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2007年產(chǎn)生的眾多地王,為何兩年過去了,依然多數(shù)毫無動靜,成為荒地?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一方面由于老城區(qū)地王多涉及拆遷安置等手尾問題要解決。另一方面,也有開發(fā)商資金無法回籠,建設受阻的原因。但業(yè)內(nèi)專家認為,開發(fā)商拿地不是簡單地要建住宅樓,更重要的,是通過地價反過來推升樓價,帶動在售樓盤房價上漲。
地王是開發(fā)商的商業(yè)手法
2007年產(chǎn)生的“地王”,多少給開發(fā)商帶來資金鏈緊張和開發(fā)盈利的壓力,但開發(fā)商為何要頻頻拿下地王而后又一直閑置不動工?
不少專家認為,開發(fā)商已經(jīng)不僅是簡單地拿地建住宅樓,更重要的,是通過地價反過來作用樓價,帶動在售樓盤房價的上漲。據(jù)廣州市中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜介紹,2007年在番禺地王產(chǎn)生后,附近一樓盤連夜?jié)q價1500元/平方米。記者了解到,當時如果有新地塊要進行拍賣,附近的樓盤在拍賣前都會先控制銷售,等到地塊賣完后再迅速提價銷售。賣地后,開發(fā)商一般都是頭疼要提價多少,才不會吃虧。在這種環(huán)境下,只要有新地塊出來,周邊樓盤也往往擠進拍賣會,因為把地價抬高后,自身樓盤的價格也就上去了。
廣東省土地學會副秘書長史京文認為,從一定角度上看,“地王”也是開發(fā)商的商業(yè)手法。雖然后來“虛假地王”們的單個項目成本都被指過高,難以維持經(jīng)營,只能放著靜觀市場變化,但另一方面,在2007年,其高成本所產(chǎn)生的效益,已被可能同屬一家開發(fā)商的附近樓盤所透支。此外,拿地開發(fā)商可能也已經(jīng)用高價地在股票市場上獲得了自己想要的融資。
據(jù)《廣東省2008年房地產(chǎn)藍皮書》分析,當年上市公司充分利用資本市場拓寬融資渠道,如通過增發(fā)新股,發(fā)行公司債等形式獲得巨額資金成為拿地的重要籌碼,土地購置面積越來越大,而充足的土地儲備反過來提升公司業(yè)績,刺激股價。
今年地王熱會否歷史重演?
合富輝煌首席分析師黎文江認為,已過了將近兩年時間,但大部分地王尚未動土開工,使政府希望通過2007年大量出讓土地增加住宅供應,抑制樓價過快增長的宏調(diào)計劃落空。今年隨著樓市轉(zhuǎn)暖,市場因此又出現(xiàn)了缺貨征兆。
廣州房地產(chǎn)專家吳定金分析,2007年地王層出不窮有自身的循環(huán)鏈條:房企上市——圈錢——砸錢拿地——期望更高股價——再圈錢。此外,也有公司準備上市,急需拿地作為籌碼進入市場。目前,開發(fā)商拿地也有類似的動機,但對比2007年的地王產(chǎn)生背景,兩者的經(jīng)濟周期不同,政策不同、供求關系也不同,應該不會歷史重演。
也有專家認為,“談論該話題太敏感,主要是政策在放松,開發(fā)商錢多了,自然就會出現(xiàn)地王!倍诮趶V州土地市場比較活躍的某開發(fā)企業(yè)人士也透露,該公司很想拿地上市,最近每次賣地都爭到最后幾輪,但地價實在有點瘋狂,最終還是沒拿地。
地王帶升周邊樓價
2007
海珠 二線江景盤均價漲千元
2007年3月份,海珠區(qū)紡織路一號以樓面地價7082元/平方米賣出,該項目可望二線江景。在土地拍賣會后,濱江東某望二線江景樓盤,售價約提1000元/平方米。到了10月份,海珠區(qū)的樓價受9月11日賣出多個廣州市地王影響,繼續(xù)有所提升。此外,在廣州大道南某樓盤,銷售小姐稱,當年從五一開盤到9月份,該盤均價一直都在1萬元/平方米左右,但到了10月份,均價即達到1.4萬元/平方米左右。
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