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4月國內(nèi)一線城市樓市表現(xiàn)不一。
上海的商品住宅成交面積相比3月大幅增加了20%,創(chuàng)三年來歷史新高;同月北京住房成交量再創(chuàng)新高,環(huán)比3月上漲了19%;而在深圳,4月份成交比3月份小幅下降,由8509套下降至7695套,降幅接近10%。
與京滬深三城相比,南京4月份仍然走好,由3月份的7200套上升至9755套。在連續(xù)高位運(yùn)營數(shù)月之后,南京5月之后的走勢究竟會怎樣?
本期“頭腦風(fēng)暴”邀請的嘉賓是中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理趙祎駿和南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān)曹磊。
正方:五月仍將高位運(yùn)行
南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān) 曹磊
“經(jīng)過連續(xù)幾個(gè)月的放量,先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了,這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的‘接力棒’,將是市場能否活躍的關(guān)鍵。”
相比4月份9755套的超高成交量,5月份有可能會小幅回落,但仍將在高位運(yùn)行。
對于5月乃至下半年的走勢,我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面來分析。首先,去年積壓的剛性需求有沒有釋放完?未來有沒有投資需求來接“下一棒”?
目前,江北、江寧的房價(jià)盡管有小幅上漲,但價(jià)格尚未恢復(fù)至調(diào)整前水平,這個(gè)區(qū)域目前自住為主力,但認(rèn)真分析4月的成交結(jié)構(gòu),120平方米以上戶型占了總成交的38.8%,8000元/平方米以上房源占了29.2%,從這里隱約可見投資客謹(jǐn)慎入場。畢竟,大面積豪宅、別墅、商業(yè)是投資客容易出現(xiàn)的區(qū)域。只有投資需求也活躍起來,市場才算真正回暖。
個(gè)人認(rèn)為,經(jīng)過春節(jié)之后的連續(xù)幾個(gè)月的成交放量,先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了,這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的“接力棒”,將是市場能否活躍的關(guān)鍵。相比5月份,7、8月份更像是一道坎,它的走向?qū)Q定市場會不會大起大落。
第二點(diǎn),銀行的信貸支持力度和市民的通脹預(yù)期也將左右市場走勢。
本次小陽春甚至不能說是傳統(tǒng)意義上的回暖,這中間銀行“功不可沒”,江蘇各大銀行一季度放貸了5000億,這中間有相當(dāng)部分投向了房地產(chǎn)。不過,下半年銀行會不會仍有如此大的支持力度,將很大程度上決定5月乃至下半年走勢。同時(shí),現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些通貨膨脹預(yù)期,在這種情況下,會有相當(dāng)部分市民將房子作為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港,這很可能是下半年的較大利好。
第三點(diǎn),5月份仍然是傳統(tǒng)旺季,市場的成交會有一個(gè)慣性在里面,5月成交差也差不到哪里去。
反方:整體將會穩(wěn)步慢走
趙祎駿 中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理
“樓市的冬天并未過去,外圍的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有消除,強(qiáng)勢上升勢頭的突破口也沒有找到,整體仍是穩(wěn)步慢走。5月以后的樓市會趨于平穩(wěn)!
今年年后,尤其二三月份樓市出現(xiàn)井噴,一手房和二手房都有大幅上升,4月份南京的春交會等因素也使得成交量維持在一個(gè)高位。但5月份以及往后樓市會趨于平穩(wěn),不可能出現(xiàn)大幅上升。
一方面,由于年后成交量的不斷上升,南京不少樓盤的房價(jià)也隨之上調(diào),房價(jià)的上調(diào)自然會影響到成交。另一方面,年后的火熱行情很大程度上是積壓已久的需求的爆發(fā),這波需求目前也釋放得差不多了。與此同時(shí),去年以來的優(yōu)惠政策使得交易成本比較低,而這樣的低交易成本在逐漸被接受后已經(jīng)不大能刺激買房人。
事實(shí)上,從二手房市場來看,相比3月份,4月的上門客量是有所萎縮的,盡管幅度比較小。市場行情的變化使得二手房房東信心波動較大,導(dǎo)致價(jià)格比較跳躍,甚至出現(xiàn)一天一價(jià),觀望情緒也因此仍然存在。同時(shí),“甲型流感”這個(gè)不可抗力的出現(xiàn),對整個(gè)樓市的影響盡管比較輕微,但仍是一個(gè)不可忽略的因素。
總的來看,目前整體經(jīng)濟(jì)在好轉(zhuǎn),股市在逐步回升,樓市信心在恢復(fù),但居民收入并沒有大幅上升,樓市仍未到強(qiáng)勢反彈階段。樓市的冬天并未過去,外圍的不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒有消除,強(qiáng)勢上升勢頭的突破口也沒有找到,整體仍是穩(wěn)步慢走。
由此可以預(yù)計(jì),5月份不會像二三月份出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈,樓市會理性消化。
目前買房人仍處于信心建立階段,信心爆發(fā)仍需要一個(gè)過程。但對自住兼投資型買房人而言,現(xiàn)在不失為出手的好時(shí)機(jī),政府和金融機(jī)構(gòu)都有許多政策扶持,購房環(huán)境寬松,可供選擇的余地依然巨大。
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