物業(yè)稅一再被提到議事日程，引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注。有關(guān)專家在接受記者采訪時認(rèn)為，盡管物業(yè)稅一旦開征必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。

　　物業(yè)稅緣何“空轉(zhuǎn)”

　　在日前舉行的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會上，有關(guān)負責(zé)人表示，在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強，物業(yè)稅在立法方面還需要進行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。

　　這位負責(zé)人說，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場價值來征稅，而目前我國實行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大的差距。要實行與國際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評稅制度開始入手。前期六個試點地區(qū)的試點工作也是圍繞解決技術(shù)手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。

　　該負責(zé)人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點工作。加上此前參與試點工作的北京、江蘇、深圳等六個地區(qū)，試點工作將擴大到10個地區(qū)。

　　那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點呢？中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計與城市公共管理模式選擇研究課題組負責(zé)人溫來成接受記者采訪時說，2003年以來，他參與了有關(guān)部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為，一個稅種在全國范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟比較發(fā)達地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實施物業(yè)稅提供一些有價值的參考經(jīng)驗。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，國家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點，考慮到同一個政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對落后的地區(qū)作為選擇試點之一，便于國家掌握各個方面的基礎(chǔ)信息，有利于決策的正確性和全面性。

　　計稅模式區(qū)分投資與自住

　　所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，做測算、評估，做報表，做稅收統(tǒng)計等。記者了解到，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價格進行評估，每年按照評估價值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。也有說法認(rèn)為，鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，全國實行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。

　　短期內(nèi)開征條件尚不成熟

　　對于物業(yè)稅開征的具體時間表，接受記者采訪的專家認(rèn)為，短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟，一些問題仍有待進一步解決。

　　溫來成認(rèn)為，目前開征物業(yè)稅的條件還不十分成熟，其中最大的障礙就是稅收要素的理解上。比如納稅人、課稅對象、稅率、減免稅等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意見比較大的情況下，強行推行某一稅種，效果不一定好。再過兩三年，等大家對這些看法趨于一致，或者大部分人都認(rèn)為條件成熟時，推行會比較好一些。

　　溫來成告訴記者，在國外，城市房地產(chǎn)稅的主要特征是實行財政自治制度，一個城市的房產(chǎn)稅的稅率是多少，由地方?jīng)Q定，一般是由地方議會決定。今年城市建設(shè)需要的資金多，城市改造任務(wù)重，可以提高稅率；反之則可以降低稅率，這樣比較靈活。而我們國家現(xiàn)在所有地方稅的立法權(quán)全部在中央，雖然各省也有一部分權(quán)力，但權(quán)力不大，因此管理體制值得借鑒。溫來成認(rèn)為，中國物業(yè)稅的管理權(quán)限可以下放到省一級，比如稅率、減免稅等可以由省一級政府來決定，不要全部由中央控制。與此同時，國外物業(yè)稅大部分實行評估征稅，每隔兩年或者三年，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，對房地產(chǎn)進行價值評估，按照評估以后的價值來征稅，這樣可以使政府分享由于經(jīng)濟增長而使財產(chǎn)增值所帶來的好處，而且財產(chǎn)增值也有政府管理的要素，政府從中取得一部分收入也是合理的。

　　“雖然物業(yè)稅的出臺已經(jīng)只是時間快慢的問題，但是如何在物業(yè)稅中充分體現(xiàn)公平和可操作性，業(yè)界普遍認(rèn)為還有許多具體細節(jié)問題尚待解決�！北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，現(xiàn)在大家最為關(guān)注的是物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，其中包含三個方面：第一就是物業(yè)稅開征前后購買的房屋是否應(yīng)區(qū)分對待，在物業(yè)稅開征前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費，再對其開征物業(yè)稅，就有失公平；第二是自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)是否應(yīng)區(qū)分，物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性，以納稅能力衡量，自住物業(yè)與經(jīng)營性物業(yè)的性質(zhì)是不同的，前者是純支出，而后者則是通過房屋出租收取利潤；第三，普通住宅與高檔豪宅的稅率是否也應(yīng)有所區(qū)別，“居者有其屋”是不應(yīng)該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。此外，“目前我國的物業(yè)評估體系還沒有完整的建立，對于物業(yè)的升值或貶值應(yīng)該如何進行評估也是一個尚待解決的問題�！苯鹩�松補充說。

　　(本報記者:李佳鵬 何廣懷 鄧華寧 徐旭忠 石慶偉 實習(xí)生:商艷青 章婧)