(shù)，故此未來(lái)樓市又將進(jìn)行新一輪博弈，價(jià)格會(huì)保持高位而成交量將逐步下跌。 （記者李鳳荷）