房地產(chǎn)進入新一輪上升周期

　　高波 南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任

　　據(jù)統(tǒng)計，近20年來房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了三次大的底部，分別是1989年、1996年和2008年。其中2008年銷售面積和銷售額分別大幅下降了19.7%和19.5%。2009年一季度，房地產(chǎn)銷售止跌回升，1—7月銷售面積和銷售額分別增長37.1%和60.4%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資同樣出現(xiàn)了三次底部：1990年、1997年和2008年。去年全年增長20.9%，扣除價格因素，實際增長12%。2009年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.1%，底部已經(jīng)出現(xiàn)。2009年1—7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到11.6%，考慮價格因素，實際增長已經(jīng)高于2008年。

　　而人們最關(guān)注的房地產(chǎn)價格指標(biāo)，分別在1991年和1999年出現(xiàn)底部。經(jīng)歷2000—2003年3—5%的緩慢上漲后，出現(xiàn)了2004—2007年6—18%的暴漲行情，2008年房價劇烈波動，并逐步走低。2009年一季度房價止跌企穩(wěn)，全國70個大中城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)1—7月份上漲1%。

　　可見今年上半年房地產(chǎn)市場去庫存化行情已經(jīng)結(jié)束，并進入全面復(fù)蘇期，房地產(chǎn)周期新一輪上升行情已經(jīng)展開。這種房地產(chǎn)中周期的市場調(diào)整，過去需要3年左右才能完成，這次僅用1年半時間就基本完成了。

　　熨平房地產(chǎn)周期波動，防止房地產(chǎn)市場大起大落，宏觀調(diào)控需要新思維。一是實現(xiàn)房地產(chǎn)供求雙向調(diào)節(jié)，促使供求均衡。二是注重區(qū)域差異，充分發(fā)揮地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能和積極性。三是合理把握調(diào)控節(jié)奏，適度超前調(diào)控。四是提高宏觀調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性，改變政出多門、政策相互抵觸的局面。五是堅持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和靈活性，給市場一個穩(wěn)定的預(yù)期。