“我不知道該相信統(tǒng)計數(shù)據(jù)呢，還是相信我自己的詢價？”王維杰準(zhǔn)備買房，對房價的關(guān)注已有大半年了，但他越是關(guān)注就越是狐疑，因為“數(shù)據(jù)房價”與“感覺房價”這“兩種房價差距很大”。
上海白領(lǐng)王維杰只是各地眾多數(shù)據(jù)房價“懷疑論”者之一。時下，街頭巷尾、網(wǎng)絡(luò)報章之上，對房價的質(zhì)疑聲浪，充盈耳鼓。
上海樓市在全國一向具有風(fēng)向標(biāo)意義，其“數(shù)據(jù)房價”、“感覺房價”、“市場房價”究竟如何？出現(xiàn)差距的原因何在？呈現(xiàn)一幅上海樓市的真實(shí)圖景可能比十個回合的“論戰(zhàn)”更有意義。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“真”或者“假”的定性往往使得問題簡單化。在房價問題上，與其說真相與假象的糾纏無時不在，還不如說它所折射出的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期的落差依然存在，并且還在拉大。
問題的關(guān)鍵不是指責(zé)某個城市的房價是否“統(tǒng)計”有誤，而是應(yīng)該警惕一種傾向：某些城市借助統(tǒng)計數(shù)據(jù)在有意無意地傳達(dá)這樣的信息——“樓市調(diào)控已經(jīng)到位”、不再需要出臺其他控制性政策、措施了，甚至主張終止執(zhí)行已出臺的政策。在住房保障體系尚未完善、房價沒有調(diào)整到合理水平的現(xiàn)實(shí)背景下，這才是房價漲跌“迷霧”的負(fù)面影響之所在：不僅誤導(dǎo)百姓的心理預(yù)期，而且可能左右中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控形勢的把握，讓樓市政策的制定者產(chǎn)生誤判。
“數(shù)據(jù)房價”：由升到降令人猝不及防
排隊購房的“盛況”再次出現(xiàn)在上海樓市。4月伊始，“上海灘花園”、“萬科新里程”等多個樓盤售樓處排起了購房長龍。人們記憶猶新，最近一次出現(xiàn)這一局面的時間是在2005年初。眼下，樓市“小陽春”似乎回來了。
但在今年3月初，上海社科院推出一份報告說，2006年上海住宅價格指數(shù)增長了-0.5%，是上海房價自2000年持續(xù)上漲6年以來出現(xiàn)首次下跌。這只是去年以來出現(xiàn)的眾多顯示上海房價下降信息的數(shù)據(jù)中的一個。
上海社科院有關(guān)研究人員在2006年9月完成的另一份調(diào)研報告還顯示，上海樓市的供求關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，未來供應(yīng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。
短短數(shù)月，房價數(shù)據(jù)一變再變。2月份，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的今年全國70個大中城市新建商品住房銷售價格指數(shù)顯示，上海的新房價格經(jīng)過此前持續(xù)10個月的同比下跌后首次止跌。3月份，中房上海指數(shù)辦公室發(fā)布的最新月度報告顯示，中房上海住宅價格指數(shù)為1310點(diǎn)，比2月份上升5點(diǎn)，漲0.4%。更關(guān)鍵的是，這一指數(shù)比去年同期漲3.6%。
房價上行的同時，交易量也在逐步放大。根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室統(tǒng)計，3月份上海新房成交規(guī)模為187.9萬平方米、15926套。整個一季度總成交量為461.7萬平方米，比去年同期增長11%。
不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統(tǒng)計顯示，3月，上海二手房指數(shù)也較上月增加6點(diǎn)，達(dá)1658點(diǎn)，環(huán)比上升0.37%。
一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資也在明顯提速。上海市統(tǒng)計局4月23日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資301.01億元，比去年同期增長19.8%，增幅同比高出13.6個百分點(diǎn)。其中住宅投資202.97億元，增長19.8%。而去年全年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資月度增幅都在10%以下。
在許多潛在購房者的印象中，“數(shù)據(jù)房價”由跌到漲的轉(zhuǎn)換來得有些猝不及防。
“市場房價”：局部分化而非全局“回春”
“市場房價”究竟如何呢？與數(shù)據(jù)房價吻合還是背離？日前，本刊記者走訪了上海內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的代表區(qū)域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共7個區(qū)的新盤和二手房市場，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房價走勢呈區(qū)域性分化，外環(huán)線以內(nèi)上漲勢頭明顯。
閔行區(qū)顧戴路新樓盤萬源城靠近外環(huán)線，二期到2007年3月份才交房，但現(xiàn)在均價已升至每平方米1.1萬元。在2005年3月樓市調(diào)控之前、上海房價達(dá)到峰值時，萬源城斜對面的樓盤江南星城當(dāng)時的最高房價也不過1萬元。宏觀調(diào)控后，這一板塊的房價最低時曾跌至7500元/平方米左右，而現(xiàn)在，已漲至9000元以上，高的已超過萬元。
位于徐匯區(qū)辛耕路的永新城是外銷樓盤，均價在25000元/平方米左右。目前銷售已進(jìn)入尾聲，但來看房的人依然較多。售樓現(xiàn)場一位自稱是開發(fā)公司員工的人說，從一期開盤到現(xiàn)在，每平方米大概漲了5000元。
靜安區(qū)的遠(yuǎn)中風(fēng)華城寶屬于高檔樓盤，均價達(dá)37000元/平方米，以外銷為主。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，此樓盤住宅總套數(shù)292套，已售套數(shù)129套。“都是這個價，只漲不跌�！笔蹣切〗阏f。
與新房相比，近來上海二手房的漲勢更明顯。位于閔行區(qū)春申路、沁春路附近的三春匯秀苑，一期有2000多戶，目前入住率只有30%左右。投資客在春節(jié)后開始放量拋房，但價格不降反漲。21世紀(jì)房產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理馮新華說：“這里(閔行區(qū))的房子從去年底到現(xiàn)在一直是處于上漲的走勢�！�
本刊記者發(fā)現(xiàn)，與以前不同，眼下上海房價趨漲有以下特點(diǎn)：其一，不是有價無市，而是量、價齊升。天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，網(wǎng)上可售房源由年初的2461.24萬平方米下降到2196.64萬平方米，可售住宅的套數(shù)由年前的10萬套下降到6.8萬套。價格方面，今年以來中環(huán)線以內(nèi)沒有單價低于8000元/平方米的成交記錄，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)則沒有10000元/平方米以下的成交記錄。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區(qū)域分化明顯，熱銷樓盤多位于中環(huán)以內(nèi)的近郊區(qū)，如3月份成交前十位的區(qū)域，除浦東新區(qū)以外，9個是郊區(qū)。其四，一個板塊內(nèi)新開的標(biāo)桿樓盤對本區(qū)域的整體房價拉抬作用明顯。
歷史經(jīng)驗表明，第二季度往往是一年中樓市進(jìn)入銷售旺季之時。上海房地資源網(wǎng)上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份前半個月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續(xù)到6月份，那就意味著上海房價進(jìn)入新的上漲通道。
不過，知名房產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，現(xiàn)在說上海樓市調(diào)控到位還為時過早。目前市場上的購房人絕大多數(shù)是自住客，他們具有精算、務(wù)實(shí)、購后退場的特性。這使得樓市買氣不容易產(chǎn)生擴(kuò)散效果，無力牽動市場的全局繁榮。此前“遍地開花”萎縮到現(xiàn)在“板塊選擇”，乃至必須迎合市場才能勝出的“整體疲軟，局部突出”的樓盤表象，恰恰說明了目前市場景氣正處于盤整向下的階段。房價需經(jīng)過一個擠泡沫的過程之后，市場才能重新走向堅挺。而這樣的時間點(diǎn)，可能出現(xiàn)在明年下半年。
暗含玄機(jī)：房價調(diào)控是否已到位？
有一個奇怪的現(xiàn)象：多次披露的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的調(diào)控正朝著預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展，小幅調(diào)整而又穩(wěn)健前行；但市民們的感覺卻與此迥然相反。準(zhǔn)備購房的陳惠芳就是其中的一位。陳是上海市勞動和社會保障學(xué)會港口工作委員會的秘書長�！安恢浪麄兪窃趺从嬎銛�(shù)字的，反正我是沒感到(房價)下降，”她說，“不繼續(xù)漲就謝天謝地了。”
更顯蹊蹺的是，即便用官方公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，不同機(jī)構(gòu)得出的結(jié)果亦迥然不同。上海房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)易居研究院將上海房地局網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”2006年每天公布的成交信息匯總，測算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房價為9437元/平方米。而上海房地局通過抽樣、加權(quán)平均等“專業(yè)統(tǒng)計”，得出平均房價為7038元/平方米。
為什么主管部門公布的房價漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機(jī)構(gòu)公布的同一城市的房價數(shù)據(jù)互相“打架”？
21世紀(jì)不動產(chǎn)龍茗路加盟店的置業(yè)經(jīng)理馮新華分析，主要是郊區(qū)的板塊下降幅度大于市區(qū)上漲幅度，只要“精心”選擇樣本，“最后的結(jié)果自然就是下降了。”
業(yè)內(nèi)人士指出，“數(shù)字”房價與“感覺房價”不一致留下諸多啟示：
其一，平均數(shù)并不能代表大多數(shù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)給的是平均數(shù)，只要多放些遠(yuǎn)郊的成交量進(jìn)入統(tǒng)計范圍，均價就拉低了。對于買房人而言，房屋均價已經(jīng)蛻變成一個缺乏實(shí)際針對性的指標(biāo)，非但無益，反而可能誤導(dǎo)消費(fèi)者。如實(shí)衡量一個城市的房價，應(yīng)該分區(qū)、分圈層來統(tǒng)計，政府部門需及時公開不同區(qū)域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個整體也許真實(shí)、但局部失真的概念——均價。
其二，籠統(tǒng)、遲滯的數(shù)據(jù)其實(shí)沒有價值。廣州房地產(chǎn)研究者韓世同指出，正是因為政府有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)公布得不及時、不詳盡，才讓不良開發(fā)商有機(jī)可乘。要解決樓市均價忽悠百姓的問題，相關(guān)政府部門應(yīng)該放棄分歧，攜起手來共同建立完整的房產(chǎn)信息體系，統(tǒng)一對外發(fā)布，及時披露市場信息�！皯�(yīng)該像股市一樣每天將每個樓盤的成交均價、最低價和最高價公布，并在此基礎(chǔ)上按區(qū)、按類統(tǒng)計成交均價和數(shù)量，才可以對樓盤和區(qū)域樓價漲跌作出準(zhǔn)確判斷。”韓世同說。
其三，不可輕言房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位。此前，個別“專家”大談上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)調(diào)控到位，潛臺詞無非是不必再執(zhí)行調(diào)控政策了。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書長姚宏來指出，客觀來說，上海在房地產(chǎn)上的宏觀調(diào)控執(zhí)行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房價格和居民收入比仍超過10，廉租房覆蓋面仍不過區(qū)區(qū)幾萬戶。他認(rèn)為，在住房保障體系尚未完善、房價沒有降到合理水平之前，還談不上調(diào)控到位。
他提醒，現(xiàn)在有些專家在一些房地產(chǎn)公司擔(dān)任要職(如董事)，其言論難以保持公正，并可能誤導(dǎo)市場，應(yīng)該警惕。
眼下，對于大多數(shù)城市來說，應(yīng)該清楚：保障尚未到位，調(diào)控還需繼續(xù)。(徐壽松 彭勇)
