【策劃人語】
生存或是死亡？永遠(yuǎn)是個(gè)大問題。
新年伊始，經(jīng)歷了一年轟轟烈烈的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們或主動(dòng)或無奈，齊齊跨入這個(gè)“資本為王”的時(shí)代，步入這后調(diào)控的元年。
在寡頭們的混戰(zhàn)中，一場慘烈的淘汰賽依然在加速度進(jìn)行。開發(fā)商們?yōu)榱饲蟠�，想出了各式各樣的�?yīng)對招數(shù)。他們或通過收購整合以合作經(jīng)營；或儲(chǔ)地備人、繼續(xù)圈地?cái)U(kuò)張；或轉(zhuǎn)身資本市場，謀求資本運(yùn)作；或調(diào)整發(fā)展模式，致力于產(chǎn)品創(chuàng)新；或開始選擇走為上策……
我們愿用我們的“攝像機(jī)”，記錄這些“叢林生物”的生存法則，給行業(yè)以啟示。
收購整合 合作經(jīng)營
調(diào)控伊始，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生曾高調(diào)預(yù)言，新政會(huì)導(dǎo)致至少50%的中小房地產(chǎn)企業(yè)淘汰。時(shí)至新年，這一判斷得到越來越多的市場人士的認(rèn)同。盡管“大魚吃小魚”的競爭過程略顯殘酷，但長遠(yuǎn)的行業(yè)整合也被看作市場發(fā)展的動(dòng)力。
“受新政影響，一些優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項(xiàng)目可能因資金問題等重新進(jìn)入流通市場。對于這些退出來的項(xiàng)目，我們將持續(xù)關(guān)注，并適時(shí)調(diào)整策略，跟進(jìn)這些項(xiàng)目�！比ツ昶咴拢＠禺a(chǎn)董事長李彬海在上市推介會(huì)上介紹。
與保利地產(chǎn)有類似表態(tài)的大型房企為數(shù)不少，其中有萬科、招商局、世茂等內(nèi)外資知名企業(yè)，也有一些地方性地產(chǎn)商品牌。上海一位土地中介商透露，幾個(gè)月以來，來自小企業(yè)的地塊或開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)急劇增多。“能看得出來，他們是真的缺錢呀！”而在開發(fā)商眼中，收購整合對于小公司來說并非壞事�！昂暧^調(diào)控之際，中小地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不暢，能夠找到戰(zhàn)略合作者，或直接將股權(quán)出售，已屬幸事。其中項(xiàng)目質(zhì)量、管理層誠信度都是收購者最關(guān)注的考核要素�！鄙虾Ｒ晃恢行头康禺a(chǎn)開發(fā)商老總稱。
因資金鏈變局而導(dǎo)致的行業(yè)整合正在提速。對此，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林曾表示，在國家貫徹宏觀調(diào)控政策大背景下，房地產(chǎn)市場兩極差距還將繼續(xù)拉大：一邊是手中有地但資金實(shí)力不強(qiáng)的中小房企因籌錢無門而著急，另一邊一些資金實(shí)力雄厚的大房企苦于手中無地而發(fā)展擱淺。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的收購兼并風(fēng)潮自然勢不可擋。
儲(chǔ)地備人 圈地?cái)U(kuò)張
與“整合”相比，“地荒”也許是開發(fā)商更不愿意看到的局面，尤其是大型開發(fā)企業(yè)。
去年11月29日，北京廣渠路36號“地王”之爭落下帷幕，13家國內(nèi)外有頭有臉的開發(fā)商結(jié)束長達(dá)一年之久的爭奪。如果不是京城優(yōu)質(zhì)出讓地塊的奇貨可居，這一位于CBD核心地段的住宅用地也不會(huì)引來如此高的關(guān)注和爭奪。
與北京相仿的還有上海。在去年1號土地公告中，一位區(qū)級土地儲(chǔ)備中心的工作人員坦言，“出讓的地塊位置太遠(yuǎn)，再加上一些回購性質(zhì)的附加條款，拿地開發(fā)商利潤不高�！辈稍L中，這一觀點(diǎn)也得到了一些參與競標(biāo)的開發(fā)企業(yè)的認(rèn)同。
正是源于優(yōu)質(zhì)地塊項(xiàng)目的奇缺，開發(fā)商通過各種途徑爭搶好地的行為也就變得合情合理。“在項(xiàng)目公司手中接下現(xiàn)有地塊的難度其實(shí)很大�！闭猩叹秩A南區(qū)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，其中包括項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃考查，更重要的還要了解繁雜的項(xiàng)目運(yùn)營背景。于是，招商局在今年的策略主要以公開招拍掛市場拿地為主。雖然在部分地塊投標(biāo)中最終選擇放棄，但是頻繁出現(xiàn)在京滬深各地土地公開出讓市場的招商局仍然惹人注目。
近幾個(gè)月來，高調(diào)拿地的大型房企還有很多。世茂地產(chǎn)以31.5億拿下武漢地王，16億拿下沈陽五里河體育場地塊，土地儲(chǔ)備跨過1700萬平方米關(guān)口；華潤置地以10.35億元投得北京市宣武區(qū)廣安門外大街305號商住用地，以7.85億元獲得蘇州市平江古城區(qū)住宅用地，以15.41億元奪得上海市楊浦區(qū)新江灣城住宅地塊。
另外，隨著地價(jià)大漲帶來的資金壓力，大型房企也在尋找聯(lián)合開發(fā)的出路。去年9月杭州地王以36.3億元花落浙江兩大民企——杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)和綠城集團(tuán)，北京廣渠路36號地塊也由北京城開和城建興華聯(lián)合投標(biāo)體奪得。
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