成本價(jià)，地價(jià)上漲后6000出頭

　　算房?jī)r(jià)需要有驚人的記憶力，普通人、哪怕是鄭朝龍這樣有必要要搞清楚投資多少的開發(fā)商，對(duì)造完一棟樓后其他的各項(xiàng)成本，都很難一一記住。

　　就拿最簡(jiǎn)單的來說，從拿地到清盤，中間要敲139個(gè)政府部門圖章(另一說法是143個(gè))，以高效率2天敲一個(gè)章為周轉(zhuǎn)時(shí)期計(jì)算，需要大概280天。中間任何一個(gè)環(huán)節(jié)被卡住，都可能產(chǎn)生其他費(fèi)用。

　　鄭朝龍點(diǎn)燃一支煙，繼續(xù)思考�？偼顿Y中，第二類是其他費(fèi)用。包含土地使用費(fèi)、土地出讓金、住宅建設(shè)配套費(fèi)、污水、綠化等50余項(xiàng)。

　　他開始低頭按著計(jì)算器，把所有的大筆支付都折合到每平米成本價(jià)中去。下面就是他計(jì)算出來的房子的總成本。

　　“現(xiàn)在松江土地價(jià)每畝在300萬至350萬之間。按照商品房1.8的最高容積率計(jì)算，土地價(jià)300萬，100畝地可以建設(shè)12萬平方米。需要投資3個(gè)億，折合2500元一平方米。工程費(fèi)用1500元、320元配套費(fèi)、30元煤氣、70元污水、150元綠化……幾十個(gè)項(xiàng)目加起來為5080元每平米。”

　　“貸款2年，自有資金20%，從銀行貸其余的80%，按照6%的貸款利率算，每平米利息200元。銷售費(fèi)用一般占整個(gè)樓價(jià)的3%至3.5%。”加上稅收等，總成本為6015元每平米。也就是最后的成本價(jià)格。”

　　鄭朝龍說，以前的土地很便宜，房?jī)r(jià)也就便宜些。2002年自己開發(fā)的樓盤一畝地是35萬，現(xiàn)在漲了10倍。

　　就算計(jì)入昂貴的土地成本。3個(gè)月時(shí)間，松江的一個(gè)樓盤每平方米售價(jià)從9000元漲至15000元左右。再考慮到是前幾年拿的地、銀行貸款利率還能有議價(jià)空間，利潤(rùn)可想而知。　

　　-捂盤把戲

　　這3個(gè)月，每個(gè)樓盤都在捂

　　房產(chǎn)商圈子有幾句格言：沒有賣不出去的房子，只有蓋不起來的樓；沒有百分之一百的利潤(rùn)，是不會(huì)去做的；“捂盤”是打擊不了的，沒有捂過的房子，都是房型最差的。

　　需求以前也有，為何直到現(xiàn)在等到房?jī)r(jià)瘋漲的時(shí)候，才出現(xiàn)？幕后的“推手”，一個(gè)是土地價(jià)格，一個(gè)是開發(fā)商本身。而游資及剛性需求，成為了這出戲最好的道具。

　　2009年7月中旬的一個(gè)凌晨，上海一個(gè)樓盤推出了第三期的房源，一些黃牛充當(dāng)起了購房者的角色，另一些黃牛則有經(jīng)驗(yàn)地搬出了凳子來靠排隊(duì)掙錢。大多買房者等到排號(hào)時(shí)已經(jīng)被告知“無房可售”，還未等記者講述出他們的辛酸，開發(fā)商姚華就用笑聲打斷了，“他們?cè)趺纯赡苜I到房子呢？買到的也是很差的房子。”

　　“房?jī)r(jià)跌的時(shí)候就找些人排隊(duì)，漲的時(shí)候就‘捂房’和排隊(duì)一起用，這樣可以使得房子更好地上漲。”

　　這一現(xiàn)象的泛濫使得監(jiān)管部門不得不采取一些措施，但顯然這讓開發(fā)商很不開心。

　　“要把以前丟掉的利潤(rùn)都賺回來�！币θA說，“賣房子就像炒樓花一樣，和股票莊家差不多。除非有關(guān)系，不然是拿不到好房子的。捂房不會(huì)全都捂，挑一些上漲空間不大的，可能存在問題的房子先賣了。就這3個(gè)月來說，幾乎每個(gè)樓盤都在捂房�！�

　　“現(xiàn)在規(guī)定三萬平米的樓要整體銷售，看著房子要漲，隨便找個(gè)理由就搪塞過去了，就說我們的管道還沒排好啦，達(dá)不到銷售標(biāo)準(zhǔn)就行。這樣的借口，我一分鐘就可以講出10個(gè)來�！�

　　“開盤價(jià)格是還沒漲之前的價(jià)格，這肯定是買不到好房子的。這點(diǎn)我熟悉。房子都是在我們自己手上，內(nèi)部人可以用個(gè)人的名義買下來，這樣捂盤就不會(huì)有太大政策風(fēng)險(xiǎn)。所有排在前面的人，都是我們自己的。我所知道的浙江開發(fā)商都是這樣操作的——是所有開發(fā)商。這其中就有二套房的規(guī)定，別說和銀行的關(guān)系了，還有中介的推動(dòng)作用，很容易搞定。”姚華說。

　　捂房的最高境界是推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，大家分得一杯羹。他表示，一個(gè)月、兩個(gè)月就能漲40%，誰都會(huì)這樣做。對(duì)于房?jī)r(jià)，我們有定價(jià)權(quán)。一般而言，開盤會(huì)比周圍的高個(gè)200元，然后對(duì)手再賣時(shí)，把房?jī)r(jià)推高300元。到了我們，再300元。如此循環(huán)往復(fù)，很快就上去了。競(jìng)爭(zhēng)是有的，但房子都是買漲不買跌，這樣大家都有好處。投資客把房?jī)r(jià)炒上去了，剛性需求也是要買的。這樣，房?jī)r(jià)就上漲了。誰都不會(huì)覺得自己的利潤(rùn)少。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，有趣的現(xiàn)象是開發(fā)商自己也找不到一個(gè)合理的高價(jià)，他們開盤之前自己去逛逛行情，看看周邊的中介，周邊的樓盤賣多少價(jià)格，自己再定一下銷售策略就行了。

　　“房?jī)r(jià)什么叫高？沒有評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)吧。”