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房?jī)r(jià)走勢(shì)誰(shuí)決定?執(zhí)行力決定房?jī)r(jià)

2007年01月08日 09:34

 

    2006年,中國(guó)政府從調(diào)結(jié)構(gòu)、征稅收、控土地、緊信貸等環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn),力度之大前所未有。盡管樓市也“出現(xiàn)了一些積極的變化”,但收效與預(yù)期差距尚遠(yuǎn)。有專(zhuān)家形容:2006的房?jī)r(jià)“且調(diào)且漲”。 中新社發(fā) 圖寶 攝


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  2006年,中央以及地方出臺(tái)了包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等一系列的調(diào)控政策。然而,一年過(guò)去了,雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同,保障性住房土地政策、開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)形成,但政策“組合拳”的收效尚差強(qiáng)人意,北京等一些城市的房?jī)r(jià)仍舊一路飆升。2007年,這樣的局面是否會(huì)依舊延續(xù)?

  從2003年央行121號(hào)文件到2004年“8·31”大限,從2005年3月國(guó)務(wù)院出臺(tái)8條意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià),再到2006年國(guó)務(wù)院提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展6項(xiàng)措施,房地產(chǎn)調(diào)控的力度越來(lái)越大,措施也越來(lái)越嚴(yán)厲,可房?jī)r(jià)愣是在“且調(diào)且漲”的曲線(xiàn)下一路前行。

  2006年被業(yè)界稱(chēng)為“房地產(chǎn)政策年”。中央以及地方針對(duì)過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià),幾乎從房地產(chǎn)的各環(huán)節(jié)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,包括土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整。然而,一年過(guò)去了,雖然住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認(rèn)同,保障性住房土地政策、開(kāi)發(fā)思路已經(jīng)形成,但政策“組合拳”的收效尚差強(qiáng)人意,北京等一些城市的房?jī)r(jià)仍舊一路飆升,政府宏觀的核心目標(biāo)并未達(dá)到。時(shí)值歲尾,有關(guān)2007年房?jī)r(jià)升跌的猜測(cè)與爭(zhēng)論成為業(yè)界內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。

  政策執(zhí)行力決定今年房?jī)r(jià)

  政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全方位的調(diào)控政策并未有效勒住房?jī)r(jià)這匹“野馬”,投資增長(zhǎng)依然較快。2006年10月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的完成額為14610.55億元,同比增長(zhǎng)24.1%,比2005年全年的20.5%又增加了約4個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱的勢(shì)頭并沒(méi)有緩解。2006年10月份連續(xù)下降了4個(gè)月的房屋銷(xiāo)售價(jià)格也有所抬頭,銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為105.4%,比9月份上升了0.1個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)的走勢(shì)呈現(xiàn)出不確定的態(tài)勢(shì)。人們對(duì)宏觀調(diào)控的效果倍感質(zhì)疑,房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控該何去何從?

  “2006年涉及房地產(chǎn)各方面的調(diào)控政策已基本到位,2007年的主要任務(wù)是落實(shí)既有政策!苯ㄔO(shè)部某官員表示。對(duì)建設(shè)部的這一觀點(diǎn)房地產(chǎn)界人士表示認(rèn)同。認(rèn)為,2006年的各項(xiàng)政策是有的放矢的,方向正確,但有些重要政策缺少實(shí)施細(xì)則,比如“70%·90平方米”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整政策、有關(guān)禁止審批別墅類(lèi)用地的政策,看起來(lái)很好,但難于執(zhí)行,或是在執(zhí)行過(guò)程中被打了折扣。因此,2007年關(guān)鍵是加強(qiáng)已有政策的細(xì)化與落實(shí)。目前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策除了在持有環(huán)節(jié)還可以出臺(tái)一些市場(chǎng)化的稅收政策,但新政的出臺(tái)不再是重點(diǎn),房地產(chǎn)在今年將進(jìn)入“政策執(zhí)行年”,房?jī)r(jià)的走向取決于政策的執(zhí)行力度。

  房?jī)r(jià)上漲非房地產(chǎn)單一原因

  全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生一直以來(lái)的觀點(diǎn),房地產(chǎn)熱并非房地產(chǎn)單一的原因,實(shí)際上引起2006年宏觀調(diào)控的原因,并非房地產(chǎn)本身,而是跟整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相關(guān)。長(zhǎng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、低利率、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、銀行上市、人民幣升值五方面因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。

  前摩根斯坦利亞太區(qū)首席分析師謝國(guó)忠也認(rèn)為,房?jī)r(jià)上漲的重要原因來(lái)自于地方財(cái)政和中央財(cái)政之間稅收的不平。由于地方政府的財(cái)政收入比起中央源頭要少,但是支出卻更大,因此長(zhǎng)期以來(lái)形成依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展以補(bǔ)貼地方財(cái)政的慣例,這是地方政府對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾的根本原因。

  著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基提出:“降低房?jī)r(jià)的一個(gè)途徑是降低成本,政府首先應(yīng)該從降低土地批租價(jià)格入手,其次要減少稅種!

  顯然,要想平抑房?jī)r(jià),今年必須要改變目前的現(xiàn)狀,從更深的層面給予政策性的調(diào)整。

  房地產(chǎn)已連續(xù)幾年一路高歌。謝國(guó)忠提出,房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè),但是當(dāng)房地產(chǎn)金融占主導(dǎo)的時(shí)候便成為全國(guó)性的,而全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到經(jīng)濟(jì)周期的影響,他預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的谷底將在2008年或者2009年。基于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)將在明、后年走向低谷。但今年由于土地供量受去年政策調(diào)整產(chǎn)生滯后以及整體經(jīng)濟(jì)向好、人民幣升值、奧運(yùn)等諸多因素的作用,中高檔房?jī)r(jià)格無(wú)疑仍會(huì)上漲,而這將使整體房?jī)r(jià)被拉動(dòng)上漲。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上,隨著宏觀調(diào)控的深入,房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著穩(wěn)定方向發(fā)展。比如,股市漸成牛市,過(guò)剩貨幣開(kāi)始從房地產(chǎn)外流;進(jìn)出口順差也開(kāi)始減少。聶梅生認(rèn)為,全國(guó)房地產(chǎn)投資會(huì)漸漸平穩(wěn),未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大落,中等收入人群的住房前景是良好的。

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編輯:王菲】
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