9次融資募得約200億

　　“根據(jù)我這么多年的跟蹤，說白了萬科最重要的秘密就是融資�！边@是一位曾長期跟蹤萬科的知名券商分析師的表述。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自上市以來，萬科共有大大小小9次融資行為，包括1991年發(fā)行A股，1993年發(fā)行B股，1997年和1999年通過配股融資，2002年和2004年發(fā)行了近35億元可轉(zhuǎn)換公司債，2006年非公開增發(fā)，2007年公開增發(fā)，以及最近一次2008年8月發(fā)行的公司債，歷年來總共獲得約200億元，而這些資金大多都投入到了土地儲(chǔ)備之中。

　　2006年初，萬科在其2005年年報(bào)中提出，年內(nèi)新增1000萬平方米的項(xiàng)目儲(chǔ)備。2006年三季報(bào)表明其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.1%，比2005年度末提高了11.1個(gè)百分點(diǎn)，資金壓力再度逼近時(shí)萬科選擇了增發(fā)融資。

　　2007年底的融資規(guī)模在2006年的基礎(chǔ)上再次加碼，從募集資金投向看，其轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的跡象開始顯露，投向的11個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)位于二線城市。正是依賴于本次高價(jià)增發(fā)所獲近百億資金，萬科2008年在已深陷調(diào)整的房市氛圍中，仍然大舉拿地，全年新增項(xiàng)目17個(gè)，總規(guī)劃建筑面積422.8萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果說2006年的增發(fā)給萬科帶來了實(shí)質(zhì)增長外，2007年底和2008年8月實(shí)施的融資則更多是為其2007年所犯錯(cuò)誤埋單。在“地王”頻出的2007年，萬科也多次高價(jià)拿地，這直接導(dǎo)致其2008年年報(bào)，不得不計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備13個(gè)項(xiàng)目，跌價(jià)準(zhǔn)備總金額達(dá)到12.41億元，其中11個(gè)為2007年購入的高價(jià)地項(xiàng)目。

　　“融資拿地”的發(fā)展模式

　　仔細(xì)分析一下上市以來的9次融資，不難發(fā)現(xiàn)，融資拿地與萬科的自身成長擴(kuò)張構(gòu)成了相關(guān)度很高的正比關(guān)系。

　　以萬科2007年8月的公開增發(fā)為例，當(dāng)時(shí)公司在A股市場發(fā)行了3.17億股股票，發(fā)行價(jià)格高達(dá)31.53元，最終募集了99億元資金。該公司最新的半年報(bào)顯示，截至今年6月30日，萬科已經(jīng)使用了94.7億元，占募集資金凈額的95%，余額4.6億元將隨著項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)全部投入。這次高價(jià)增發(fā)頗受市場質(zhì)疑，而且萬科的半年報(bào)也顯示，公司似乎并不缺錢。截止至6月30日，萬科賬上貨幣資金一項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到268.8億元，較年初增加69.02億元。公司的凈負(fù)債率為10.7%，比2008年末下降22.4%。因此，此時(shí)萬科又發(fā)再融資信號(hào)，距上次巨額增發(fā)還不到兩年，過高頻率的大規(guī)模融資難免有“圈錢”之嫌。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以最低的成本融資，囤地高價(jià)賣房正是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)一種“快餐式”的發(fā)展模式。南京證券分析師楊建新表示，在市場環(huán)境好的情況下通過股權(quán)融資是房企迅速提升競爭力的重要法寶，如保利地產(chǎn)今年7月份募集資金78億元。另一方面是由行業(yè)的特殊性所決定的，地產(chǎn)公司必須儲(chǔ)備土地才能發(fā)展，近期全國頻頻上演“地王”爭奪戰(zhàn)，動(dòng)輒幾十億，如果沒有雄厚的資金支持，很難取得持續(xù)發(fā)展。