房價走勢 企業(yè)怕地方“白吃夜宴”
當(dāng)大片的新城區(qū)開發(fā)已經(jīng)成為多年來城市經(jīng)營者彰顯業(yè)績的籌碼，當(dāng)大量的固定資產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)成為GDP報表上最亮眼的數(shù)據(jù)，改變這種局面無異于抽筋動骨。但是顯然，這種改變已經(jīng)開始，且大刀闊斧。
改革的動力不僅源于日益高漲的房價，更源于耕地面積的逐年減少所帶來的深層能源危機，以及“土地腐敗”下產(chǎn)生的社會不和諧音。一邊是地方政府通過土地大肆斂財，一邊是失地農(nóng)民的無所依靠。于是，平衡土地利益，在地價總額不變的情況下讓分配使用得更合理，成為這次改革的重心之一。
用國務(wù)院的表述，這是“土地利益分配機制”的變革。目的在保持房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，讓土地收益向三農(nóng)傾斜。
國土資源部相關(guān)人士介紹，從當(dāng)前地價構(gòu)成看，土地取得成本(征地補償安置和拆遷費用)、開發(fā)成本(幾通一平費用)和政府收益(相關(guān)稅費和土地純收益)，大體各占三分之一，其中被征地農(nóng)民補償安置費用明顯偏低。
對此，《通知》規(guī)定，未來土地出讓收入的使用必須向“三農(nóng)”傾斜：土地出讓總價款必須首先按規(guī)定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農(nóng)民社會保障所需要資金的不足，其余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。三農(nóng)優(yōu)先，成為土地利益分配的重要原則。另外，包括新增建設(shè)用地有償使用費，城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費都將大幅提高，并專項用于基本農(nóng)田保護建設(shè)、土地整理和耕地開發(fā)。
即將提高標(biāo)準(zhǔn)的還有工業(yè)用地價格。相關(guān)人士稱，隨著招拍掛制度的完善及工業(yè)用地最低地價標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一出臺，工業(yè)用地價格可能上升50%以上。
然而，隨著地價相關(guān)成本的上升，社會開始了另一種質(zhì)疑，即這種地價成本的增加是否會轉(zhuǎn)稼到房價上，造成最終由消費者再次承擔(dān)地方政府的必要支出？對此，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人高調(diào)表示，土地成本提高將以地方政府純收入減少來平衡，地價基本不變。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)用地的價格變化會縱向傳導(dǎo)到工業(yè)產(chǎn)品的價格，也會橫向傳導(dǎo)到其它類型土地的價格。
地價成本的提高在開發(fā)商中的影響反而波瀾不驚。“無論稅費怎樣提高，對價格不會有太大影響。各種稅費加一起也沒幾萬塊錢，招拍掛的土地出讓金仍是地價的最大一頭�！蹦炒笮蛧Y開發(fā)企業(yè)老總介紹。
而開發(fā)商擔(dān)心的是，隨著地方政府純收入的減少，地方是否又會想出其它的辦法變相增加土地收入。某些城市在近期的土地招拍掛過程中已經(jīng)出現(xiàn)更加苛刻的出讓條件，比如低價回購部分物業(yè)等。“無論哪塊地政府都想白吃一口，這樣的招標(biāo)條件對開發(fā)商來說就顯得很難做�！币患覅⑴c競標(biāo)的開發(fā)商稱。
爭利，仍然是地方與中央，政府與企業(yè)，企業(yè)與消費者不可回避的矛盾之一。在政府與開發(fā)商的獲利減少時，如何防止他們把地價蛋糕做大，進而轉(zhuǎn)嫁到房價，仍是管理者的重要課題。
利益重分 地方財政或陷困局
幾千年來，當(dāng)一代代農(nóng)民面朝黃土背朝天地耕種時，他們一定想不到這些土地，會給今天的地方政府帶來如此多的利益。賣地，正成為各地方支持城市建設(shè)的最重要資金來源。
自從1994年實行分稅制后，為鼓勵地方建設(shè)，土地出讓金逐漸從中央財政退出，大多成為地方財政的主要支撐。有媒體報道，在很多地方，土地收入占地方財政收入的一半以上，且多在預(yù)算體外循環(huán)。到2005年，全國各地方政府收取的土地出讓金收益為5800億元，而同年中國財政收入剛剛突破3萬億元。
“獲益于土地”的地方政府，也因此有了足夠的“土地沖動”，雖經(jīng)多次調(diào)控，依然存在建設(shè)用地總量增長太快、工業(yè)用地過度擴張，違法違規(guī)用地、濫占耕地等屢禁不止的問題。
對于這些問題，此次調(diào)控明確規(guī)定，未來土地出讓收入將納入預(yù)算管理，繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。這意味著市、縣政府不能再隨意地支配和使用土地出讓收入，而是要按照財政預(yù)算管理的要求，經(jīng)過批準(zhǔn)才能使用。有了這項規(guī)定，以前存在的土地出讓收入使用缺乏監(jiān)督的問題將得到遏止。
另外，隨著征地補償費用、新增建設(shè)用地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)的提高，地方政府的土地凈收益將有所減少。無疑，這些都將直接影響地方財政收入。數(shù)據(jù)顯示，上海今年上半年的房地產(chǎn)收益相比去年同期急降40多億，即降幅達17%以上。
但是，仍有業(yè)內(nèi)人士指出，由于地方政府需要將新增建設(shè)用地有償使用費(即新增建設(shè)用地平均純收益)的30%上交中央，地方政府瞞報漏報的現(xiàn)象仍不可避免，而隨著招拍掛地價的不斷上漲，即便上述費用提高一至兩倍，在整個土地收益的比重不足以抑制地方政府的“賣地沖動”。
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