昨日，北大教授徐滇慶堅稱，因為“熱錢涌入，在流動性嚴(yán)重過剩的情況下，金融危機(jī)正在我們四周徘徊”。究竟目前深圳樓市的真實情況如何？有何樓市風(fēng)險？對普通老百姓的購房行動將有何影響？記者走訪深圳地產(chǎn)界資深人士、專家學(xué)者，大家對深圳樓價暴漲的預(yù)測說法不一，對深圳樓市的風(fēng)險各有看法。

　　深圳樓市并未真正“回暖”

　　對于目前深圳樓市是否存在風(fēng)險這個問題，王鋒認(rèn)為，目前深圳樓市的“風(fēng)險程度很低”。國家和深圳市相繼出臺的對投資投機(jī)行為系列調(diào)控措施，為穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場奠定了較好的基礎(chǔ)。目前，深圳需要加強(qiáng)的是對短期投機(jī)行為的監(jiān)控，而最需要解決的是對沒有住房的老百姓落實住房保障問題。他認(rèn)為，目前深圳樓市已處于深度調(diào)整期，適合有自住需求的老百姓購房入市，目前老百姓買房風(fēng)險低。

　　不過，深圳樓市還存在另一種風(fēng)險，就是如果沒有交易，房價繼續(xù)下滑，預(yù)計銀行不良貸款率將上升，這對銀行來說反而是較大的風(fēng)險。他認(rèn)為，刺激消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，才是降低深圳樓市風(fēng)險的好辦法。另外，對于目前網(wǎng)絡(luò)風(fēng)傳的“深圳千億房貸斷供”的說法，王鋒直言“深圳樓市斷供情況不嚴(yán)重”，目前在深圳擁有兩套以上住房的人占人口總數(shù)的比例仍然較低。

　　王鋒指出，國家提出的樓市“90/70”政策(即90平方米以下的戶型占開發(fā)樓盤總面積的70%)從短期來看是穩(wěn)定房價，從長期來看則是穩(wěn)定市場，保證“居者有其屋”。他認(rèn)為，對收入處于“夾心層”的社會階層人士的住房支持在目前的基礎(chǔ)上還可以進(jìn)一步加強(qiáng)，如在目前控制首付比例和利率水平的同時，降低交易稅費(fèi)，少收營業(yè)稅、契稅等，從而進(jìn)一步降低中產(chǎn)階級購買商品住房首付款和供房款的壓力，真正實現(xiàn)可以“買得起房，住得起房”。

　　他表示，對于防范風(fēng)險、調(diào)控樓市，政府部門是大有可為的。不過，目前深圳樓市并未真正回暖，再言進(jìn)一步調(diào)控為時過早。只有在“深圳商品房交易量連續(xù)多個月明顯上升”的情況出現(xiàn)后，才是深圳樓市真正回暖，到那時需要再進(jìn)一步考慮對深圳樓市新一輪的監(jiān)控與調(diào)整。

　　境外“熱錢”大舉入深　難！

　　李耀智指出，2007年7月以前，深圳樓市暴漲是因為短時間內(nèi)有港、澳等多地投資客蜂擁而入導(dǎo)致樓價快速抬升。隨后深圳市國土部門出臺限制境外資金買樓的政策，規(guī)定境外人士在深圳只能購買一套自住的房屋。而國家提高第二套房首付比例及貸款利率的“緊縮銀根”政策緊隨其后，大量投資客紛紛撤出深圳市場引發(fā)了從去年7月至今的第一輪降價風(fēng)潮。而因為已有了限制境外資金買樓的政策，境外“熱錢”想要再大舉進(jìn)軍深圳的可能性是較小的。目前深圳商品房均價較2007年高峰時期銳減了30%，但較2006年同期仍處相對高位。

　　他表示，今年6月以來，隨著國際油價、原材料價格上升，世界經(jīng)濟(jì)形勢已出現(xiàn)了細(xì)微變化。受到國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)形勢的影響，目前深圳樓市也出現(xiàn)了新變化，如深圳商品房空置率正慢慢上升。從供應(yīng)來看，今年深圳特區(qū)內(nèi)有新盤開盤價已跌破了1萬元/平方米。受政策影響，目前房地產(chǎn)商從銀行獲得資金的渠道收窄，只好加速降價賣樓以回籠資金。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，之前一直硬頂著不降價的開發(fā)商也快扛不住了，因此他預(yù)計今年下半年深圳樓市還將會有第二輪降價潮。

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