10月，或許是無望的等待
新房價(jià)格短期難以大跌
受來自中央的調(diào)控效果調(diào)查和上海行政管理變動(dòng)影響，上海保障類住房工程有望全面啟動(dòng)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華向記者表示。但他認(rèn)為，在剛性需求和樓市穩(wěn)定方針的前提下，短期內(nèi)上海房價(jià)不會(huì)有明顯的下降。
一個(gè)鮮明的事實(shí)是，自今年宏觀調(diào)控以來，上海若干地方調(diào)控細(xì)則滯后，尤其是保障類住宅供地計(jì)劃及閑置土地的管理措施遲遲未出。專家介紹，去年開始啟動(dòng)的上海兩個(gè)一千萬保障類住宅推出計(jì)劃已經(jīng)基本停止，閑置土地收回因動(dòng)拆遷制度混亂而難以推進(jìn)。
受近期行政氛圍推動(dòng)，艱難的保障類住房政策可能重新啟動(dòng)�！胺康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控能否有效推進(jìn)，全靠地方政府的執(zhí)政理念的調(diào)整，比如是否愿意分出部分收益用于廉租房建設(shè)和市中心城區(qū)的保障類住宅開發(fā)，是否愿意花費(fèi)更大的精力推動(dòng)動(dòng)拆遷、廉租房管理，以及小地塊開發(fā)、熟地經(jīng)營�！庇嘘P(guān)人士稱。
對于近期上海房價(jià)是否有下降可能，印堃華表示，多種跡象可以支持上海房價(jià)在緊張的調(diào)控氣氛中保持基本穩(wěn)定。如樓市穩(wěn)定一直是此輪調(diào)控的核心目標(biāo)；大量剛性需求越來越成為商品房消費(fèi)的主力；資金實(shí)力較強(qiáng)、買房成本較高的購房者還將在一段時(shí)期內(nèi)堅(jiān)持不降價(jià)；上海經(jīng)濟(jì)整體走勢仍然樂觀，居民收入水平還會(huì)逐年穩(wěn)步提高等。
因此，印堃華預(yù)測，10月上海新房房價(jià)大幅下降的可能性不大，但為了快速回流現(xiàn)金，開發(fā)商有可能通過多種變相小幅降價(jià)的促銷手段拉動(dòng)銷售。
二手房交易或創(chuàng)年度冰點(diǎn)
比起一手房市場，也許這個(gè)“銀十”對于上海二手房交易來說將更加慘淡。信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心分析結(jié)果顯示，受二手房稅費(fèi)政策監(jiān)管加強(qiáng)、一手房搶占住房消費(fèi)市場等多種因素影響，即將到來的十月可能使上海二手房交易破又一輪冰點(diǎn)紀(jì)錄。
信義不動(dòng)產(chǎn)研究中心李振宇介紹，傳統(tǒng)的“金九銀十”其實(shí)只是針對一手房市場，僅是受聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的影響，在樓市熱銷的年代，二手房在9、10月份的成交才顯現(xiàn)得同樣火爆。但是，隨著樓市交易整體下滑，二手房的“金九銀十”時(shí)代已經(jīng)無從談起。
隨著上海行政布局的調(diào)整，可以預(yù)測的結(jié)果是，上海房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控細(xì)則將加大力度，其中二手房個(gè)人所得稅征收監(jiān)管可能更加嚴(yán)格，以往各區(qū)自行決定政策執(zhí)行細(xì)則，導(dǎo)致部分地區(qū)多以全額1%的方案征收的做法可能受到約束。同時(shí)，上海久滯未出的限制外資購房細(xì)則也可能于近期出臺。稅費(fèi)政策的緊控和限外政策的推出無疑將進(jìn)一步打擊二手房交易量。
與此同時(shí)，在一手房打出各種促銷手段吸引人氣的季節(jié)，一些意向自住客戶將被大量吸引到新房市場，這些二手房也將造成沖擊�？磥恚凇耙粯s俱榮”的時(shí)代消逝之后，一二手房的競爭已經(jīng)箭拔弩張。
最后，上海樓市正呈現(xiàn)越來越濃的房價(jià)下降心理預(yù)期，會(huì)有更多的消費(fèi)者選擇靜觀樓市之變。
因此，李振宇預(yù)測，在9月份上海二手房成交量與8月份回暖不明顯的情況下，10月份的市場形勢或更加嚴(yán)峻。
(來源：上海證券報(bào) 作者：柯鵬 李和裕 唐文祺 于兵兵）
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