買房時廣告中大力宣傳的社區(qū)會所，開張后不僅全面對外營業(yè)，連小區(qū)自己的業(yè)主想進入都需交納高額費用。最近，當“京東最大運動會所”——奧力萬象新天店如期試營業(yè)時，一部分小區(qū)業(yè)主發(fā)現，“我們被奧力用高價擋在了自己的會所門外！”
誰的會所
以前看見別的小區(qū)有會所，王剛都覺得挺羨慕。面對現在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價，覺得自己簡直是冤大頭。
王剛是萬象新天的業(yè)主之一，5月19日,他和幾個業(yè)主組織了一個反對會所高價政策的簽名活動，當天下午，有100多名業(yè)主趕來簽名并留下了聯系方式。
不少業(yè)主對購房時開發(fā)商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運動會所，距CBD最近、京東規(guī)模最大的健康天地�！�
現在才知道，這一切不是免費的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個月內用完。就是這個價格把小區(qū)業(yè)主擋在了會所門外。
4月24日，萬象的部分業(yè)主在售樓處五樓會議室，與奧力就會員價格問題進行首次接觸。業(yè)主表示：奧力健身應給萬象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。
然而，奧力認為，“公司都有自己的市場策略，都會根據自己的調研制定價格體系。奧力有制定自己價格的權利�！�
協商的結果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼：“公益性的設施變成了賺錢的場所，屬于業(yè)主共有產權的會所，已經被別人不當處置�！�
更多的業(yè)主質疑，是誰將會所交給奧力處置？
對此，“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經理在電話中稱：“是開發(fā)商把會所租給奧力的，會所的產權和經營權都是開發(fā)商的�！�
然而，業(yè)主們仍然質疑這家隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司：“物權法里說了，車庫和會所都是業(yè)主的�！�
權屬問題要通過權證來確定
“法律并不規(guī)定某一類的建筑物歸誰�！敝袊嗣翊髮W制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認同某些說法，“現在問題的關鍵是要看權證在誰的手里�！�
“小區(qū)會所的產權非常復雜�！笔婵尚姆治觯瑫臍w屬有三種可能：會所屬于全體業(yè)主、開發(fā)商或者政府。
被稱作“維權專家”的舒可心發(fā)現，大多數業(yè)主和開發(fā)商的糾紛都源于權屬不清。
目前國內現有的商品住宅小區(qū)多數建有會所，其中絕大部分是開發(fā)商用來售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買房時會得到各種關于會所的美好承諾，但開發(fā)商刻意忽略權屬問題，造成實際使用中問題頻發(fā)。
北京憶通律師事務所的畢文強律師就遇到過不少關于會所的官司，如承諾3000平方米的會所“縮水”為300平方米的,還有些會所被租給了餐館、歌舞廳等。
很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示，買房子簽合同要簽100多個名，根本來不及細琢磨，即使有異議開發(fā)商也會以“統(tǒng)一規(guī)定”為由拒絕更改。
在畢文強看來，中國的房屋從根本上處于供不應求的狀況，賣方市場的強大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢。
物權法不能解決所有問題
在會所之爭中，業(yè)主們提的最多的就是《物權法》。有意思的是，幾乎所有專家都沒有用這部即將實施的法律來解釋會所歸屬。
“按照最新的《物權法》草案，除非有明確約定，會所不可能歸業(yè)主所有�！敝袊嗣翊髮W法學院教授楊立新分析了《物權法》里有關會所的幾次修改。
被業(yè)主們反復引用的是《物權法》草案三審稿，當中明確提到“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有�！�
但四審稿草案里關于“會所”的規(guī)定被完全刪去。一些業(yè)主認為，最新的八審草案中引入了“公共場所、公用設施”的概念，這里面理當包括會所。而楊立新將其闡釋為“運動設施，綠地上的建筑物之類，不包括會所”。
“我們的確擁有會所的產權，”萬象新天的開發(fā)商天鴻房地產開發(fā)公司的法律顧問嚴民表示，現在會所的產權證正在辦理當中。
楊立新認為，雖然法律并沒有規(guī)定，但從《物權法》精神上來說，開發(fā)的小區(qū)里有會所，宗旨就應該要為業(yè)主服務。如果經營中不能避免要向社會開放，也可通過《合同法》、《消費者權益保護法》、《廣告法》多個法律協調配合來保護業(yè)主的權利。
事實上，小區(qū)很多業(yè)主提出了自己的擔心，來往車輛破壞了小區(qū)原有的安靜，外來人員進出不能保障安全。
“雖未對會所提出具體規(guī)定，《物權法》仍有“相鄰權”一說。”畢文強進一步解釋：“除了傳統(tǒng)的通水通電，噪音光線等，相鄰權的內涵也在不斷深入”
畢律師表示，如果會所對外經營影響了其他業(yè)主的生活，那即將實施的《物權法》有關相鄰權的規(guī)定將是業(yè)主維權的主要依據。
“物權法的出臺不能解決所有問題，只相當于一個平臺�！边@位多年致力于房地產法律的律師將這一切比作是一個全新的游戲，《物權法》規(guī)定的是游戲方向——我們要保護自己的私有財產，要和公有財產處于一定的平等地位。在這場游戲里，持有私有財產的公民最終將是贏家，但中間的細節(jié)要在實際中不斷調整。(白雪）
