深度觀察

　　為什么一邊漲，一邊降？

　　漲價(jià)樓盤(pán)情況各不同

　　新城地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理助理莊平認(rèn)為，今年以來(lái)出現(xiàn)漲價(jià)情況的樓盤(pán)有些是由于通過(guò)去年的大幅降價(jià)，大部分房源已經(jīng)銷(xiāo)售掉，由于剩余的房源并不多了，而后續(xù)的房源在工程進(jìn)度上又暫時(shí)跟不上，因此選擇此時(shí)漲價(jià)；有些樓盤(pán)雖然去年沒(méi)有降價(jià)，但由于產(chǎn)品品質(zhì)等方面的優(yōu)勢(shì)銷(xiāo)售并未受到樓市嚴(yán)冬的影響，漲價(jià)是為了提升業(yè)主的滿意度，彰顯自己的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，比如朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)。

　　有的樓盤(pán)明降暗漲

　　去年9月初曾經(jīng)爆出7.5折特價(jià)新聞的世茂稱(chēng)得上是打響去年下半年南京樓市降價(jià)風(fēng)第一槍的知名開(kāi)發(fā)商。筆者日前收到該樓盤(pán)內(nèi)容為“精裝江景房9500起”的促銷(xiāo)短信，但咨詢了其售樓處的工作人員后才了解到，該樓盤(pán)目前的數(shù)十套尾房中，只有位于2樓的一套190平方米的戶型精裝價(jià)格為9500元/平方米。工作人員證實(shí)，與春節(jié)前后相比，“高層房源的價(jià)格上漲了”，而其5月將推出的3號(hào)樓新房源預(yù)計(jì)均價(jià)會(huì)達(dá)到1.3萬(wàn)—1.5萬(wàn)元/平方米。

　　江寧一家樓盤(pán)也是如此，打出來(lái)的起價(jià)好像比去年低了不少，但實(shí)際上這樣的房子只有1套，整體均價(jià)還較去年上漲了不少。因此購(gòu)房者要注意，有的樓盤(pán)僅是虛晃一槍?zhuān)�看起�?lái)價(jià)格降了，實(shí)際上已經(jīng)漲了。

　　目的不同決定價(jià)格策略

　　南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張治國(guó)認(rèn)為，房?jī)r(jià)兩極分化現(xiàn)象的出現(xiàn)關(guān)鍵在于不同開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售、資金、價(jià)格的要求不同，有的開(kāi)發(fā)商要跑量，以實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)；有的開(kāi)發(fā)商看到去年不少降價(jià)的樓盤(pán)賣(mài)得好，但是卻跟自己一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有，就著急了，也不得不加入降價(jià)陣營(yíng)；有的開(kāi)發(fā)商手里只有一個(gè)項(xiàng)目，但有的開(kāi)發(fā)商同時(shí)在運(yùn)作兩三個(gè)項(xiàng)目，而這些樓盤(pán)可能一個(gè)已經(jīng)處于銷(xiāo)售中后期、另一個(gè)準(zhǔn)備今年推出……而不同樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)型、銷(xiāo)售狀況也有很大差異，有些已經(jīng)只剩尾房，有些正處于強(qiáng)銷(xiāo)期，有些才剛剛開(kāi)盤(pán)，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)具體情況來(lái)制定相應(yīng)的價(jià)格策略。

　　不是所有的房子都賣(mài)得火

　　“現(xiàn)在交易活躍是不爭(zhēng)的事實(shí)，但也不是所有的樓盤(pán)都賣(mài)得動(dòng)，尤其是之前房?jī)r(jià)比較高或者是周邊有硬傷的樓盤(pán)�！敝蟹恐笖�(shù)研究院資深分析師古伊告訴筆者，雖然開(kāi)發(fā)商熬過(guò)了去年的年關(guān)，但其實(shí)今年的5、6月份他們的日子才是最難過(guò)的，因?yàn)橥ǔ＿@時(shí)要給銀行結(jié)算利息，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一場(chǎng)真正的考驗(yàn)可能即將登場(chǎng)�！�2009年樓市大浪淘沙的速度將加快，兼并收購(gòu)是重頭戲！”因此古伊建議開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分衡量宏觀微觀的自身發(fā)展規(guī)劃，合理定價(jià)，現(xiàn)金為王。“如果資金其實(shí)并不充裕的開(kāi)發(fā)商也貿(mào)然追漲，無(wú)異于自掘墳?zāi)��！?/p>

　　對(duì)于接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，合富輝煌南京分公司總經(jīng)理鄧永忠表示，應(yīng)該會(huì)在比較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定，既不可能跌破2005年，但也不會(huì)回到2008年年初的高峰水平。