家住北京南三環(huán)外馬家堡附近的小周夫婦近期正在為買房而煩惱。“五一”三天假期，他們?cè)谥苓吙戳耸當(dāng)?shù)套二手房和幾處新盤。中意的戶型和小區(qū)，房?jī)r(jià)已超過(guò)13000元/平方米，比今年初上漲了2000元左右，目前的均價(jià)接近2007年高點(diǎn)時(shí)的水平�！翱戳艘蝗Γ�發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲上去了，只能再等等看�！毙≈軐�(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　與小周的觀望情緒形成鮮明反差的是，今年以來(lái)，北京樓市一、二手房成交量雙雙大幅放大。4月份，北京期房住宅成交量達(dá)14977套，單月銷售量創(chuàng)下2006年5月份以來(lái)新高；二手房成交則突破20000套，維持歷史高位。業(yè)內(nèi)專家指出，目前北京樓市庫(kù)存壓力有所緩解，但存量規(guī)模依然很大，銷售回暖帶動(dòng)價(jià)格攀升將加劇供需雙方的博弈；預(yù)計(jì)5月以后，北京樓市成交量環(huán)比回落的可能性將顯著增加。

　　成交量面臨“階段性頂部”

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京共成交期房住宅14977套，成交面積為163.49萬(wàn)平方米，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)207%，環(huán)比增長(zhǎng)19%。除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)，京城實(shí)際成交的期房商品住宅為13372套，成交面積為149.69萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)分別達(dá)16.2%和22.1%。同期，成交的現(xiàn)房商品住宅為3556套，成交面積為471170平米，環(huán)比分別增加43.4%和42.9%。

　　4月份，北京樓市總成交量環(huán)比上漲明顯，對(duì)比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，期房住宅的成交量更是創(chuàng)三年來(lái)新高。4月當(dāng)月，北京期、現(xiàn)房商品住宅合計(jì)成交了18533套，突破了自2007年以來(lái)樓市成交量的歷史峰值，相比2007年7月期、現(xiàn)房住宅成交量最高時(shí)的15444套，還增加了3089套，顯示出北京樓市反彈的強(qiáng)勁。

　　亞豪咨詢副總經(jīng)理王英男指出，4月份，北京樓市成交量環(huán)比雖然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但是期房商品住宅的環(huán)比增幅已有所回落。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份期房商品住宅成交量環(huán)比增幅，無(wú)論是成交套數(shù)還是成交面積增幅均在九成以上；而4月份成交量的環(huán)比增幅僅為二成左右。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇分析，一方面，以首次置業(yè)為主、改善置業(yè)為輔的住房需求，經(jīng)過(guò)一季度的集中釋放，已消化相當(dāng)大一部分，且年初處于市場(chǎng)復(fù)蘇期，成交量的基數(shù)較低；另一方面，在經(jīng)歷樓市陽(yáng)春之后，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)始跟風(fēng)漲價(jià)，雖然上漲的幅度并不高，但由于目前的樓市仍處于動(dòng)蕩期，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格非常敏感，因此，項(xiàng)目貿(mào)然漲價(jià)必然會(huì)引起市場(chǎng)交易的波動(dòng)，導(dǎo)致成交量回落。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，目前少數(shù)樓盤正醞釀漲價(jià)，而供需雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的差距正在拉大，這將構(gòu)成助推成交量下滑的力量。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，4月份將是今年樓市回暖的階段性頂部。

　　“五一”期間，樓市成交量已顯現(xiàn)回落跡象。數(shù)據(jù)顯示，“五一”三天假期，北京期房住宅成交1274套，成交面積13.4萬(wàn)平米，剔除保障性住房，北京實(shí)際成交商品住宅為951套，成交面積10.6萬(wàn)平米。相比前一個(gè)小長(zhǎng)假的清明假期，實(shí)際成交的商品住房套數(shù)、面積分別下降23%和21%。同時(shí)，“五一”假期商品住宅日均成交量環(huán)比4月也出現(xiàn)回落，成交套數(shù)、面積雙雙下滑29%。

　　提價(jià)或遇庫(kù)存壓力

　　樓市隱現(xiàn)向上拐點(diǎn)，提高開(kāi)盤均價(jià)的項(xiàng)目逐漸增多，市場(chǎng)整體銷售價(jià)格開(kāi)始普漲。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份開(kāi)盤項(xiàng)目的整體開(kāi)盤均價(jià)為12237元/平方米，環(huán)比上漲10.1%，平均每平米上漲1122元。

　　前期跌幅較大的五環(huán)外項(xiàng)目及通州區(qū)開(kāi)盤項(xiàng)目的均價(jià)，也出現(xiàn)了小幅上漲的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，4月五環(huán)外開(kāi)盤項(xiàng)目均價(jià)為9934元/平方米，通州區(qū)開(kāi)盤項(xiàng)目均價(jià)為7673元/平方米，環(huán)比分別上漲了8.9%和3.3%。

　　王英男指出，在樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象后，銷售情況較好的樓盤紛紛小幅調(diào)高了開(kāi)盤價(jià)格，不過(guò)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則處于矛盾的心態(tài)中，一方面樓市的確回暖，使他們對(duì)未來(lái)的預(yù)期有所改觀；另一方面，市場(chǎng)庫(kù)存仍高，不敢大幅提價(jià)銷售。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月5日，北京期房住宅的可售量已經(jīng)從2008年11月末的11.38萬(wàn)套降至目前的89084套。北京市建委一位官員表示，雖然北京樓市去庫(kù)存化效果明顯，但是8萬(wàn)多套可售房源的壓力依然不小，有這些“庫(kù)存”壓頂，“相對(duì)低價(jià)”將是主旋律。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然3、4月份北京樓市熱銷，但其后將有一次調(diào)整。如果開(kāi)發(fā)商就此大規(guī)模提價(jià)，達(dá)到或者接近區(qū)域內(nèi)2007-2008年上半年的價(jià)格水平，那么市場(chǎng)將會(huì)重新陷入觀望。畢竟受到壓抑的剛性需求，從3月到5月，已基本釋放完畢。此后，才是正常狀態(tài)之下樓市走勢(shì)的“市場(chǎng)選擇”。

　　近期開(kāi)盤的位于北京西二環(huán)沿線的金泰城·麗灣，銷售均價(jià)從原來(lái)的21000元/平方米下調(diào)至16000元/平方米。金泰地產(chǎn)市場(chǎng)部一位負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目在5月之前降價(jià)推盤，主要目的是打破市場(chǎng)觀望情緒，促進(jìn)實(shí)際成交，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商加速推盤

　　雖然項(xiàng)目銷售均價(jià)有所上調(diào)，但開(kāi)發(fā)商推盤的意愿和速度也在提升，4月份北京新增供應(yīng)量大幅增加。多家市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京開(kāi)盤項(xiàng)目達(dá)55個(gè)，其中，純新盤項(xiàng)目6個(gè)，其余均是老項(xiàng)目后期開(kāi)盤。55個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)套數(shù)為10327套，新增供應(yīng)面積為107.6萬(wàn)平米，環(huán)比3月份，開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加48.6%，新增供應(yīng)套數(shù)增加53.4%，新增供應(yīng)面積增加53.9%。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可證的項(xiàng)目也在大幅放大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京取得預(yù)售證項(xiàng)目共有51個(gè)，環(huán)比增加34.2%。其中，預(yù)售部分為住宅的項(xiàng)目個(gè)數(shù)為41個(gè)，預(yù)售套數(shù)為8501套，預(yù)售面積為115.9萬(wàn)平米。

　　市場(chǎng)人士指出，4月北京樓市全面回暖，“價(jià)升量漲”提振了開(kāi)發(fā)商的入市信心，也促使開(kāi)盤項(xiàng)目大幅增加。而取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目顯示出的是樓市的潛在供應(yīng)量，取證套數(shù)、面積的增加表明開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的樂(lè)觀態(tài)度。抓住4、5月份的有利時(shí)間，加快入市銷售，已經(jīng)成為了眾多開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。另外，從取證項(xiàng)目的具體情況來(lái)看，這些項(xiàng)目多在五環(huán)外的遠(yuǎn)郊區(qū)域，這反映出遠(yuǎn)郊區(qū)域的項(xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)消化過(guò)程中將面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

　　由于地理位置、相關(guān)配套及產(chǎn)品自身品質(zhì)的差別，在售項(xiàng)目的銷售情況也呈現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)銷售數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京開(kāi)盤項(xiàng)目整體平均銷售率為46.1%。從具體項(xiàng)目來(lái)看，銷售率大于50%的項(xiàng)目有21個(gè)，其中有幾個(gè)項(xiàng)目銷售率達(dá)到了90%以上，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、納帕·爾灣、遠(yuǎn)洋沁山水等項(xiàng)目甚至銷售一空。但也有一些項(xiàng)目開(kāi)盤至今的銷售情況并不盡如人意，4月份銷售率低于10%的項(xiàng)目有7個(gè)。

　　華高萊斯分析師指出，區(qū)域位置較好，或者資源稀缺，或者品質(zhì)較好，項(xiàng)目具備了一項(xiàng)或多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，形成了熱銷效應(yīng)；而銷售不佳的項(xiàng)目多數(shù)“定位不準(zhǔn)”，“性價(jià)比”過(guò)低，一旦定價(jià)高于區(qū)域購(gòu)房者心理預(yù)期，必然形成滯銷。