即使實(shí)行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果也不會(huì)明顯。其原因在于：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，已經(jīng)具有相當(dāng)大的存量規(guī)模，物業(yè)稅改革后，會(huì)有一個(gè)老房與新房的區(qū)分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購(gòu)買(mǎi)的房屋，已經(jīng)在購(gòu)房款中一次性地支付了地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)，那么，在改革過(guò)程中，對(duì)于“老房”實(shí)行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開(kāi)征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會(huì)有一個(gè)對(duì)現(xiàn)已形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及新開(kāi)征稅率的換算，然后形成一個(gè)新的房?jī)r(jià)，在這種情況下產(chǎn)生的房?jī)r(jià)下跌，只是稅費(fèi)分期交納導(dǎo)致的名義房?jī)r(jià)的下降，并不是房?jī)r(jià)的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬(wàn)元的房子如果交了40%的首付也就是40萬(wàn)元就能先把房子買(mǎi)回來(lái)，但以后每月都要交納房貸，那能說(shuō)這個(gè)房?jī)r(jià)降到了40萬(wàn)元嗎？事實(shí)上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長(zhǎng)的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產(chǎn)只是名義價(jià)格而不是實(shí)際價(jià)格的下降，對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性減輕。

　　(二)從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會(huì)對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。

　　雖然物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不明顯，但是從結(jié)構(gòu)上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對(duì)住房需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響。具體表現(xiàn)為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導(dǎo)人們對(duì)其居住面積的合理選擇，但會(huì)加重以自用為主的大多數(shù)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，很可能造成一部分中低收入者買(mǎi)了房但養(yǎng)不起房，容易產(chǎn)生社會(huì)的抵觸情緒。第二，如果對(duì)第一套住房的一定面積(如90平方米)進(jìn)行免稅 ，而對(duì)其他住房面積征稅的話，其調(diào)控作用將表現(xiàn)在：一方面引導(dǎo)一般消費(fèi)者對(duì)中小戶型住房的需求；另一方面，對(duì)以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導(dǎo)那些閑置房產(chǎn)投入住房租賃市場(chǎng)，這樣可以實(shí)現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉(zhuǎn)嫁，而大量閑置房產(chǎn)投入市場(chǎng)將有利于房屋租賃市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的理性發(fā)展，這也將最終對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用。

　　(三)足夠高的物業(yè)稅稅率也許對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下降有作用，但對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定將造成較大的負(fù)面影響。

　　如果必須通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負(fù)擔(dān)養(yǎng)房的成本(考慮資金的時(shí)間價(jià)值，通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算，也可以說(shuō)讓房?jī)r(jià)高到讓一部分人買(mǎi)不起房)。這個(gè)稅收比例的確定要考慮房屋的價(jià)值以及居民的收入水平，即一個(gè)家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對(duì)房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積，從而導(dǎo)致住房總需求下降，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)隨之下降。但是這種方式對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生的沖擊太大。

　　從我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率看，房產(chǎn)稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價(jià)100萬(wàn)元，按目前的房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)(按房屋最大扣除30%的余值)計(jì)算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為8400元，接近房?jī)r(jià)的1%。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，即使較為普遍實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然其名義稅率相對(duì)較高，但其實(shí)際稅率也基本在房?jī)r(jià)的1%左右。綜合來(lái)看，在我國(guó)當(dāng)前的體制背景下是絕對(duì)不可能實(shí)施稅率過(guò)高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被房?jī)r(jià)的上漲收益沖淡或是被轉(zhuǎn)嫁給租房者。通過(guò)這種極限法的假設(shè)方式，也能讓我們看出不能簡(jiǎn)單地通過(guò)物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。

　　三、結(jié)論與建議

　　考慮到當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種設(shè)置的確存在較多問(wèn)題，相關(guān)的稅制改革是必需的，從發(fā)展趨勢(shì)看，保有環(huán)節(jié)恢復(fù)開(kāi)征物業(yè)稅(或房地產(chǎn)稅)有其必要性。但是，不能把物業(yè)稅的開(kāi)征與房?jī)r(jià)的漲跌綁在一起。物業(yè)稅調(diào)控的有效性還是取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。物業(yè)稅的開(kāi)征由一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、稅收體制及征管水平?jīng)Q定，根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，當(dāng)前物業(yè)稅的開(kāi)征應(yīng)分階段進(jìn)行，如可考慮首先恢復(fù)對(duì)居民個(gè)人用房的房產(chǎn)稅的征收；隨著房地產(chǎn)估價(jià)制度的逐步建立、房地產(chǎn)登記制度不斷完善以及相關(guān)信息體系的建設(shè)不斷成熟，再考慮建立動(dòng)態(tài)的以房屋不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)的物業(yè)稅。

　　(韓鳳芹 作者單位：財(cái)政部財(cái)科所)