“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象為何屢禁不止

　　早在2007年推出的“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則中就將“捂盤(pán)惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰”。根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的房屋必須銷(xiāo)售。而1994年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度，并未對(duì)銷(xiāo)售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動(dòng)控制銷(xiāo)售進(jìn)度的行為“不違法，但違規(guī)”。

　　“現(xiàn)在100%的樓盤(pán)都會(huì)控制銷(xiāo)售速度，如果一個(gè)項(xiàng)目在兩天之內(nèi)全部售出，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)肯定會(huì)被業(yè)內(nèi)取笑�！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理公衍奎表示，這意味著該項(xiàng)目在可控范圍內(nèi)的利潤(rùn)沒(méi)有獲得。一個(gè)較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是，一些項(xiàng)目雖然拿到了預(yù)售許可證，卻仍舊不按規(guī)定時(shí)間開(kāi)盤(pán)�，F(xiàn)實(shí)中也很難分辨哪些是主觀(guān)故意捂盤(pán)，哪些是因?yàn)榭陀^(guān)被動(dòng)原因延緩銷(xiāo)售，主管部門(mén)對(duì)此的處罰也并不嚴(yán)厲。

　　公衍奎認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，而商人都是追求利潤(rùn)最大化的。他提到，一些惜售的項(xiàng)目寧愿返還雙倍的訂金而違反當(dāng)初的約定，因?yàn)樵黾拥睦麧?rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出訂金部分。對(duì)此，主管部門(mén)管理和處罰的力度依然不夠，期望通過(guò)開(kāi)發(fā)商的自我約束來(lái)杜絕“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象是不可能的。

　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)陶紅兵亦表達(dá)了相似的觀(guān)點(diǎn)，他認(rèn)為對(duì)于各種違規(guī)的現(xiàn)象，主管部門(mén)應(yīng)該加大處罰力度。但對(duì)于企業(yè)決定銷(xiāo)售周期的行為，政府應(yīng)該減少干預(yù)。與其利用處罰的辦法進(jìn)行“堵”，不如疏導(dǎo)。

　　公衍奎認(rèn)為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內(nèi)增加供應(yīng)量不容易，但主管部門(mén)應(yīng)該增加購(gòu)房者的知情權(quán)。雖然目前購(gòu)房者可以通過(guò)房地產(chǎn)信息管理網(wǎng)查詢(xún)到在售樓盤(pán)狀態(tài)，但只能查詢(xún)到取得預(yù)售許可證樓盤(pán)的狀態(tài)，無(wú)法查詢(xún)到項(xiàng)目整體規(guī)劃中究竟還有哪些尚未取得預(yù)售許可證，銷(xiāo)售究竟到了怎樣的進(jìn)度。

　　下半年政府或?qū)⒑荽颉拔姹P(pán)囤地”

　　“現(xiàn)在住建委幾乎老打電話(huà)來(lái)，問(wèn)我們的施工進(jìn)度，還經(jīng)常約談開(kāi)發(fā)商動(dòng)員加速開(kāi)盤(pán)�！北本┩ㄖ輩^(qū)的一位開(kāi)發(fā)商向記者表示。盡管近期以來(lái)北京市住建委已經(jīng)出臺(tái)了一系列打擊捂盤(pán)的政策，并且大規(guī)模約談了15家開(kāi)發(fā)商，并公開(kāi)處罰了一批開(kāi)發(fā)商，但是“捂盤(pán)惜售”的狀況并沒(méi)能得到根本改觀(guān)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后政府可能會(huì)強(qiáng)行規(guī)定樓盤(pán)的推盤(pán)速度。

　　北京房?jī)r(jià)連續(xù)暴漲，早已引起政府有關(guān)主管部門(mén)的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，主要意圖只有一個(gè)：督促開(kāi)發(fā)商抓緊推進(jìn)樓盤(pán)上市銷(xiāo)售，沒(méi)有拿預(yù)售許可證的盡快拿證，已拿到預(yù)售證的盡快開(kāi)工。影響到上市速度的問(wèn)題，例如拆遷等問(wèn)題，住建委可以幫助協(xié)調(diào)解決。另?yè)?jù)記者了解，繼15家開(kāi)發(fā)商被北京市住建委約談之后，北京當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的安寧莊瀚泓家園項(xiàng)目、北京璽萌置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的星辰苑項(xiàng)目、北京天鴻置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象新天家園項(xiàng)目，因存在未公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)的行為，已被責(zé)令其整改。而北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)洋一方二期項(xiàng)目，因未取得商品房預(yù)售許可證即向購(gòu)房者收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用而被處罰。

　　記者從北京一些城區(qū)的住建委了解到，近期關(guān)于開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)肆意漲價(jià)的投訴越來(lái)越多。一些開(kāi)發(fā)商也表示，“現(xiàn)在住建委對(duì)項(xiàng)目盯得非常緊，嚴(yán)令必須快開(kāi)盤(pán)并且要加大推盤(pán)量”。業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年樓市的調(diào)控將圍繞著狠打“捂盤(pán)囤地”展開(kāi)。快速增長(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開(kāi)發(fā)商肆意捂盤(pán)、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)風(fēng)愈演愈烈的情況下，住建委出臺(tái)相關(guān)措施無(wú)疑是為了購(gòu)房者的利益，但效果如何還得看開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)定的執(zhí)行力度，因此相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管也顯得格外重要。

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　　如何識(shí)別開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)手法

　　一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”的手段主要有五種：

　　手段一：晚領(lǐng)證分批拿

　　開(kāi)發(fā)商盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個(gè)項(xiàng)目中品質(zhì)較差的房源先賣(mài)掉，同時(shí)還可以為樓盤(pán)爭(zhēng)取更多的宣傳和前期房?jī)r(jià)市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間。

　　手段二：大幅提高開(kāi)盤(pán)售價(jià)

　　開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，這是最典型的捂盤(pán)行為。對(duì)于想長(zhǎng)期捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種手段效果很好。

　　手段三：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租

　　開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線(xiàn)投資。這種變相捂盤(pán)方式不但可以延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，而且還可以拿租金來(lái)償還銀行利息。

　　手段四：謊稱(chēng)進(jìn)入尾盤(pán)期

　　有些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣(mài)出，但如果上網(wǎng)查詢(xún)，則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒(méi)有售出。這種手段不算高明，但被開(kāi)發(fā)商廣泛利用。

　　手段五：逐次推盤(pán)、不斷提價(jià)

　　比如一個(gè)新樓盤(pán)拿到預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商并不是全部放出來(lái)賣(mài)，而是分多次銷(xiāo)售，每次限量推盤(pán)。如果首次推盤(pán)市場(chǎng)反響不錯(cuò)、置業(yè)者興趣濃厚、銷(xiāo)售狀況良好，下一次便加價(jià)推盤(pán)。往往經(jīng)過(guò)三四個(gè)節(jié)點(diǎn)的加價(jià)，最后推出的樓盤(pán)要比最早的每平方米均價(jià)高出幾百元。開(kāi)發(fā)商就是通過(guò)多次推盤(pán)，制造當(dāng)日售罄的火熱現(xiàn)象，來(lái)誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房，借此逐步提價(jià)。