觀點交鋒

　　支持者

　　楊開忠：“購房落戶”能有效擴(kuò)內(nèi)需、保增長

　　施行“購房落戶”，著力以人口準(zhǔn)入條件制深化戶籍制度改革是我國進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需保增長的最佳新極點。為什么這樣說呢？我有五點考慮：

　　首先，可使城市外來人群成為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略著力點。經(jīng)過改革開放30年來的發(fā)展，我國其實已經(jīng)演化為一個三元社會，即：城鎮(zhèn)本地人、城市外來人、農(nóng)村留鄉(xiāng)人。從這個角度來看，目前我國擴(kuò)大內(nèi)需的政策主要針對的是城鎮(zhèn)本地人、農(nóng)村留鄉(xiāng)人二元社會群體，對城市外來人群的考慮嚴(yán)重不足。然而，這一群體不僅規(guī)模龐大，而且需求釋放潛力大。2007年農(nóng)民工達(dá)到2.26億人，加上外地流動城鎮(zhèn)人口粗略估計約有3.5億人口。大城市是承載這一人群的重要載體。然而，相當(dāng)長時期以來，由于幾乎沒有成為這些大城市 “市民”的希望、不能完全享受到其“市民”有關(guān)待遇，大城市中這些外來人群的大多數(shù)，特別是其中的農(nóng)民工，在城市里嚴(yán)重傾向多多工作、多多儲蓄、抑制消費，以便將來回鄉(xiāng)有個好的生活�？梢哉f，這是我國消費增長滯后的重大制約因素。實行“購房落戶”，將使城市外來人群系統(tǒng)地成為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略著力點。

　　其次，“購房落戶”對擴(kuò)內(nèi)需、保增長是有效的。北京、上海等特大城市房地產(chǎn)投資大約占其全社會固定資產(chǎn)投資的半壁江山，且房地產(chǎn)投資對全社會投資與消費需求聯(lián)動效果很大。因此，房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵所在。前些年，北京、上海等特大城市房地產(chǎn)需求中，外來需求則大約占到30%-40%左右。這是我國尚處于高速城市化階段的必然反映，也表明外來房地產(chǎn)需求的重要性，實施“購房落戶”必將有力地促進(jìn)房地產(chǎn)消費需求。根據(jù)搜房網(wǎng)關(guān)于“如果買房給北京戶口，您是否會動心？”調(diào)查(截至2月20日)，選擇“ 會，馬上買房”的占57.26%，“可能會，考慮看看”的占16.66%，“不會，根據(jù)自己的置業(yè)需求而定”的占26.08%。這也從一個方面表明“購房落戶”政策的實施能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)消費。其實，實施“購房落戶”政策不僅可以經(jīng)由刺激房地產(chǎn)消費帶動內(nèi)需，而且也能經(jīng)由加速創(chuàng)業(yè)、人力資本積累、完善社會保障來擴(kuò)大內(nèi)需。這可以從兩個方面來理解。一方面，前面我已經(jīng)提到，“購房落戶”不僅有自有房屋準(zhǔn)入條件，而且還有穩(wěn)定就業(yè)和收入來源、人力資本積累、參加社會保障等方面的條件。那些決心要成為大城市“市民”的外來人，為了實現(xiàn)他們的理想，必然會加大對創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、人力資本、社會保險的投入，進(jìn)而促進(jìn)內(nèi)需；另一方面，那些符合條件的外來人落戶大城市后，他們的消費傾向會有所提高，地方政府提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)必然要全面覆蓋他們，這又必然促進(jìn)這方面的內(nèi)需。

　　第三，“購房落戶”符合深化改革的方向。我曾在媒體撰文指出，經(jīng)過30年改革，我們已經(jīng)初步建立起了較為全面的物質(zhì)財富市場化體制，但人文發(fā)展體制改革則相對滯后，從現(xiàn)在開始應(yīng)把改革重點轉(zhuǎn)移到著力推進(jìn)人文體制改革上來，以促進(jìn)每個人的自由全面發(fā)展。施行城市人口準(zhǔn)入，建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的開放、有效、公平、可持續(xù)社會流動體制，對人文體制綜合配套改革具有關(guān)鍵意義。

　　第四，“購房落戶”有利深化中國的城市化。經(jīng)過改革開放30年來的發(fā)展，我國城市化率由不到20%上升到40%以上。然而，在看到巨大成就的同時，我們必須清楚地意識到，這種城市化在相當(dāng)程度上是不完全的，也就是說，被統(tǒng)計到城市人口中去的外來常駐人口并沒有充分城市化，他們?nèi)匀皇翘幵趶泥l(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)型途中的“農(nóng)民工”�！百彿柯鋺簟庇欣�城市外來常駐人口完全城市化，符合城市化健康前進(jìn)的方向。

　　第五，沒有難以避免的額外隱患和風(fēng)險。經(jīng)驗表明，過分寬松的貨幣政策不僅從長期來看可能埋下經(jīng)濟(jì)泡沫的隱患和風(fēng)險，而且從短期來看也可能因大大減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力而減弱房地產(chǎn)開發(fā)商降價出售房屋的動力，增強(qiáng)其與買房客戶和政府博弈的能力，引致房地產(chǎn)市場“量滯價漲”現(xiàn)象。與此不同，“購房落戶”符合改革和發(fā)展的基本方向，是遲早多要做的事，同時在供大于求的情況下短期并不會導(dǎo)致住宅價格明顯上漲。只要精心設(shè)計、綜合配套、抓住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的機(jī)會及時推出，“購房落戶”是不會給城市增添難以避免的額外隱患和風(fēng)險的。

　　SOHO中國董事長潘石屹：

　　“購房落戶”并不是一兩城市要實行的政策，而是全國都應(yīng)該進(jìn)行的戶口管理改革，因為傳統(tǒng)戶口管理與目前形勢發(fā)展相背離的地方太多了。我有位朋友13年前就在北京購買了一套商品房，人也在北京工作了十幾年，還沒有北京戶口。雖然住著屬于自己產(chǎn)權(quán)的房子，還叫暫住。

　　媒體評論員童大煥：

　　“購房落戶”會不會使城市尤其是北京等特大城市成為富人的樂園？會不會刺激樓價上漲和人口惡性膨脹？答案都是否定的。某些城市和地區(qū)會不會成為富人樂園，跟戶口無關(guān)，只跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人文與社會環(huán)境有關(guān)。只要輔之以工作、居住年限等條件限制，解決“人戶分離”問題，或者給人戶分離的外地購房者以更高、更嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，人口的非理性膨脹問題自然迎刃而解。這項政策不僅可以成為當(dāng)下刺激房地產(chǎn)消費的權(quán)宜之計，而且應(yīng)成為公民個人權(quán)利的一個重要組成部分以及長遠(yuǎn)戶籍政策的重要內(nèi)容。

　　反對者

　　國務(wù)院參事任玉嶺：讓北京“購房落戶”是“飲鴆止渴”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者黃樂楨/北京報道

　　最近一個時期，有些城市為了對商品房進(jìn)行救市，先后出臺了“購房落戶”政策，以刺激房地產(chǎn)的市場需求，拉動住房消費。繼成都、武漢、重慶推出“購房落戶”政策之后，廣州也已開始實行。最近又有一些專家呼吁北京、上海也應(yīng)當(dāng)機(jī)立斷實行“購房落戶”。但反對聲也是此起彼伏�！百彿柯鋺簟本烤故抢�是弊？記者帶著這個問題專訪了長期關(guān)注和研究房地產(chǎn)的國務(wù)院參事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任玉嶺。

　　針對以上問題，任玉嶺首先指出，“購房落戶 ”本是天經(jīng)地義的事情，世界上絕大多數(shù)國家，居民在那兒購房就可以在那兒落戶。但在我國，由于戶口的管制，出現(xiàn)了城鄉(xiāng)的嚴(yán)格之分，并由此導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的城鄉(xiāng)差別。自上世紀(jì)90年代中期國家重視起城市化的推進(jìn)之后，不少城市都實行了“購房落戶”政策。但是一些大城市，又以防止出現(xiàn)“大城市病”為名，停止了“購房落戶”。因此，在北京、上海這樣的城市，有住房無戶藉者大有人在。

　　應(yīng)平穩(wěn)托房市

　　任玉嶺表示，最近各地重提的“購房落戶”，特別是某些專家關(guān)于上海、北京也應(yīng)實行“購房落戶”的呼吁，并不是為了解決有住房無戶藉的問題，也不是為了改變二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，推進(jìn)城市化的進(jìn)行。他們的目的實際上只有一個，那就是要為房地產(chǎn)市場托市，這種做法和呼吁明顯的迎合了房地產(chǎn)商的意愿，代表了房地產(chǎn)商的利益。

　　當(dāng)記者問及任玉嶺房地產(chǎn)市場要不要托市的時候，任玉嶺分析到，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，房地產(chǎn)影響著60多個產(chǎn)業(yè)，他不僅消費大量的鋼鐵、水泥，而且也因為居民購房，還伴生大量的家居用品、家用電器的大量消費。任玉嶺認(rèn)為，由于中國金融的相對獨立性，美國次貸危機(jī)造成的金融風(fēng)暴本不應(yīng)對中國造成太大影響，但由于房地產(chǎn)的量大面廣，且泡沫嚴(yán)重，于是成了金融危機(jī)的影響在中國放大的要因之一。正因如此，關(guān)注和支持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，對抵御金融危機(jī)，保經(jīng)濟(jì)增長意義十分重大。

　　“但是，該怎樣保房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，我們必須要作出具體分析，予以合理應(yīng)對�！比斡駧X說，他在2008年為調(diào)研“住有所居”問題跑了4個國家，還走了20幾個省市。在他看來，住房問題是特別受到各個國家政府的關(guān)注的。解決好住房問題不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是一個政治問題。

　　“我國在解決‘住有所居’方面已經(jīng)做了大量工作，但要走的路還很長，擔(dān)負(fù)的使命還很重。中國的住房建設(shè)，最大的問題是房價過高，超出了廣大百姓的購買能力。當(dāng)然，也不是所有的城市都這樣，總的看來，地市級城市的住房價格還多在每平米3000元左右，而一些省會城市，特別是北京、上海等，房價之高已經(jīng)使廣大‘剛性需求’者難以承受，真正需要房子的人，常是嗷嗷待哺，而又只能是望房興嘆。”任玉嶺說。

　　二線城市“購房落戶”可行

　　任玉嶺認(rèn)為，對二線的地市級城市實行“購房落戶”是十分必要的，這不僅有利于刺激房地產(chǎn)發(fā)展，而且有利于地產(chǎn)商向二線城市轉(zhuǎn)移，并且可以帶動二線城市擴(kuò)容，利于區(qū)域統(tǒng)籌的推進(jìn)，利于城市化的進(jìn)行。相反對于一線的大城市，特別是像北京、上海這樣的城市，商品房平均房價已經(jīng)高達(dá)每平米15000元左右，居民住房的痛苦指數(shù)(即住房價格與居民收入比)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于紐約、倫敦和莫斯科的情況下，是萬萬不能推行“購房落戶”的。

　　任玉嶺告訴記者，“上世紀(jì)90年代初我在廣西北海工作時，親眼目睹了房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，房地產(chǎn)把這個城市舉到了很高的頂峰之后，泡沫驟然破滅，造成這個城市約有近十年時間的一蹶不振�！�

　　任玉嶺認(rèn)為，現(xiàn)在北京、上海的高房價，并不是所謂的有“剛性需求”的人把它推起的，而是溫州炒房團(tuán)、山西煤老板，海外熱錢和城市中的有錢人的投資行為和投機(jī)需求及房地產(chǎn)商把它炒作起來的。例如北京約40%的住房是銷售到了外地人的手中。正因為泡沫的嚴(yán)重，所以2008年北京商品住宅的銷售下降40%以上。但是，盡管如此，北京2008年房屋價格仍然上漲9.5%。這一方面表明房地產(chǎn)市場已明顯萎縮，另方面也表明房地商仍在硬挺，絕不愿把價格降低。

　　這種情況下，在北京實行“購房落戶”后，用 “落戶”來刺激購房，用“落戶”支持房地產(chǎn)商，這就等于給已經(jīng)形成的泡沫再鼓氣，使房地產(chǎn)積累的風(fēng)險更嚴(yán)重。會使房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持高位，住房是為城市市民建造的，當(dāng)大多數(shù)新老居民都買不起住房時，房地產(chǎn)市場就一定會崩潰。從這個意義上講，在北京實行“購房落戶”就等于飲鴆止渴，其結(jié)果將不可收拾。

　　“‘購房落戶’這是政府擁有的公共資源，這個資源現(xiàn)在拿出來，僅僅是為了讓房地產(chǎn)商享用，而廣大城市居民并不受益。因此，它有著很大的人為不公平。如果要實行購房落戶，應(yīng)首先解決已經(jīng)購過房而還沒有落戶的居民的落戶問題，而絕不能只讓新購房者落戶口，置已購房而還沒落戶者而不顧�！�

　　任玉嶺說，保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的辦法是有的，那就是要大力建設(shè)廣大百姓可承受得起的住房，各個城市都應(yīng)該努力做到住房價位與居民年收入的比值不超過1：5。

　　“中國城市的‘新市民’大約在2億人以上，有的已經(jīng)在城市工作近30年了，從未結(jié)婚到結(jié)婚，孩子都20來歲了，還是沒有房子住，在國外國藉都可以解決了，在我們這里連個城市戶口還不能給。為了解決好城市化問題，解決好新市民的住有所居的問題，除了大量建設(shè)廉租房外，還一定要大力發(fā)展可承受性住房�！比斡駧X介紹說，我國住房的建筑安裝費是不貴的，根據(jù)大量調(diào)查資料，在地縣一級城市每平米也就是700元—800元，在省會以上的大城市也不超過2000元。只要把地價降下來，規(guī)范好配套費和控制好房地產(chǎn)商的利潤比，住房的價格是完全可以降低的。如果能夠公開核定成本，并實行先定價后指標(biāo)，最終解決廣大城市居民的“住有所居”問題，完全是具備條件的。這個市場也是極為巨大的。因此，把可承受性住房大規(guī)模的啟動超來，不僅可以使房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，使60多個產(chǎn)業(yè)很快復(fù)蘇，而且可以為城市化的推進(jìn)、和諧社會的構(gòu)建做出大貢獻(xiàn)。

　　北京大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師王錫鋅：

　　“購房落戶”政策存在四大不公平：一是可能由于某地戶口需求的大量存在，外地民眾涌入導(dǎo)致房價始終處于高位，很多本地居民買不起房子，造成不公平；二是“購房落戶”都有資金門檻，例如杭州最低是 80萬元的房子，造成窮人和富人間的不公平；三是即使一些地方購房給藍(lán)印戶口，在福利等保障上與普通戶口還是有差別；四是造成了產(chǎn)業(yè)間的歧視，為什么只有買房可以落戶而買其他東西不行。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：

　　“購房落戶”政策要上升到全國性的政策還為時尚早。從可行性層面看，對于常住人口超過1700萬的北京和上海來說，城市人口承載力將是“購房落戶”政策最大的阻力。