本期嘉賓

　　顧云昌：國(guó)家建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　　蔡繼明：全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)

　　曹建海：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任

　　李文杰：中原地產(chǎn)華北區(qū)(董事)總經(jīng)理

　　“目前地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價(jià)格的大部分，我估計(jì)是在50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低。中國(guó)的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗�不是高科技產(chǎn)品�！�

　　———蔡繼明

　　“政府首先不要把房地產(chǎn)行業(yè)作為聚寶盆、生財(cái)之道，作為財(cái)政收入的重要來(lái)源。政府一定要堅(jiān)決退出房地產(chǎn)利益鏈，支持發(fā)展基于非營(yíng)利目的設(shè)立的各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，支持居民自建活動(dòng)，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)�！�

　　———曹建海

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)多年成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)。

　　2004年，國(guó)務(wù)院開(kāi)始將房地產(chǎn)業(yè)列入過(guò)熱的四大行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2007年，各種調(diào)控措施多達(dá)20余項(xiàng)，全國(guó)上下關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的話題更是紛爭(zhēng)迭起、分歧大于共識(shí)。

　　今年兩會(huì)期間，王超斌、蔡繼明等10位全國(guó)政協(xié)委員，聯(lián)署了一份《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》。委員們通過(guò)調(diào)研得出結(jié)論：房?jī)r(jià)過(guò)高與政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)課稅過(guò)重緊密相連，有關(guān)政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)總計(jì)占房?jī)r(jià)的15%～20%，而這種稅費(fèi)已占到地方財(cái)政收入的30%～50%.

　　政府似乎也已經(jīng)意識(shí)到了房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì)住房保障面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題�！白ゾo建立住房保障體系”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，在2008年政府工作的基本思路中，也專門(mén)對(duì)“建立住房保障體系，要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)”進(jìn)行了論述。

　　“居者有其屋”一直是中國(guó)人的夢(mèng)想，但何時(shí)才能實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將如何調(diào)整？廣大民眾的住房需求如何才能得到有效保障？“小產(chǎn)權(quán)”房對(duì)住房保障有何啟示？在這些重大議題面前，政府應(yīng)有何作為？本期《國(guó)是開(kāi)講》約請(qǐng)熟識(shí)這些議題的嘉賓，探討房地產(chǎn)業(yè)及住房保障體系面臨的種種問(wèn)題，不求面面俱到，只求深切要害，對(duì)癥下藥。

　　城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)虛高3-5倍

　　以北京為例，2007年“房?jī)r(jià)-收入比”為21.9，而國(guó)際平均水平為3-5倍

　　南都：近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的話題甚是熱鬧。請(qǐng)問(wèn)諸位對(duì)目前的房地產(chǎn)業(yè)有什么整體的感受及判斷？

　　蔡繼明：我認(rèn)為目前房?jī)r(jià)過(guò)高，超出了普通消費(fèi)者的支付能力，或者說(shuō)是占民眾消費(fèi)支出的比重過(guò)高，這是一種不合理的現(xiàn)象。北京、上海、廣州等大城市的買(mǎi)房支出比重都超出了國(guó)際上公認(rèn)的界限。

　　曹建海：我認(rèn)為城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)普遍虛高3-5倍，泡沫化極其嚴(yán)重，注定不可持續(xù)。以北京為例，單價(jià)1.5萬(wàn)元，一套90平方米的住宅要賣(mài)135萬(wàn)，2007年底城市家庭平均收入6.16萬(wàn)元，則“房?jī)r(jià)-收入比”為21.9，而國(guó)際平均水平為3-5倍。請(qǐng)注意，這是在中國(guó)教育、社會(huì)保障非常不完善的情況下的房?jī)r(jià)，如果依照發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)相當(dāng)完善的社會(huì)保障水平，則我國(guó)居民承受的房屋支出負(fù)擔(dān)那就更高了。

　　李文杰：去年實(shí)施的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)造成了一定的影響。這個(gè)影響在不同的地區(qū)是不同的，特別是在投資者比較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度比較大；有的地區(qū)則交易量普遍下降，客戶觀望。我個(gè)人覺(jué)得市場(chǎng)的整體情況是健康的，良性發(fā)展的。房?jī)r(jià)從去年底下降，但進(jìn)入3月份以來(lái)不少客戶認(rèn)為今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)比較明朗，所以交易額有所回升。從整體上來(lái)說(shuō)，由于最近幾年各地都產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面，價(jià)格還是有上漲的空間。

　　地價(jià)稅費(fèi)占了房?jī)r(jià)50%

　　建筑成本其實(shí)很低，北京房?jī)r(jià)在一兩萬(wàn)，其中一半是土地和政府征收的稅費(fèi)

　　南都：就目前而言，廣大民眾的感受還是“不能承受房?jī)r(jià)之重”，房?jī)r(jià)虛高是民眾最真切的反映，為什么走到這個(gè)地步？

　　李文杰：虛高談不上。由于政府采取了各種政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)，所以說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該是“穩(wěn)定的上漲”。不同的地區(qū)對(duì)高低的定義不一樣，比如北京的房?jī)r(jià)和上海、深圳比不算高，高低是相對(duì)的。如果政府解決了中低收入家庭的住房保障問(wèn)題，房?jī)r(jià)自然會(huì)有調(diào)節(jié)。

　　曹建海：主要有兩個(gè)原因：供給上的地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的壟斷性，對(duì)居民在公有制土地中的權(quán)利漠視，政府嚴(yán)厲禁止任何非營(yíng)利機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)住宅，老百姓被迫從任意控盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)房屋，成為房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因；另一方面，國(guó)家政策特別是信貸政策缺乏對(duì)住房需求，特別是投機(jī)性購(gòu)房缺乏必要約束，導(dǎo)致一些以盈利為目的的投資客進(jìn)入，他們以房屋囤積為基本手段，以低買(mǎi)高賣(mài)獲得暴利為目的，一步步推高了房?jī)r(jià)。

　　蔡繼明：兩個(gè)方面———供給和需求雙方的影響。從需求一方來(lái)說(shuō)，需求的構(gòu)成不合理，比如一個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)群體不僅有當(dāng)?shù)厝�，還有很多外地的購(gòu)買(mǎi)者，外地購(gòu)買(mǎi)者一般都是高收入階層，這構(gòu)成了需求曲線偏高的原因之一。還有一部分人投資住房，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)很多住房都已經(jīng)售出，但是夜間這些房間都是沒(méi)有燈的，實(shí)際上是沒(méi)有人居住。投資者是預(yù)期將來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上升。普通居民的需求就會(huì)受到影響，沒(méi)有在他們支付能力范圍之內(nèi)的房子可供購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)低收入人群的需求就被淹沒(méi)了。

　　從供給一方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠接受什么樣的價(jià)格，主要取決于成本和利潤(rùn)。目前地價(jià)和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價(jià)格的大部分，我估計(jì)是在50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低，不同的地區(qū)、不同的房屋結(jié)構(gòu)不同，但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右，比如說(shuō)北京的房?jī)r(jià)在一兩萬(wàn)，其中就有一半是土地和政府征收的稅費(fèi)。

　　從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)，幾家大的開(kāi)發(fā)商壟斷了房屋的供給，政府對(duì)土地的供給也加以嚴(yán)格的限制。這樣，市場(chǎng)就沒(méi)有形成自由的進(jìn)入和退出，沒(méi)有形成完全的競(jìng)爭(zhēng)�，F(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)的平均利潤(rùn)率。中國(guó)的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗�不是高科技產(chǎn)品。

　　顧云昌：要尋找房?jī)r(jià)虛高的原因，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特性這三個(gè)方面找原因。用市場(chǎng)的辦法，有形的手和無(wú)形的手一起作用來(lái)促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　錢(qián)松地緊———錢(qián)很多，流通性過(guò)剩，土地供應(yīng)相對(duì)緊張，要收緊地根，需求旺盛，而且相當(dāng)部分是投資性需求。再加上2007年的大牛市，導(dǎo)致許多供應(yīng)商、投資者都來(lái)加入房地產(chǎn)行業(yè)，比如海爾、雅戈?duì)�。必然�?dǎo)致土地的供不應(yīng)求，地價(jià)的上漲。

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