趙杰：

　　房地產(chǎn)的投資行為也好，供給行為也好，它都是一個(gè)長(zhǎng)周期的，是耐用品的投資，從它獲得土地到把房子賣(mài)出去，這中間一般有兩三年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間中，如果是一個(gè)礦泉水這種普通商品，供給需求隨時(shí)可以平移，而如果大家做多房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候初始價(jià)格和最終成交價(jià)格自然差異會(huì)很大，在這個(gè)時(shí)候做一個(gè)比值，證明它是很小的，統(tǒng)計(jì)上是可以做得到的，但是這種統(tǒng)計(jì)多大意義上能說(shuō)明土地因素不在，或者土地供給的因素和房地產(chǎn)價(jià)格上漲的價(jià)格有多大的關(guān)系，沒(méi)有什么必然的聯(lián)系。

　　主持人：

　　我們現(xiàn)在看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不合理的現(xiàn)象很多，面對(duì)這些不合理的現(xiàn)象，政府主管部門(mén)說(shuō)罪不在己，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)商也跳出來(lái)說(shuō)自己冤枉，到底是怎么回事，我們的節(jié)目稍候繼續(xù)。

　　主持人：

　　到底是誰(shuí)抬高了房?jī)r(jià)？就在國(guó)土資源部推出的地價(jià)在房?jī)r(jià)總額中占到的比例的調(diào)查結(jié)果之后不久，房地產(chǎn)商也發(fā)出了自己響亮的聲音，我們來(lái)聽(tīng)一下。

　　(播放短片)

　　解說(shuō)：

　　自國(guó)土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房?jī)r(jià)23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開(kāi)發(fā)商出來(lái)公開(kāi)反駁，理由是開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)，除了向政府支付土地出讓金之外，還在為每一平方米的土地支付著各種各樣的稅費(fèi)。

　　顯而易見(jiàn)，在計(jì)算地價(jià)房?jī)r(jià)比時(shí)，國(guó)土部門(mén)與開(kāi)發(fā)商是各算各的賬，國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)據(jù)實(shí)際是土地出讓金占房?jī)r(jià)的比例，然而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，與土地有關(guān)的稅費(fèi)都應(yīng)該計(jì)算到土地價(jià)格中。那么，開(kāi)發(fā)商的賬本是怎么計(jì)算的呢？目前，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分，土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。

　　這是國(guó)內(nèi)一位開(kāi)發(fā)商提供的樓盤(pán)成本清單，這個(gè)樓盤(pán)處于當(dāng)?shù)厥袇^(qū)內(nèi)，2007年底開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，目前已進(jìn)入預(yù)售階段，眼下銷(xiāo)售均價(jià)每平方米五千元，從這份清單上可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本、樓面地價(jià)達(dá)到每平方米兩千元，占到了售價(jià)的40%，樁基處理、土建、安裝施工費(fèi)、公共部位裝修等建安成本，每平方米1500元，占到了售價(jià)的30%。而在這份清單上，最引人注目的是這些名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目。

　　當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商：

　　人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)多了，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊。

　　解說(shuō)：

　　在這些名目繁多的項(xiàng)目中，有一些看上去很像重復(fù)收費(fèi)，例如，前期規(guī)劃國(guó)土局要進(jìn)行土地界定，均攤后費(fèi)用是每平方米0.5元，而同樣的工作，規(guī)劃局還要重新做一遍。這次的收費(fèi)項(xiàng)目變成了規(guī)劃界定費(fèi)，均攤后還是要再收取每平方米0.5元。這些收費(fèi)項(xiàng)目加起來(lái)共有30多項(xiàng)，涉及20多個(gè)部門(mén)，費(fèi)用總計(jì)448元。再加上營(yíng)業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本達(dá)到了1100元左右，占房屋銷(xiāo)售價(jià)的20%。這位開(kāi)發(fā)商告訴記者，他在這上面列出的還只是主要的收費(fèi)和稅收項(xiàng)目，其中像道路開(kāi)口費(fèi)、建筑垃圾管理費(fèi)、印花稅、增值稅、城建稅、教育設(shè)施建設(shè)附加稅等，由于金額不高，并沒(méi)有計(jì)算在內(nèi)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，在國(guó)土部發(fā)表23%的數(shù)據(jù)后，濟(jì)南一開(kāi)發(fā)商也自曝成本，最后算下來(lái)，毛利潤(rùn)率為22.2%。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在博客中更是明確說(shuō)道：“如果政府用不同部門(mén)分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢(qián)，就認(rèn)為土地的成本在房?jī)r(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？

　　看來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)地價(jià)比的爭(zhēng)論還要再持續(xù)一陣，我們也期待著房?jī)r(jià)的成本在爭(zhēng)論中能越辯越明。

　　主持人：

　　通過(guò)剛才那個(gè)短片我們也聽(tīng)到了一種說(shuō)法，就是這位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，地價(jià)再加上各種各樣的稅費(fèi)，就擠占了他的利潤(rùn)空間，也就把他的利潤(rùn)變薄了，他不得不去以加大容積率、超載的方式去賺錢(qián)，您怎么看這種說(shuō)法？

　　趙杰：

　　我覺(jué)得應(yīng)該是這么一層關(guān)系，政府為什么能夠在里面增加很多我們通過(guò)這個(gè)短片看起來(lái)不合理的一些費(fèi)用、重復(fù)的費(fèi)用，除了政府的法治、收費(fèi)行為沒(méi)有受到約束管理以外，很重要的還在于需求意識(shí)導(dǎo)致的。就是房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷擴(kuò)張需求的市場(chǎng)，它這里面的利潤(rùn)太大了。在這里面，政府適當(dāng)?shù)厥找恍�，或者收了一些費(fèi)用，他很容易就把它轉(zhuǎn)移出去，轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。所以從絕對(duì)值的比重來(lái)看，政府的費(fèi)用、亂收費(fèi)也好，什么其他的費(fèi)用也好，好像不是很高，但是這是一個(gè)不斷膨脹的市場(chǎng)，就是房?jī)r(jià)不斷走高的，那么類(lèi)似于政府不合理的費(fèi)用或者灰色的費(fèi)用，都消化在里面，從這個(gè)意思上來(lái)講，不合理的費(fèi)用推高房?jī)r(jià)是有一定道理的。

　　但是不合理的費(fèi)用不合理到什么程度，它和瘋長(zhǎng)的房?jī)r(jià)兩個(gè)在賽跑，一個(gè)是不合理費(fèi)用的增長(zhǎng)速度，一個(gè)是房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，它倆是基本等值的嗎？如果是基本等值，可以說(shuō)是政府的不合理收費(fèi)推高了房?jī)r(jià)。如果是需求的因素增長(zhǎng)得更快，大家對(duì)投資品，都想去買(mǎi)房子，增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府不合理費(fèi)用增加的速度，自然就不能說(shuō)是政府收費(fèi)過(guò)多導(dǎo)致的。但是政府確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)收費(fèi)有一些不合理的東西，通過(guò)工商聯(lián)的公布，應(yīng)該得以改進(jìn)。所以我覺(jué)得什么東西影響什么，它是一個(gè)相關(guān)分析，增長(zhǎng)速度、增長(zhǎng)比值之間應(yīng)該有一個(gè)比較，你才能說(shuō)是什么東西推漲了什么東西。

　　主持人：

　　您剛才用了一個(gè)詞，叫“政府不合理的收費(fèi)”，不合理的收費(fèi)是相對(duì)于合理的收費(fèi)來(lái)說(shuō)的。但是所謂的合理收費(fèi)是不是就是經(jīng)得住考驗(yàn)。剛才的那個(gè)個(gè)例，當(dāng)然個(gè)例并不能代表所有的現(xiàn)象，它說(shuō)它的稅費(fèi)已經(jīng)占到20%，20%如果和其他的國(guó)家的2%稅費(fèi)相比，的確太高了。

　　趙杰：

　　但是跟我們?cè)诜康禺a(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)和國(guó)家稅收關(guān)系、稅種的設(shè)置上都有關(guān)系。我們國(guó)家現(xiàn)在來(lái)自于土地的收入主要是兩大塊，一個(gè)是土地出讓金，一次性征收。第二就是各部門(mén)，有的是正規(guī)收費(fèi)，有的是巧立名目的收費(fèi)，它反正是從房地產(chǎn)企業(yè)或者老百姓手里收來(lái)的。這兩塊收入和國(guó)外比較，它有物業(yè)稅，還有每年都可以收的，比重不一樣。政府如果把這批費(fèi)用完全降下來(lái)，政府龐大的規(guī)模，它依賴于土地財(cái)政的政府財(cái)政收入狀況就會(huì)發(fā)生改變。所以來(lái)自于土地收費(fèi)的絕對(duì)數(shù)額和相對(duì)數(shù)額都跟我們財(cái)政收支結(jié)構(gòu)有關(guān)，這個(gè)合理不合理是我們政府收入模式科學(xué)不科學(xué)的話題，跟這個(gè)東西有關(guān)系，但不能簡(jiǎn)單地這樣說(shuō)，因?yàn)槲覀冋�府還要承擔(dān)巨大的公共支出的費(fèi)用。我們現(xiàn)在這個(gè)政府的很多時(shí)候市場(chǎng)是來(lái)自于土地收益的。我們能不能找到一種新的跟土地收益又密切相關(guān)，同時(shí)又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展有推動(dòng)的稅種結(jié)構(gòu)和制度設(shè)計(jì)，現(xiàn)在正在討論之中。

　　主持人：

　　我們綜合來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的聲音是因?yàn)槎愘M(fèi)多了，土地的成本高了，所以我的利潤(rùn)空間就被擠壓了，您覺(jué)得他們的想法有沒(méi)有道理？

　　趙杰：

　　顯然不對(duì)，你沒(méi)有把自己當(dāng)企業(yè)，企業(yè)是有賠有賺的，買(mǎi)面粉的高了，租房子的價(jià)格高了，賣(mài)的燒餅就得漲價(jià)嗎？這沒(méi)有道理，買(mǎi)面粉貴了，房租貴了，只有在燒餅的需求高漲的時(shí)候，你才能賣(mài)得出去。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)商是自訴苦衷，他揭露、表白政府的不合理收費(fèi)，這是有道理的，我們也要關(guān)注到這種聲音，呼喚政府對(duì)這些方面的收費(fèi)更加合理、更加科學(xué)，呼喚政府從土地上獲得收益的方式、稅制結(jié)構(gòu)的調(diào)整更加科學(xué)。但是我們也要關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高，我覺(jué)得跟我們的需求是有關(guān)系的，在整個(gè)中國(guó)的投資性需求和投機(jī)性需求，或者我們做多房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這是拉高房?jī)r(jià)的主要因素。如果我們大量的擴(kuò)大內(nèi)需的錢(qián)都用來(lái)結(jié)構(gòu)調(diào)整，都用來(lái)技術(shù)改造，控制它流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，那它的需求因素不會(huì)這么高漲，房地產(chǎn)自訴苦衷的結(jié)果是什么呢？自然是房地產(chǎn)商降低自己的利潤(rùn)，它不可能實(shí)現(xiàn)你前面兩個(gè)高了，我后面賣(mài)房子價(jià)格就高了，也不是這樣。

　　主持人：

　　我們來(lái)綜合看一下這兩組數(shù)據(jù)，一個(gè)是工商聯(lián)提供的數(shù)據(jù)，一個(gè)是國(guó)土資源部提供的數(shù)據(jù)，剛才通過(guò)蔡教授的分析，他們似乎都在用數(shù)字為自己開(kāi)脫。但事實(shí)上面對(duì)這么多房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理現(xiàn)象，恐怕有關(guān)部門(mén)在這個(gè)時(shí)候不應(yīng)該為自己開(kāi)脫，而是更多的大家在一起想辦法。

　　趙杰：

　　我想應(yīng)該把政府和房地產(chǎn)事業(yè)有關(guān)系的各個(gè)部門(mén)的行政收費(fèi)進(jìn)行一下清理，這些清理既是指事實(shí)上的發(fā)生額，又是指邏輯上不合理重復(fù)東西的去除，還包括比例、比值在這么多年是不是有變化，得清查。我想這些方面如果能做到，做到政府來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的稅和費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，它是心甘情愿的，它認(rèn)為是合理合法的，如果做到這樣，那么房地產(chǎn)企業(yè)在稅費(fèi)比較明晰的狀況下，就能做到自己把自己當(dāng)成企業(yè)。