2008年，樓市的劇變年。對于樓市營銷來說，是從樓賣得太好的“營銷無用論”，迅速轉(zhuǎn)變成樓賣不出去的“營銷無效論”。2008年最關(guān)鍵的營銷大事件都在“價格”二字做文章，要不就“成本價”、“半價賣樓”；要不就是“不降價”、“不打折”，表面是截然相反的態(tài)度，其實都是一樣的焦灼與狐疑。

　　2008年，對于樓市營銷來說，是無奈卻亢奮的一年。

　　謽發(fā)音：jiang

　　釋義：死扛

　　營銷事件一：

　　“成本價”祭出江湖

　　去年以來，廣州樓價不斷下降，開發(fā)商的小幅度降價賣樓已很難吸引精明的購房者了。由恒大御景半島于去年12月初率先打出“成本價賣樓”的口號：單價7800元/平方米起附送3000元/平方米裝修后，市場上“成本價”三個字便流行起來。“成本價”成為繼“大特價”、“超筍價”之外，又一個更具誘惑力的地產(chǎn)名詞。

　　畫外音：是不是成本價其實只有開發(fā)商自己知道，不過這三個字著實有誘惑，比“噴血大降價”更有殺傷力。

　　犇發(fā)音：bēn

　　釋義：夠牛

　　營銷事件二：

　　逆市封盤、不打折

　　深度調(diào)整期的廣州樓市，有開發(fā)商拼命降價賣樓出貨，也有開發(fā)商封盤等候市場回暖。后者典型代表就是僑鑫集團旗下的匯景新城，去年8月高調(diào)稱要封盤練內(nèi)功。而同樣夠牛氣的樓盤還有老城樓盤新城市逢源，該盤開盤推行“無折扣銷售”的模式，不僅開盤不打折，且不同付款方式下的樓價都是一樣的。

　　畫外音：可能只有像匯景新城這樣的豪宅盤，才敢于說封盤不賣，只怕中低端樓盤越封盤越?jīng)]人買呢。而也只有熱求者眾的老城項目，才有不打折的勇氣，不過打折不打折，其實也不是那么重要，關(guān)鍵是定價的問題。

　　槑發(fā)音：mei

　　釋義：很傻

　　營銷事件三：

　　半價開盤、買三送三

　　去年1月26日，錦繡香江在樓市的冬天里，用“半價認購”打了一場虛擬的價格戰(zhàn)，1天成交3.3個億，開盤大勝。去年四月，在金沙洲大橋旁的公路上，掛著一個巨幅招牌廣告“150萬元！糖果別墅買3層送3層送3個車位”，這一廣告讓不少買家動心。

　　畫外音：無論是半價開盤，還是“買三送三”，所有開發(fā)商“讓利”的部分，都還不是“羊毛出在羊身上”。其實最重要的還是性價比的問題，而不是送了多少的問題。消費者再傻再天真，也不會因為一個“送”字就決定購房。

　　囧發(fā)音jiǒng

　　釋義：郁悶

　　營銷事件四：

　　傍上“限價房”

　　最早一個盯著限價房做營銷的是碧桂園鳳凰城美寓，該盤打著“比限價房便宜”的招牌吸引買家。讓不少限價房準買家棄限價房投奔商品房。焦點房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計的8月廣州熱銷樓盤排行榜中，鳳凰城以585套業(yè)績排名第一，均價3800元/平方米比周邊限價房萬科新里程和龍光峰景華庭價格都要低。接下來，市場上效仿者也陸續(xù)出現(xiàn)了，而銷售人員也樂于將自己的價格與限價房比較，傍上“限價房”，成為一段時間內(nèi)的營銷熱點。

　　畫外音：漸漸地，與限價房比價格的營銷手法消失了，究其原因，是限價房也不好賣了，限價房價也不低了，而且年底，由于廣州第一個限價房陷于“收樓門”之后，“限價房”更加遭人白眼，如今如果還來和“限價房”比，那可真夠“窘”的了。

　　焱發(fā)音：yàn

　　釋義：火爆

　　營銷事件五：

　　明星助陣，人氣十足

　　去年恒大御景半島開盤請來成龍為樓盤剪彩，超過3萬市民看樓順便看明星，御景半島一炮而紅。嘗到甜頭后，去年恒大幾乎是開盤必請明星，去年9月廣州恒大山水城開盤，恒大請來了謝霆鋒、范冰冰、林熙蕾、蔡卓妍四大明星到現(xiàn)場助勢，人氣十足。

　　畫外音：明星效應(yīng)自然不可小覷，不過要深究恒大樓盤的熱銷原因，“開盤必特價”雖然直白，但是其效果也等同于明星的回眸一笑。

　　圐圙發(fā)音：kū lüè

　　釋義：和諧

　　營銷事件六：

　　保值承諾、降價補償

　　在深圳、北京、上海、武漢等地連續(xù)發(fā)生業(yè)主要求開發(fā)商進行降價補償?shù)氖录�后，去�?月，大運家園推出了廣州樓市首份“房產(chǎn)保值承諾書”，明確在去年4-6月期間購買大運家園的買家，可以獲得房產(chǎn)保值承諾，在2009年底前樓盤降價，業(yè)主可獲得相應(yīng)價格差額饋贈。6月份，利海集團旗下三盤推出協(xié)議式“差額返還”計劃。據(jù)了解，該計劃具體內(nèi)容是指客戶在購買該計劃所指定的物業(yè)后，如同等單位出現(xiàn)價格回落而給客戶造成損失，則利海集團會將損失的差額全數(shù)返還。12月，新城市·逢源在發(fā)售時，也作出“保值發(fā)售”的承諾：項目絕不降價，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)在樓盤發(fā)售至交樓期間出現(xiàn)降價的情況，發(fā)展商將會百分百補償降價差額給業(yè)主。

　　畫外音：保值承諾盡管體現(xiàn)出開發(fā)商一定的市場誠意，但是如此“承諾”能夠真正兌現(xiàn)還是未知數(shù)。原因有一：如何認定自己購買的單位是否已經(jīng)降價？畢竟房子是唯一的，與其他物業(yè)很難有可比較性。第二：就算在售過程中，開發(fā)商不降價，但是同路段的同類型物業(yè)已經(jīng)降價，那么，事實上物業(yè)的價值在貶值仍是不可避免的事實。

　　巭發(fā)音：pu

　　釋義：運動

　　營銷事件七：

　　舉國奧運、地產(chǎn)練功

　　2008年中國奧運年，廣州樓市也少不了奧運營銷，奧運明星作客樓盤比比皆是。比如去年10月，廣州雅居樂一尺山居開盤，開發(fā)商就邀請了奧運會中最熱的體育明星———中國羽壇名將、體壇金牌情侶檔林丹、謝杏芳到場坐鎮(zhèn)，吸引了大批市民到場看樓看明星。

　　畫外音：奧運熱、全民運動的高潮已經(jīng)過去了，但是開發(fā)商的練內(nèi)功卻剛剛開始。這一場運動會不是娛樂、狂歡與聚會，卻是一場生死搏擊的殘酷之戰(zhàn)。

　　靐發(fā)音：bìng

　　釋義：雷倒

　　營銷事件八：

　　6萬元/平方米，再送菲傭

　　去年最具創(chuàng)意的營銷手法，莫過于錦繡香江“空中高爾夫1號”6萬元/平方米的天價開盤。受矚目的除了驚天價格和超豪裝修外，還有附送的禮物———3套秘書房、2輛秘書寶馬、1個英時管家、2個菲傭等等。而這些都是推樓中小戶型的鋪墊。這樣炒作賣樓的雷倒一大片，許多人都到開盤現(xiàn)場看熱鬧，因為看一看6萬元/平方米的房子也是值得的。

　　畫外音：天價開盤確實很牛，而送的“禮品”卻著實雷人。有網(wǎng)友笑稱，又送汽車又送房子，又送管家又送菲傭，再送下去就差送老婆了。

　　嘦發(fā)音：jiao

　　釋義：只要

　　營銷事件九：

　　零首付：讓你買得起，只要你想買

　　早在去年初，廣州就已經(jīng)出現(xiàn)“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當時包括富力地產(chǎn)、時代集團、利海集團等大中型開發(fā)商，均推出可以先付一成首期，余款在3個月內(nèi)補齊的優(yōu)惠方式。但是由于當時樓價并未跌到合理水平以及在銀根尚未放松的背景下，低首付促銷并未出現(xiàn)立竿見影的效果。直到年底的促銷大戰(zhàn)，低首付又再次聲勢浩大重出江湖。以恒大、祈福、時代等為代表的低首付樓盤受到了極大關(guān)注。

　　畫外音：低首付、“零首付”促銷手法的重出江湖，是廣州樓盤促銷血拼又一見證，實現(xiàn)了“只要你想買，便可以買得起”的購房一路綠燈，然而該促銷手法蘊藏著不小的樓市風險，“只要”一被捅破，將會有更大的危機襲來。

　　嘂發(fā)音：jiao

　　釋義：混亂

　　營銷事件十：

　　一二手聯(lián)動、非常時期的“實用主義”

　　去年6月，中海金沙灣以“最低價僅5800元/平方米”的口號掀起了一二手聯(lián)動的序幕，買家只要在合富輝煌旗下子公司報名，便可以享受團購優(yōu)惠。隨后，中原地產(chǎn)代理的時代YOU公寓、時代糖果等樓盤，滿堂紅代理的力迅原筑、翡翠綠洲、君珀國際等樓盤，也陸續(xù)掀起了陣勢強大的一二手聯(lián)動售樓行動。兩個月之間，通過該方式售樓的樓盤就達二三十個，而今，仍有越來越多的中高檔樓盤采用這種方式賣樓，一二手聯(lián)動成為營銷界最流行的話題之一。一二手聯(lián)動是樓市非常時期內(nèi)的“實用主義”賣樓措施，“無論黑貓白貓，抓住了老鼠就是好貓”。