目前還無法判斷香港房?jī)r(jià)是不是會(huì)停止下跌，是否已經(jīng)見底。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)尤其是香港經(jīng)濟(jì)還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)萎縮還在加劇，減薪失業(yè)還在蔓延，人們的租房能力在下降，租金也在下降，房地產(chǎn)行業(yè)不可能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)面而單獨(dú)回升。

　　但由于房地產(chǎn)是一種投資品，房?jī)r(jià)可能會(huì)提前反映未來兩三年的宏觀經(jīng)濟(jì)情況，去年11月中房地產(chǎn)市場(chǎng)最慘，香港的交投量只有3800套左右，反映的正是金融地震，但隨后交投量開始回升，現(xiàn)在單月交投量約為5000至6000套，價(jià)格也有所反彈。金融地震已經(jīng)過去，現(xiàn)在是海嘯的余波，如果未來不出現(xiàn)更猛烈的海嘯，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)跌很多。

　　至于內(nèi)地，出臺(tái)的種種房地產(chǎn)救市政策作用肯定是有的，但并不會(huì)成為主導(dǎo)型作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)關(guān)鍵是看實(shí)體經(jīng)濟(jì)。尤其是減免稅費(fèi)，省下來的都是小錢，交易成本只低了一點(diǎn)點(diǎn)，相對(duì)于房產(chǎn)的總價(jià)占比微乎其微。但銀行房貸放松對(duì)成交確實(shí)起到了較大的刺激作用，尤其是對(duì)二次置業(yè)和改善性需求的買家。近期出現(xiàn)的成交反彈與銀行貸款放松有較大關(guān)系。

　　從某種程度上講，地方政府出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市尤其是拯救開發(fā)商，只是權(quán)宜之計(jì)。原則上，站在政府的立場(chǎng)，不應(yīng)該救開發(fā)商，應(yīng)回收閑置土地，減少土地供應(yīng)。但如果真的不救開發(fā)商，后遺癥可能很大，會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商倒閉、爛尾樓、工人失業(yè)以及建筑材料大量積壓，進(jìn)而影響多個(gè)行業(yè)，不利于抵抗金融危機(jī)。

　　珠三角地區(qū)之前跌幅較大，意味著有更多的人可以買得起房子了，自然成交量會(huì)率先回升。但北京、上海的房?jī)r(jià)前期跌幅不大，預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。內(nèi)地的出口和失業(yè)狀況均不容樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不敢輕易言回暖。但珠三角地區(qū)價(jià)量均有回升態(tài)勢(shì)，也出現(xiàn)有炒家入市的情況，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)在一個(gè)低位的支撐和高位的壓力之間反復(fù)震蕩。究竟是向下跌穿支撐位還是向上突破，關(guān)鍵還是看宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化。

　　我認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)趁市場(chǎng)成交有所好轉(zhuǎn)而提價(jià)，聰明的辦法是趁機(jī)快速銷售，大量出貨，回籠資金。樓市成交剛剛回升，開發(fā)商就提價(jià)只會(huì)阻礙自己的銷售，一旦價(jià)格上漲，交投很快就會(huì)冷清。在同行紛紛提價(jià)的情況下，明智的開發(fā)商應(yīng)該是趁機(jī)出貨。萬科去年的策略就很明智，率先降價(jià)銷售，自然賣得好。同時(shí)內(nèi)地房屋空置率很高，租金回報(bào)率下降，對(duì)房?jī)r(jià)也有較大壓力。

　　我建議開發(fā)商在回籠現(xiàn)金的同時(shí)趁機(jī)買地。內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地價(jià)格跌得更多，目前是較好的買地時(shí)機(jī)。開發(fā)商賣樓買地，快速開發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)循環(huán)發(fā)展，積累更多利潤(rùn)。盲目地抬高房?jī)r(jià)，有價(jià)無市，利潤(rùn)無法實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商還應(yīng)該忘記前兩年高額的買地價(jià)格，以未來的盈利來彌補(bǔ)短期的個(gè)別項(xiàng)目的虧損。

　　(施永青 香港中原集團(tuán)主席)