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“地方政府對‘土地財政’的過度依賴是造成高地價、高房價的根本原因!比珖䥇f(xié)委員梁季陽接受記者采訪時指出,房地產(chǎn)的病根在于土地,土地市場的高度壟斷是房價畸高的根本原因。
兩會期間,說起高房價,很多代表委員都將矛頭指向了“土地財政”。
梁季陽告訴記者,地方政府依據(jù)土地管理法,對農(nóng)村集體所有的土地實行征用,征用農(nóng)民土地支付的費用是一畝地幾萬元,但出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的價格可達幾十萬元、上百萬元乃至幾百萬元,巨大的價差使得地方政府熱衷于“高價賣地”“以地生財”。在國際上一般地價占房價的1/4左右,而目前我國地價往往達到了房價的一半。
“在一些地方,政府的土地出讓金的收入幾乎占全部財政收入的60%至70%。根據(jù)有關數(shù)據(jù),2007年全國土地出讓金收入約1.2萬億元。這屬于非稅收入,自由游蕩在政府財政管理體系之外。作為掌控土地資源和土地賣方的地方政府對于房地產(chǎn)價格升高是樂見其成的!绷杭娟栒f。
全國工商聯(lián)在給政協(xié)會議上提交的《我國房價何以高居不下》的書面發(fā)言中指出,我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。剛性的土地成本不僅導致了房價的居高不下,同時也是造成當前房地產(chǎn)市場低迷的重要原因。其中,土地成本占企業(yè)開發(fā)直接成本的比例最高,達到58.2%。
全國政協(xié)委員、中國社會科學院世界歷史研究所研究員俞金堯指出,正是由于地方財政上對賣地的依賴,一些地方政府與開發(fā)商形成了共同利益,才會出現(xiàn)地方政府不顧公眾利益替開發(fā)商賣力促銷;而開發(fā)商則在成交量大幅萎縮的情況下,寧愿繼續(xù)守候政府出臺刺激樓市的政策而不愿爽快降價,致使虛高的房價出現(xiàn)硬撐的局面。
“土地收益或房地產(chǎn)開發(fā)成為地方政府收入的主要來源絕不是一個正常的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象將來必然造成很大的被動!比珖舜蟠怼⒑辖饍S置業(yè)集團董事長任玉奇說,地方政府“以地生財”的模式不利于耕地保護。
在今年兩會之前,任玉奇專門進行過調(diào)查,“根據(jù)有關部門提供的數(shù)據(jù),現(xiàn)在我國每年有一個農(nóng)業(yè)縣的耕地消失。”任玉奇說,城市化進程不能以犧牲耕地,犧牲農(nóng)民利益為代價。這種短期行為將會給國家、給子孫后代造成不可估量的損失。
“地方政府必須擺脫對‘土地財政’的依賴!庇峤饒蛭瘑T建議,地方政府今后適度調(diào)整土地出讓節(jié)奏,把握土地的基準價格,使土地價格有一個合理的底價,價格既不能太低,造成土地低效,浪費性地使用;也不能太高,增加城市化和工業(yè)化的成本,對整個社會經(jīng)濟發(fā)展不利。
任玉奇認為,國家應調(diào)整土地出讓金收益比例,將土地出讓金更多地讓利給農(nóng)民,以抑制地方政府的逐利沖動。要遏制地方政府“以地生財”的沖動,機制改革更重要。“如果是我當市長,我也會在自己的任期內(nèi)盡可能地‘以地生財’。在目前的機制下,你不干自然有別人干。所以‘土地財政’的根子不在地方,而在于制度!比斡衿嬲f。
全國工商聯(lián)建議,將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅,延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收;改革土地招拍掛制度,改變過去“價高者獲得土地”模式,變?yōu)榫C合考慮土地競標者的投標方案,尤其把環(huán)保指標納入到綜合考慮因素中。
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