沒有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)地產(chǎn)也不例外。雖然在資金募集、項(xiàng)目操作以及參與主體上均與住宅地產(chǎn)業(yè)有著顯著不同，但是2009年商業(yè)地產(chǎn)的謹(jǐn)慎和看空氣氛也越來越濃。

　　以商業(yè)地產(chǎn)的主力——寫字樓市場(chǎng)為例，根據(jù)世邦魏理仕公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年4季度寫字樓市場(chǎng)的租金跌幅達(dá)8.7%，下半年跌幅達(dá)8%，而全年的跌幅只有0.4%，這說明前半年整個(gè)市場(chǎng)在繼續(xù)上漲，而在下半年跌幅非常大。專家稱，這是首次出現(xiàn)的價(jià)格拐點(diǎn)。

　　也正是基于“調(diào)整已經(jīng)發(fā)生并將持續(xù)”這一共識(shí)，各路資金的“進(jìn)”與“出”都變得理所當(dāng)然。有人急著離場(chǎng)，是希望趕在大調(diào)整前獲利出局；有人急著進(jìn)場(chǎng)，是希望在大調(diào)整中逢低吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前一向不被公眾過多關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)近期因此突然焦點(diǎn)頻頻。“空”的方面，有華人首富連續(xù)5次拋售物業(yè)的消息，有澳大利亞最大投行割肉拋盤的消息；“多”的方面，則有內(nèi)地最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商逆市拿地的消息，有多家海外資金進(jìn)入二線城市布局寫字樓項(xiàng)目的消息。

　　但是，調(diào)整是共識(shí)，調(diào)整的幅度究竟多大，時(shí)間跨度究竟多久，市場(chǎng)還是分歧重重。市場(chǎng)往往只能在已經(jīng)發(fā)生的事件上做出判斷。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)要比住宅地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整遲滯一年左右的慣例，最早在今年一季度，商業(yè)地產(chǎn)受損的真正跡象才能表現(xiàn)出來。

　　目前的市場(chǎng)氣氛，還是謹(jǐn)慎中偏樂觀的。專業(yè)人士認(rèn)為，受政府投資需求和稅收需求的影響，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)在此輪金融風(fēng)暴中的穩(wěn)定性，商業(yè)地產(chǎn)的景氣恢復(fù)將較快到來，此前的調(diào)整幅度并不會(huì)太深。雖然目前在寫字樓和商鋪等領(lǐng)域、甲級(jí)和乙級(jí)之間的租金差在縮小，各方都有降低報(bào)價(jià)的現(xiàn)象，但大規(guī)模的價(jià)格戰(zhàn)要打起來還不大可能。

　　首先，各地政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的倚重，是商業(yè)地產(chǎn)躲過風(fēng)暴的重要籌碼。在上海，根據(jù)上海產(chǎn)業(yè)升級(jí)和培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需求，上海正在按照“321”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來大力提升第三產(chǎn)業(yè)的比例，并有超越第二和第一產(chǎn)業(yè)的要求。而第三產(chǎn)業(yè)的依托載體，正是商業(yè)地產(chǎn)。具體到上海各區(qū)政府，都在談“筑巢引鳳”，而商業(yè)地產(chǎn)無疑是作為前提存在的“巢”。無論在北京、上海等一線城市還是大連、南京等二線城市，建設(shè)商業(yè)CBD、城市副中心、產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)都是政府提升經(jīng)濟(jì)和稅收的“樓宇經(jīng)濟(jì)”牌，其依托對(duì)象，也是商業(yè)地產(chǎn)。而目前商業(yè)地產(chǎn)在城市中的開發(fā)比例還相對(duì)較低，未來空間很大。根據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，對(duì)辦公樓和零售業(yè)務(wù)的投資，在中國(guó)二線城市的房地產(chǎn)投資總額中僅為5%左右，在京滬穗等一線城市也不過12%-15%，因此，由于和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及綜合競(jìng)爭(zhēng)力的息息相關(guān)，各城市的商業(yè)投資的發(fā)展比重將會(huì)更大。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身已經(jīng)做出的應(yīng)對(duì)，正在減小此次調(diào)整的沖擊。據(jù)悉，上海2009年擬交付的寫字樓原本預(yù)計(jì)為100萬平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)收縮至85-90萬平方米。許多在建項(xiàng)目推遲了原定2009年的竣工時(shí)間，改在了2010年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間后。此外，在存量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，上海也開始展開大規(guī)模的商圈改造、品質(zhì)升級(jí)等舉措，從而吸引更多消費(fèi)，提升商鋪企業(yè)的利潤(rùn)率和租金回報(bào)。世邦魏理仕人士表示，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正好趁此輪調(diào)整滿足市場(chǎng)升級(jí)和高端服務(wù)業(yè)的需求，由此才能推動(dòng)今后商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在波浪中前進(jìn)，整體趨勢(shì)的指針可以依然向上。(王進(jìn))