個(gè)案:兩種交稅方案差2000元
二手房賣家黃小姐打比方說，比如一套房子是2004年以60萬元買入的，裝修費(fèi)和購(gòu)入時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)為15萬元，今年準(zhǔn)備以80萬元賣出。根據(jù)政策，如果不能提供原始憑證，將按交易額的1%征收。也就是說80萬元，乘以1%，要交8000元的稅。
而如果可以提供原始憑證，房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的計(jì)算公式為，房產(chǎn)交易合同價(jià)格，減去裝修費(fèi)用等規(guī)定扣除項(xiàng)目后再乘以規(guī)定稅率。也就是80萬元減去60萬元后，再減去15萬元，然后再乘以20%，也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來，手續(xù)齊全的二手房再上市交易時(shí)，反而比手續(xù)不齊全的要多交稅。黃小姐對(duì)此提出了質(zhì)疑，是不是有關(guān)部門出臺(tái)政策前沒有經(jīng)過詳細(xì)的測(cè)算呢？
專家:充分考慮各種交稅方案
稅務(wù)專家解釋，二手房交易要繳納多少稅費(fèi)不能一概而論，要視具體情形而定。像黃小姐所說的這種情況可能會(huì)存在，但二手房交易稅費(fèi)到底是按核定征收還是據(jù)實(shí)征收，要由地稅部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行考量。專家提醒，居住未滿5年的二手房交易除征收個(gè)人所得稅外，還要征收營(yíng)業(yè)稅，幾種稅賦相加，利潤(rùn)空間已相對(duì)減少了很多，所以提醒正要進(jìn)行二手房交易的投資者，在進(jìn)行二手房交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮各種交稅方案。
廣州市地稅局明確，從8月1日(稅款所屬日期)起，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收的稅率維持住房轉(zhuǎn)讓收入的1%不變。同時(shí)，實(shí)行據(jù)實(shí)征收方式的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。《通知》明確了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個(gè)人所得稅的六種情形，合理費(fèi)用扣除的范疇有所擴(kuò)大，裝修和公證等費(fèi)用被納入合理費(fèi)用的范疇。
實(shí)行據(jù)實(shí)征收方法的重要環(huán)節(jié)是確定房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用。《通知》明確，納稅人必須提供有關(guān)合法、有效的憑證，包括完稅憑證、發(fā)票、行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后才能進(jìn)行減除；發(fā)生建造費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)的，納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。
按照規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房收入額一般按實(shí)際成交價(jià)格確定；但納稅人申報(bào)的售房收入額低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》審定的價(jià)格又無正當(dāng)理由的，按《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格確定。廣州市地稅局表示，如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料，證明個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓沒有所得的，不用繳納個(gè)人所得稅。
規(guī)定:裝修費(fèi)公證費(fèi)可稅前扣除
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，扣除支付的住房裝修費(fèi)用時(shí)，納稅人須提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人一致。但如果納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得重復(fù)扣除。
《通知》還規(guī)定，納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有效證明據(jù)實(shí)扣除。
據(jù)悉，《通知》規(guī)定可核定征收的六種情況如下：1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的；2.未能提供合法、有效的購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算原值的；3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；4.申報(bào)價(jià)格低于《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的；6.辦理完稅手續(xù)時(shí)，未按規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。
扣除裝修費(fèi)限額的情況如下：1.已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；2.商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
(文章來源：廣州日?qǐng)?bào) 作者：李妍)
