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    囤地囤房開發(fā)商捂暖樓市泡沫 業(yè)內(nèi):上漲動力消弭
2009年08月05日 09:48 來源:新京報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  宏觀調(diào)控要求防止?jié)q價蔓延;業(yè)內(nèi)稱上漲動力消弭,8月開盤將增加

  剛剛過去的7月,“捂盤惜售”、“約談”成為樓市熱詞。

  地王頻出,房價快速上漲,囤地囤房,投機進場……7月樓市一系列變化,引起決策層警惕。

  7月,國務(wù)院兩次調(diào)研房地產(chǎn)市場,雖未出臺明確的文件,但傳達的信號顯示:樓市泡沫已現(xiàn),下一步須維穩(wěn)。

  之后,北京、上海、廣州等地嚴查“囤地囤房”,各地銀監(jiān)局相繼宣布收緊二套房貸,發(fā)改委釋放資產(chǎn)價格已達高位信號,宏觀調(diào)控政策開始微妙的轉(zhuǎn)向。

  相較于2007年及之前的宏觀調(diào)控,業(yè)內(nèi)預(yù)計,今年下半年的政策不再大規(guī)模動用信貸杠桿,而是將增加土地和住宅供應(yīng),包括督促開發(fā)商開工、開售。房價上漲動力消弭,高位特征漸顯。

  進入8月,京城此前涉嫌捂盤的多個項目紛紛表示,將在本月開盤。

  【捂盤】

  不見樓盤開 只聞樓價漲

  6月7日,90平米小三居,南北通透,均價10500元/平米。還不錯。

  6月到7月間,全國房價普漲。擔憂中……

  7月4日,原定開盤搖號的日子,被告知推遲到中旬,價格漲到12000元/平米。怒!

  7月中,又被告知推遲到8月初,至于價格,“抱歉,我也不清楚……”銷售曖昧地說,可能是13000元。恨!想砸樓!

  欲在北京東五環(huán)外買房的李先生,如此形容他的心路歷程。

  劉女士幾乎有著相同的“遭遇”,7月22日,她和先生第N次來到位于東三環(huán)外的某樓盤售樓處,得知開盤又一次延遲,而房價也漲到了18000元/平米。

  “從5月就盼著開盤,等來的卻是一再推遲,價格一路飆升!眲⑴空f,單價從5月的1.5萬到6月的1.6萬、7月的1.7萬,這一切看起來還要繼續(xù)下去。

  在4月份,這個樓盤推出的房源均價為14500元/平米。

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,7月北京共有29個樓盤申領(lǐng)了預(yù)售許可證,僅有6個如期開盤。

  “捂盤惜售”,這個和7月的天氣一樣熱得發(fā)燙的詞,時隔兩年后,再次籠罩京城樓市。

  老地王長草  新地王頻現(xiàn)

  很多樓盤“囤房”時,開發(fā)商“囤地”亦成流行。

  “在2007年拍賣的土地中,不少土地都在曬太陽!睋(jù)廣州合富輝煌首席分析師黎文江介紹,廣州2007年拍出高于當年平均樓面地價的地王共有27塊,但到目前為止,未售或未動工的地王還有24個,面積相當于2008年全年出讓的住宅用地總量。

  在北京,前兩年的很多地王也未動工或開售,如萬科大望路地塊、遠洋玉橋西里地塊,以及華潤大興地塊等。

  從政策層面來看,今年第一季度,北京、廣州等地政府均出臺延遲繳納土地出讓金的政策,客觀上也延緩了地王入市時間。

  老地王還在那里長草,新地王卻不斷涌現(xiàn)。囤地囤房交替出現(xiàn),房價隨之飆升。

  在北京師范大學不動產(chǎn)研究所副所長黃興文看來,“開發(fā)商更想與購房者來個心理戰(zhàn)。捂盤惜售會帶來蝴蝶效應(yīng),甚至產(chǎn)生恐慌。原來是慢慢的瘋狂,這回成突然瘋狂了!

  高價囤地行為,在業(yè)界看來,有些開發(fā)商短期內(nèi)并不打算開發(fā)“地王”,而是試圖通過高地價來帶動周邊在售樓盤漲價。

  一個例子是,華美地產(chǎn)拍出通州地王后,很多人質(zhì)疑“面粉貴過面包”。華美地產(chǎn)通州項目K2海棠灣亮相后,不少人“恍然大悟”:該樓盤開盤價格達到12000元/平米,創(chuàng)通州普宅新高。

  【探因】

  招拍掛制度

  易形成壟斷

  諸多業(yè)內(nèi)人士認為,地價在房價中的比例越來越大,根源在于當前的土地招拍掛制度。

  “招拍掛為高房價起到了推波助瀾的作用!睆V州資深房地產(chǎn)專家韓世同指出,始于2004年的“招拍掛”,核心是價高者得,資金實力弱小的開發(fā)商被排除在外,容易形成壟斷。而坐擁土地的大開發(fā)商,則掌握了與地方政府博弈的籌碼,拖欠地價款坐等土地升值,延遲開發(fā)等現(xiàn)象頻出。

  潘石屹對此深有體會,在錯失地王廣渠路15號地后,他說,“SOHO還是沒有中化方興(廣渠路15號地中標者)有錢”。

  “地王推高房價的輿論,讓國土部承受了很大壓力!睋(jù)接近國土資源部的人士透露,國土部門近日將對“地王”的開發(fā)進行全程監(jiān)管,對延期竣工的項目實施經(jīng)濟處罰。

  業(yè)界多次提出改進土地招拍掛制度的建議。

  中國人民大學管理學院教授嚴金明指出,首先要合理控制單宗土地出讓規(guī)模,同時要嚴格規(guī)定每宗土地的開發(fā)時間和加大閑置土地的處置力度,以此來規(guī)范房價。

  為了防止土地市場泡沫,韓世同也建議,現(xiàn)在的土地出讓制度應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件,防止有些開發(fā)商竟拍“地王”不是為了迅速建房,而是為了推高其在售樓盤的價格。

  但關(guān)于土地招拍掛制度細則的改進,至今沒有一個統(tǒng)一的文件出臺。目前使用的仍是2006年頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)。

【編輯:楊威
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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