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    樓市反轉(zhuǎn)還是超跌反彈?風(fēng)向標(biāo)深圳成交量漸萎縮
2009年08月07日 08:57 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  今年1至7月,北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房價(jià)不約而同地走出了一個(gè)“V”形曲線。在遭受金融危機(jī)重創(chuàng)的宏觀經(jīng)濟(jì)僅處于企穩(wěn)回升之際,樓市的急劇加溫、房價(jià)的飆升也引發(fā)了一些擔(dān)心。樓市究竟是已經(jīng)反轉(zhuǎn)還僅僅是“超跌反彈”?四大熱點(diǎn)城市最新出爐的樓市數(shù)據(jù)已現(xiàn)端倪,價(jià)升量跌之中,市場風(fēng)險(xiǎn)悄然顯現(xiàn)。

  調(diào)查之一 北京:樓市新博弈期震蕩加劇

  僅僅半年時(shí)間,北京樓市便完成了從低迷觀望到量價(jià)齊升的華麗轉(zhuǎn)身。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在通脹預(yù)期影響下,北京商品房銷量出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。但開發(fā)商主觀提價(jià)、剛性需求集中釋放期消退,將使樓市進(jìn)入新的博弈期,價(jià)量波動(dòng)將加劇。

  數(shù)據(jù)顯示,從4月份開始,京城在售項(xiàng)目提價(jià)銷售的比例逐步攀升,6月開盤的老項(xiàng)目后期中,2/3的項(xiàng)目相比前一期提高了售價(jià),提價(jià)幅度在500元至3900元/平方米區(qū)間,平均增幅為12%。

  亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份北京有45個(gè)項(xiàng)目開盤銷售。其中純新盤項(xiàng)目有16個(gè),其余項(xiàng)目均是老項(xiàng)目后期開盤。從新盤入市的比重看,開發(fā)商推盤仍較為謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這主要是因?yàn)殚_發(fā)商在定價(jià)過程中“把握不準(zhǔn)”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示,在投資性購房行為的推動(dòng)下,非理性追漲的現(xiàn)象已出現(xiàn)苗頭,開發(fā)商希望“順應(yīng)市場”抬高價(jià)格,但是目前市場的回暖,主要是受政策刺激,尤其是房價(jià)的上漲,主要是所謂通脹預(yù)期和寬松貨幣政策所致。由此推動(dòng)的樓市增長,缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐,容易滋長泡沫。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,目前市場的主流還是剛性自住型需求,他們對價(jià)格的敏感程度較高,一旦價(jià)格過快拉升超出心理價(jià)位,將會(huì)重新觀望。

  統(tǒng)計(jì)顯示,7月份北京共成交現(xiàn)房商品住宅4207套,期房商品住宅銷售套數(shù)為12840套,其中除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套,日均350套,較6月份日均385套下跌9.1%。與此同時(shí),據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),7月二手房住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比再增7.37%,以24916套的成交總量再次刷新了二手房市場的交易記錄。我愛我家公司的相關(guān)數(shù)據(jù)表明,7月二手商品房在整體成交比重中的所占份額為62.49%,二手房市場的整體交易均價(jià)環(huán)比再漲3.17%,目前以13341元/平方米的價(jià)格水平再創(chuàng)歷史新高。

  業(yè)內(nèi)認(rèn)為,7月北京的二手房市場再次呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的交易特征,一方面,從成交量的持續(xù)攀升走勢分析,近段時(shí)間以來,伴隨著房價(jià)的快速飆升和土地市場搶地潮的歷史重現(xiàn),部分一手樓盤的捂盤惜售行為開始浮出水面,此舉直接導(dǎo)致部分客戶分流至二手房市場,7月一、二手網(wǎng)簽量的對比數(shù)字繼續(xù)擴(kuò)大,兩者的成交量比值為1:1.44,而前月比值則為1:1.34;此外,隨著時(shí)間的推移,前期因房價(jià)明顯回探帶來的自住需求井噴的交易格局已經(jīng)有所改變,樓市連續(xù)數(shù)月的強(qiáng)勢上攻已經(jīng)吸引了部分投資客的陸續(xù)進(jìn)場,由此進(jìn)一步助推了二手房市場成交總量的再次攀高。

  另一方面,從成交均價(jià)的發(fā)展趨勢來看,投資客群交易比重的上揚(yáng)在一定程度上形成了對自住需求客群的擠壓效應(yīng)。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示,7月有投資意向的客戶已占二手房市場的39.28%,其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價(jià)格繼續(xù)上行的預(yù)期。此外,7月120萬元以上的房源交易比重環(huán)比上月明顯增加了4.31%,且120平方米以上中大戶型的成交份額也同樣出現(xiàn)了1.29%的漲幅趨勢;與此同時(shí),土地市場住宅用地的大幅溢價(jià)、開發(fā)商的惜售之風(fēng)以及可售房源量的漸趨減少也間接抬高了二手房賣方市場的收益預(yù)期,部分業(yè)主的跟風(fēng)提價(jià)行為和二手房源偏緊等現(xiàn)狀也成為市場交易價(jià)格非理性上漲的誘因。

  “開發(fā)商捂盤最直接的目的就是制造緊張氣氛,顯示出房源緊俏,從而讓消費(fèi)者對于樓盤的品質(zhì)和未來的升值潛力給予肯定,可以帶動(dòng)銷售。而且,在房價(jià)上漲、樓市火爆時(shí)期,捂盤時(shí)間越長,產(chǎn)生的效益就越大!睒I(yè)內(nèi)資深專家賈臥龍表示,目前樓市與2007年有所不同,仍處于市場恢復(fù)階段。而且,宏觀背景也有所區(qū)別,雖然拉動(dòng)內(nèi)需是恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的需要,但是投資過熱帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)也不可輕視。在當(dāng)前的市場環(huán)境下,開發(fā)商捂盤惜售,造成的結(jié)果是兩方面的:一方面是會(huì)將大部分的剛性需求阻止在門外;另一方面,投資者更加瘋狂地逐利搶購,伴隨著房價(jià)的瘋漲,樓市泡沫則會(huì)越吹越大。

【編輯:李妍
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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