收回閑置地 暗箱操作待除
在眾多土地新政中，閑置土地的清理是最被市場(chǎng)寄予厚望的新政之一。在房?jī)r(jià)一路上漲，新增建設(shè)用地指標(biāo)控制日益嚴(yán)格的情況下，如何保證大量有效供給，又能夠不逾越土地占用的死線，國(guó)土資源部及各地土地管理部門不約而同地將目光聚集在閑置土地上。
根據(jù)國(guó)土資源部去年4月發(fā)布的國(guó)土資源公告，截至2005年初，全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝，重啟這部分土地供給，將對(duì)緩和房地產(chǎn)供需矛盾起到至關(guān)重要的作用。
采訪中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為地方政府有效調(diào)控樓市其實(shí)并不難，一是加大保障類住房的供地，二是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費(fèi)督促開發(fā)商早日開工，保證住房供應(yīng)量，緩解需求壓力。
但是，閑置土地的收回工作似乎也是在各地遇到阻力最多的政策之一。根據(jù)九部委新政，閑置2年以上的土地?zé)o償收回，閑置1年以上收取高額閑置費(fèi)，以催促更多滯留在市場(chǎng)的土地入市�！拔覀冇行﹨^(qū)的土地閑置了何止2年，因?yàn)橛型赓Y的參與，區(qū)級(jí)地方政府根本無力回收。”重慶一家房地產(chǎn)上市公司相關(guān)人士告訴記者。
專家評(píng)價(jià)，只要地方政府加大土地收回力度，即不違反保護(hù)耕地要求，又在手中掌握足夠的可調(diào)配土地資源。“哪個(gè)開發(fā)商擅自抬價(jià)，就可以適時(shí)推出新的供給，誰還敢抬？”但是就算是這樣的政策，在一些地方政府“官商相護(hù)”的背景下，特別是一些中小城市，顯得寸步難行。
一邊利用招拍掛吸引外地開發(fā)商高價(jià)拿地，既賺“地錢”又拉高房?jī)r(jià)，另一邊大量土地處于閑置或低價(jià)運(yùn)作狀態(tài)，市場(chǎng)最終呈現(xiàn)了“房少價(jià)高”的畸形發(fā)展———曾經(jīng)的教訓(xùn)要防止重演。
記者觀察
土地———不能走調(diào)的調(diào)控主音符
自2006年“國(guó)六條”吹響新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的號(hào)角，嚴(yán)把“地根”便逐漸成為主音符。正所謂不破不立，中央正通過更多元、更細(xì)化、更嚴(yán)格的手段把控房地產(chǎn)的源頭，使本就令開發(fā)商感到窒息的土地調(diào)控颶風(fēng)在2007年這個(gè)“政策落實(shí)年”里顯出愈演愈烈之勢(shì)。
在國(guó)家發(fā)改委有關(guān)2006年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與2007年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向的報(bào)告中，去年的土地工作還是得到了肯定。主要是國(guó)務(wù)院在9月發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，有關(guān)部門隨后相繼出臺(tái)具體措施，包括落實(shí)土地管理和耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制；發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額；將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算；制定發(fā)布禁止用地、限制用地項(xiàng)目目錄等，并查處了一批違法違規(guī)用地行為。
不過，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下呈現(xiàn)出積極變化，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，國(guó)家發(fā)改委認(rèn)為還是存在不少困難和問題，突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系的不完善被著重指出，在國(guó)家發(fā)改委看來，土地、稅收、金融及規(guī)劃等調(diào)控手段在2007年還需加強(qiáng)協(xié)調(diào)配套。
今年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從緊的步調(diào)也恰好率先踏在“土地”上。
一是建立不久的國(guó)家土地督察制度提出要把最嚴(yán)格的土地管理制度落到實(shí)處。國(guó)務(wù)院副總理曾培炎已經(jīng)對(duì)國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)提出了“嚴(yán)”字當(dāng)頭的要求，目的就是督促地方政府落實(shí)中央關(guān)于土地管理的各項(xiàng)政令。
二是國(guó)稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》在市場(chǎng)掀起一陣巨浪。土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的全面執(zhí)行，將扭轉(zhuǎn)以預(yù)征為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀，也將使開發(fā)商普遍面臨稅負(fù)、成本等方面的資金壓力。
三是國(guó)土資源部發(fā)出調(diào)整城市建設(shè)用地審批方式的通知，此前由國(guó)務(wù)院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，將從今年起調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)。而這“一年一批”制也被視作是土地管理的一項(xiàng)重要改革，有利于加強(qiáng)土地調(diào)控，強(qiáng)化用地監(jiān)管。
四是監(jiān)察部強(qiáng)調(diào)今年將采取更嚴(yán)厲的措施查處土地違法違規(guī)案件。監(jiān)察部副部長(zhǎng)陳昌智日前指出，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動(dòng)向、新問題，特別是違法違規(guī)用地、濫占耕地的現(xiàn)象屢禁不止，監(jiān)察部將會(huì)同國(guó)土資源部等部委繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的監(jiān)督檢查。
“步步趨緊，表明我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是土地市場(chǎng)的調(diào)控力度不僅不會(huì)有所松動(dòng)，而且將有針對(duì)性地推進(jìn)�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為。然而，就這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控來看，最初的調(diào)控根源在于土地市場(chǎng)，最大的調(diào)控阻力或許也在于此。在權(quán)利架構(gòu)、利益分配等重新布局的形勢(shì)下，土地調(diào)控如何加強(qiáng)攻勢(shì)、克服障礙來開展新局面，令人翹首期盼。
�。▉碓矗荷虾ＷC券報(bào) 作者：柯鵬 于兵兵 李和裕）
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